马来西亚房地产趋势

第一部分：将预订费合法化并加以监管的论据 法律禁止收取预订费——但这一规定从未被执行。 对于许多毫无防备的购房者而言，在正式签署买卖合同（SPA）之前，与发展商或其代理或律师签署购房预订表格并支付预订费，早已被视为购买住宅房地产的标准操作流程的一部分。 看起来确实如此。 然而，这种普遍认知是错误的。根据《1989年房屋发展（管制与许可）条例》（HDR），该行为实际上是被禁止的。HDR规定如下： HDR 第11(2)条：“任何人，包括作为受托人的各方，不得以任何名义收取任何款项，除非该款项已在买卖合同中规定。” 法定SPA格式规定，购房首10%的款项仅在签署SPA后才需立即支付。该禁令范围极广，涵盖地产代理、律师，以及任何被指作为发展商受托人的第三方在收取预订费时的行为。 该禁令最早于1980年代初引入，旨在作为保护措施——防止不良发展商将预订表格视为具有约束力的合同，并在购房者未能或拒绝签署SPA时没收其预订费。 滥用现象普遍——而起诉几乎不存在 购房者在无法取回预订费时投诉的案例屡见不鲜。在许多情况下，销售人员承诺“如果无法获得银行贷款，预订费

Gen Sphere 的总开发价值（GDV）为8.37亿令吉，位于新山市中心，占地1.25英亩。 吉隆坡（5月7日）：Majestic Gen Bhd（KL:MAGEN）宣布，其位于柔佛新山的永久产权服务式公寓项目 Gen Sphere 自2025年7月推出以来已实现100%去化率。 该项目总发展价值（GDV）达8.37亿令吉，占地1.25英亩，位于新山市中心。项目共提供996个住宅单位，建筑面积介于459至755平方英尺，售价从60.9万令吉起。 Majestic Gen首席执行官Datuk Hoo Kim See在周四发布的新闻声明中表示，Gen Sphere旨在满足新一代人群的愿景，他们将新山视为充满机遇、连接与成长的城市。 Gen Sphere（红色标示）距离JB Sentral仅440米（黑色圈示）（来源：EPIQ） “Hoo表示：‘在现阶段实现100%去化，是对这一愿景的强力肯定，也鼓励我们继续打造能够与人们产生共鸣的居住空间，并反映出一个正坚定迈向未来城市的信心。’” 他指出，该项目距离JB Sentral仅440米，距离Bukit

柔佛满足多样化的房地产需求，使其成为不同类型买家的理想目的地。 柔佛已逐步确立其作为马来西亚最受关注的住宅市场之一，在柔佛新山（JB）及其周边城镇提供多样化产品，包括高层公寓、服务式公寓以及成熟的有地住宅。 城市专业人士倾向选择靠近交通枢纽与商业中心的高层住宅，而家庭则更偏好在较安静社区中拥有更大空间的有地住宅，并可便利使用学校、公园及社区设施。 与马来西亚其他大型都会相比，柔佛通常被认为生活成本相对较低，尤其是在住房选择与日常开销方面。这种平衡使柔佛对注重预算的家庭、年轻专业人士及退休人士具有吸引力。 对于正在考虑在柔佛购房或租房的人士，在做出购买决定前，了解主要地区、交通连通性及生活生态系统至关重要。 柔佛主要区域与社区 新山市中心（JBCC）仍然是城市核心，受到重视步行便利性、零售便利以及跨境交通连接的专业人士青睐。该区域拥有成熟基础设施及持续的城市更新计划。 附近的地不佬（Tebrau）及Mount Austin则吸引寻求成熟配套及生活便利的买家。 与此同时，依斯干达公主城（Iskandar Puteri，原名Nusajaya）已发展成为

据估计，房地产开发行业中至少90%的参与者属于中小型企业（SME）。 （两部分系列的第一部分） 房地产开发属于一种“伞状”产业，通过共享的商业周期，与建筑业及房地产行业紧密相连。 在马来西亚的背景下，它被定义为获取土地，以规划、建设及出售住宅、商业或工业建筑或空置地段的业务 —— 本质上是将原始或未被充分利用的土地，转化为住宅、公寓、购物商场及工厂等成品单位的过程。 表2：房地产开发过程中的各个阶段 四大类公司推动着该行业的生命周期。 表1：房地产开发行业中的公司类型 房地产开发商——即主要业主方——负责启动项目、获取土地储备，并监督整个开发流程。 这包括上市综合企业如 S P Setia、Sime Darby Property 和 IOI Properties，也包括精品型专业开发商，例如专注高层住宅的 EXSIM，以及专注高端工业与物流项目的 AREA Group，还有政府相关机构如 PR1MA 和 UDA Holdings。专业咨询公司虽然在技术上归类于专业服务领域，但在前期合同及技术阶段中扮演关键角色，包括建筑与工程公司、项目管理顾问如

PETALING JAYA（5月6日）：EdgeProp Malaysia与PropNex Malaysia合作推出《Malaysia Property Market Overview 1Q2026》—— 一份以数据驱动的综合报告，全面分析马来西亚四大主要房地产市场，即吉隆坡、雪兰莪、柔佛及槟城的住宅、商业与工业领域市场状况。 在关键领域提供数据驱动洞察 作为领先的房地产数据平台，EdgeProp在此次合作中带来了建立于超过1000万个数据点之上的研究基础设施，涵盖马来西亚各地房地产及地点资料，并拥有长达十年的历史数据支持其分析。通过其EPIQ房地产智能工具，EdgeProp追踪交易量、资本价值、未售库存、供应管道及投资流向 —— 提供超越新闻标题、具备可执行价值的细致及超本地化市场洞察。 本期报告采用国家产业资讯中心（Napic）、马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）及马来西亚投资发展局（Mida）的数据，并通过EdgeProp的分析框架进行整合，以清晰及客观地呈现市场当前状况及未来方向。 “这是一项适用于所有在2026

（照片来源：Dato Seri Sundarajoo Somu Facebook） GEORGE TOWN（5月14日）：槟城州政府今日否认有关中国公民在该州以低于“马来西亚我的第二家园计划”（MM2H）最低门槛价格购买数百套房屋的说法。 槟州房屋及环境委员会主席拿督斯里S Sundarajoo表示，该指控是基于对2025年槟城外国买家房地产交易数据的不准确解读。 他说，根据土地及矿务局记录，在涉及外国买家的365个房地产单位中，仅有15个单位是在州政府批准的居者有其屋运动（HOC）下，以40万令吉至150万令吉之间的价格出售。 “所声称的平均售价411,506令吉，并未反映实际情况，”他今日在州议会大厦向记者表示。 Seberang Jaya州议员Izhar Shah Arif Shah昨日被报道指，中国公民在槟城拥有365间房屋，总值1亿5020万令吉，平均每单位约411,506令吉。 Sundarajoo表示，州政府于2020年至2024年期间推行居者有其屋运动（HOC）及槟州房地产刺激政策，以振兴受到Covid-19疫情影响的房地产行业。

Nga宣布扩大“关爱洋灰计划”（Rahmah Cement initiative）—— 与马来西亚水泥与混凝土协会合作 —— 以涵盖所有售价低于30万令吉的可负担房屋项目。 PETALING JAYA（5月12日）：尽管全球环境充满挑战，马来西亚依然处于相对稳健的位置。房屋及地方政府部长Nga Kor Ming表示，包括摩根大通（JPMorgan）在内的国际机构已将马来西亚评为在持续地缘政治不确定性下，亚洲最具韧性的经济体之一。 Nga今日在吉隆坡马来西亚国际贸易与展览中心（Mitec）举行的2026年东盟房地产大会（Arec）及第25届国际建筑、室内设计与建筑展（Archidex）预览活动上致辞时，也提醒各界不要因此而自满。 “这些挑战不仅需要国家层面的解决方案，更需要全球团结。面对全球不确定性以及供应链严重受扰的复杂局势，我们必须超越国家边界，以全球视角来应对，”他说。 Nga表示，持续中的中东冲突正为马来西亚房地产与建筑行业带来中等至显著的压力，但政府正在推出针对性措施，以减轻相关影响。 他引用马来西亚房地产发展商会（Rehda）的一项调查

KUALA LUMPUR（5月7日）：马来西亚中央银行于周四如市场预期般维持基准利率不变，同时密切关注中东持续升级的地缘政治冲突。 马来西亚国家银行（BNM）周四发表声明指出，在今年六次预定检讨中的第三次会议后，隔夜政策利率（OPR）维持在2.75%。彭博社调查的25位经济学家全部准确预测了这一决定。 国家银行表示，BNM“承认当前中东持续冲突所带来的不确定性”，但现有利率“适当且符合持续价格稳定与可持续经济增长的前景”。 自去年7月将政策利率下调25个基点以来，央行在之后每次预定会议中均维持利率不变，主要是因为经济展现韧性且通胀保持温和。BNM最新预测显示，2026年马来西亚经济预计增长4.0%至5.0%，而通胀率预计平均介于1.5%至2.5%。 根据初步估算，尽管中东地缘政治冲突持续升温，马来西亚经济在今年首三个月依然保持稳健。同时，由于燃油补贴制度及生活必需品价格管制，消费者层面的通胀整体维持稳定。 BNM表示：“未来，中东冲突持续时间与严重程度所带来的不确定性，将影响国内经济增长与通胀前景。” “然而，马来西亚稳固的经济基本面将继续支撑经

ISKANDAR PUTERI（5月11日）：柔佛—新加坡经济特区（JS-SEZ）的发展，如今已成为柔佛州政府应对人才外流问题的主要支柱之一。 该计划将通过打造高收入就业生态系统，与新加坡具有吸引力的劳动力市场竞争。 Invest Johor首席执行员Natazha Hariss日前在这里接受Bernama独家专访时表示，目前重点已转向吸引高影响力投资，以带来资本流入，并为本地人提供高薪职位。这也是Invest Johor新的企业使命。 他说，现实中的货币差距——目前1新元兑换约RM3.30至RM3.40——仍然是重大挑战。然而，JS-SEZ预计将成为缩小劳动力生活质量差距的重要转折点。 “我们希望提供一个更有尊严的替代方案。我们不希望柔佛人民继续陷入凌晨4点起床，在柔佛长堤排队，只为了寻找更高收入的生活模式。 “虽然本地薪资在绝对数值上或许无法与新元相比，但柔佛较低的营运成本，让投资者能够提供更优渥的薪酬。同时，这里也拥有更好的生活质量与工作生活平衡，无需每天跨境通勤。因此，这将成为更具竞争力的选择，”他说。 为支持这一转型，Natazha表示

PETALING JAYA（4月5日）：马来西亚已悄然巩固其作为全球发展中国家中第二大数字外国直接投资（FDI）接收国的地位，仅次于印度——这一里程碑对A级办公楼需求、工业土地价值以及数据中心房地产，特别是在国内三大数字投资枢纽中，具有重大影响。 根据Knight Frank Malaysia与Malaysia Digital Economy Corp（MDEC）近日联合发布的一份白皮书，马来西亚在2020年至2024年间吸引了发展中国家数字绿地投资项目总数的14%，共录得74项项目公告——领先于新加坡（7%）、印尼（7%）、越南（6%）以及泰国（3%），数据来源为UNCTAD《2025世界投资报告》。 （图表来自 Knight Frank/MDEC 报告） 更广泛的背景同样引人注目：全球数字绿地投资从2020年的1310亿美元几乎增长三倍至2024年的3600亿美元，占全球绿地项目总量接近三分之一。 马来西亚在这一增长浪潮中的地位——以22%的占比仅次于印度——反映出其基础设施准备度、亲投资政策环境以及具竞争力的房地产基本面，而这些优势是区域

柔佛新办公楼供应管道目前已经朝着正确方向发展。 PETALING JAYA（5月4日）：马来西亚如今拥有东南亚最具吸引力的数字投资故事之一——3425.8亿令吉获批数字投资、预计创造114,854个工作岗位，其中97%属于知识型岗位，同时也是全球发展中经济体中第二大数字FDI接收国。 然而，Knight Frank Malaysia与Malaysia Digital Economy Corp（MDEC）近期联合发布的一份白皮书指出，一个结构性限制可能会影响这些需求真正转化为房地产吸纳量：马来西亚根本没有足够的“认证数字化办公空间”。 数据相当令人警醒。 尽管数字投资活动规模庞大，目前仅有13%的MD（Malaysia Digital）企业在MD认证办公场所运营，而只有15%位于绿色认证建筑内——更只有10%的企业同时位于MD认证与绿色认证兼备的办公空间。 更关键的是，目前马来西亚现有定制办公楼（PBO）库存中，仅有35%拥有MD认证，而绿色认证建筑在Klang Valley PBO库存中的占比仅为21%。 该报告的结论非常明确：这是“供应问题”，

默迪卡118已经获得LEED Platinum认证，正申请Green Building Index Platinum，并已取得WELL Core Platinum认证（照片：PNB Merdeka Ventures） 八打灵再也（5月4日）：当默迪卡118在今年2月被指定为马来西亚首个纳入全新“马来西亚数字地点认证（MDLR）”框架下MD（Malaysia Digital）Nexus类别的建筑时，大多数报道都将其视为一项科技政策里程碑。 然而，从房地产角度来看，这一故事更具商业意义，也更加值得关注。 MD Nexus认证由数字部长Gobind Singh Deo正式公布，使默迪卡118成为马来西亚数字化与投资级写字楼的标杆。在此背景下，马来西亚正吸引高达RM3425.8亿已批准数字投资，并预计创造114,854个知识型工作岗位——这些岗位几乎都需要办公空间。 MD Nexus对建筑意味着什么 根据马来西亚数字经济机构（MDEC）自今年1月1日起实施的MDLR框架，MD Nexus是建筑级别认证的最高等级，旨在评定符合“优质商业场所”标准的办公楼，

118 Mall（室内视图）位于吉隆坡Merdeka 118区域，目前正处于室内装修（fit-out）最后阶段，预计将于2026年8月按计划开业（PNB Merdeka Ventures Sdn Bhd） 八打灵再也（5月6日）：位于吉隆坡Merdeka 118（默迪卡118）底部的118 Mall预计将于今年8月开业，为这座全球第二高建筑带来全新的零售与生活方式目的地。 该商场由国民投资机构（PNB）全资子公司PNB Merdeka Ventures Sdn Bhd拥有并管理，目前已有超过70%的零售空间完成租赁，首批租户正在进行室内装修工程。 “马来西亚工艺区”成为核心亮点 该商场占地80,000平方英尺，其中“Malaysian Artisan District”将成为重要组成部分，展示本地美食、手工艺及创意概念。其中核心为位于三楼、面积达40,000平方英尺的“Makanizm美食广场”，主打马来西亚多元饮食体验。 已确认餐饮租户包括 Kenny Hills Cafe、ZUS Coffee、Eight Ounce Coffee、Orien

JOHOR BAHRU（4月27日）：马来西亚投资发展局（MIDA）已协助批准柔佛州220个项目的税务豁免与投资激励措施，进一步体现联邦政府在2025年对该州工业发展的坚定支持。 投资、贸易及工业部副部长沈志强表示，这项财政干预是柔佛自然地理优势与联邦政府持续政策支持之间协同效应的重要组成部分。 “投资、贸易及工业部（MITI）及其机构，尤其是MIDA与马来西亚对外贸易发展局（MATRADE），已将柔佛列为国家增长的关键引擎，”他在周一出席与柔佛峇株华人商会（JBCCCI）及MITI副部长的午餐交流活动开幕致辞时表示。 他说，这些由联邦主导的举措已成功巩固柔佛作为高价值制造中心的地位，尤其是在机械与运输设备领域。 这些支持推动柔佛在2025年获得创纪录的1100亿令吉批准投资，共涵盖1348个新项目，比上一年增长69.6%。 沈志强指出，联邦支持也通过MATRADE提升市场竞争力，其中超过4000家柔佛企业受益于服务出口基金、eTrade 2.0及出口培训等能力建设项目。 此外，512家企业通过市场发展补助金（MDG）获得共720万令吉资助，以提

马来西亚理工大学（UTM）会计与金融系副教授Mohd Effandi Yusoff博士表示，Forest City作为柔新经济特区（JS-SEZ）的一部分，有望成为远离冲突地区的安全投资目的地。 八打灵再也（4月28日）：随着西亚地缘政治紧张局势加剧，促使超高净值人士重新配置资产至更安全司法管辖区，Forest City特别金融区（SFZ）被认为具备吸引全球投资者的潜力。 Mohd Effandi博士表示，Forest City SFZ可利用当前地缘政治环境，吸引寻求稳定资金停泊地的投资者。 “Forest City可以为投资者，尤其是金融领域投资者，提供一个政治稳定、位于东南亚战略位置，并由马来西亚政府支持的替代地点，”他在声明中表示。 他是在回应涉及伊朗的地区冲突加剧，该局势引发全球投资者调整财富管理方式，同时石油供应受扰动并冲击全球经济。 Mohd Effandi表示，作为柔新经济特区（JS-SEZ）的一部分，Forest City可定位为远离冲突地区的安全投资目的地，并指出随着全球资本风险敏感度提高，其SFZ地位将进一步强化其在区域金融网

从左至右：EdgeProp董事总经理Alvin Ong、Qube Integrated Malaysia Sdn Bhd董事总经理Jessie Tan、Qube Integrated执行主席Richard Teo、天然资源与环境可持续发展部长Datuk Seri Arthur Joseph Kurup、GreenRE Sdn Bhd主席Datuk Seri FD Iskandar、马来西亚绿色科技与气候变化中心（MGTC）主席Datuk Seri Shareen Shariza Datuk Abdul Ghani、房地产与发展商协会（REHDA）联邦直辖区主席Datuk David Wong、MGTC代理集团首席执行官Saiful Adib Abdul，以及马来西亚建筑工业发展局（CIDB）总经理Noryani Ismail（图片来源：ISW 2026） KUALA LUMPUR (April 14):GreenRE已在马来西亚认证超过5亿平方英尺的总建筑面积，涵盖住宅、商业及工业项目。 GreenRE Sdn Bhd主席Datuk Seri F

PropNex马来西亚资本市场主管 Victor Lim 吉隆坡（4月16日）：随着核心地段A级写字楼供应紧张且需求强劲，入住率保持高位，企业被建议采取更前瞻性与战略性的方式来规划办公空间。 企业如今需要更早规划，PropNex马来西亚资本市场主管 Victor Lim 表示。 “在当前市场环境下，尤其是位于中央商务区（CBD）的A级写字楼，企业不能再等到租约最后一年才开始规划。由于供应有限且需求强劲，合适的办公空间通常需要提前约18个月锁定，”他在接受EdgeProp独家访问时表示。 “我们通常建议企业将办公空间视为整体商业战略的一部分。尽早开始规划——评估未来员工规模、办公功能需求，以及办公空间如何体现品牌形象。 “在此基础上，我们可以一起探索方案，无论是锁定即将推出的项目，还是提前规划搬迁，”这位房地产顾问专家说。 他也指出，提前在项目竣工前锁定租约的租户，通常可以享有更优惠的租金以及更长的免租期，因为开发商在早期阶段更具弹性。 尽管CBD地址因其声望而备受青睐，但高端城市商圈同样能提供相近的租金水平，Lim表示。 “如今我们看到强劲需求不

（从左起）马来西亚短期租赁服务管理协会（MVR）主席 Ivan Chong、亚洲旅游科技产业协会（ATTIA）董事总经理 Mark Chan、PLANMalaysia 物理与土地利用研发部门主管 Muhammad Anwar Ramli，以及（主持人）Zaid Ibrahim & Co 合伙人 Mohamad Izahar Mohamad Izham 八打灵再也（4月17日）：在监管逐步清晰、旅游业复苏以及供应增加的推动下，马来西亚短期租赁市场预计在未来五年持续增长，但业内人士警告，市场竞争将日益激烈。 马来西亚短期租赁服务管理协会（MVR）主席 Ivan Chong 表示，未来五年马来西亚短租市场前景主要取决于监管、旅游业以及供应动态。 “对于短期租赁来说，有几个关键因素决定它是否能够增长。第一就是监管因素。 “如果相关法规真正落实，这将成为推动市场增长的重要因素——会出现所谓的‘爆发式增长（boom）’，”他在 Empire City Hextar World Exhibition Hall 举行的2026年短期租赁住宿（STRA）论坛与展会

一座历史地标被重新赋予新生命——苏丹阿都沙末大厦（Bangunan Sultan Abdul Samad）体现了历史建筑如何被修复并重新定位为公共与文化用途。 曾几何时，吉隆坡的天际线变化并没有这么快。 建筑不仅仅是被建造出来，它们是“被延续”的。办公室成为机构，高楼成为地标，人们的整个职业生涯都在同一栋建筑中展开。 像马银行大厦（Menara Maybank）这样的名字，不只是一个地址；它代表着地位、稳定，以及这座城市的发展成熟。 而如今，这种节奏正在发生变化。 更新、更智能、更高效的新开发项目不断进入市场，逐步重塑市场预期——从租户需求到建筑设计，再到性能标准。 因此，吉隆坡许多最具代表性的办公楼正处于一个转折点：问题不再是它们是否会继续存在，而是它们未来将以何种形式存在。 根据 Henry Butcher Malaysia 企业房地产董事 Long Shi Chuen 的说法，这种转变已经在部分案例中发生，业主开始重新评估长期策略。 “Menara Maybank 是一个例子，说明吉隆坡的办公建筑可能会被重新定位或重新开发，”他接受 Edg

我们必须感谢联邦直辖区部长哈娜·叶芝（Hannah Yeoh）近期对高层住宅居民所作出的直白提醒：一旦发生火灾，浴室并不是你的避难所。 这一信息必须不断重复，直到成为常识。 随着马来西亚城市景观不断向高空发展，越来越多人将公寓、服务式公寓以及高层公共住房视为“家”。这些建筑提供现代化与高效率的生活方式，但同时也带来了许多独特的安全挑战，而许多居民仍未做好准备。 部长的言论是一记重要警钟。现在是时候纠正那些可能导致悲剧的错误观念，并在居民、物业管理方以及政策制定者之间建立真正的消防安全文化。 Chang：管理方必须进行消防演习，而居民也必须参与。如果你入住后从未参加过演习，你应该质问你的联合管理机构（JMB）/管理委员会（MC）原因。 数据背后的严峻现实 马来西亚消防与救援局（Bomba）2025年年度报告令人警醒。报告证实了业内长期以来的担忧——住宅火灾仍然是全国最致命的火灾类型。 虽然工厂火灾因巨大经济损失常登上新闻头条，但真正的人类悲剧发生在家庭之中。2018年至2024年期间，平均每年有111人死于火灾，其中大多数发生在住宅内。...