马来西亚房地产趋势

（图片来自 DSH 业主与商户协会 Facebook） 2026年2月26日，住房及地方政府副部长拿督艾曼·阿蒂拉赫·萨布在下议院表示，马来西亚半岛的地方政府“没有权力对分层产权物业内的弃置车辆采取行动——除非联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）正式提出请求”。 此声明随后在媒体报道和分层住宅居民间广泛传播，许多居民已经面对弃置车辆长期占用访客停车位、阻塞通道或破坏共享空间的问题。 然而，仔细阅读分层开发的法律框架显示，情况可能比声明所暗示的更为复杂。现行法律——尤其是2013年分层管理法（SMA）、2015年分层管理（维护与管理）条例（SMReg）及其他相关法规——已经提供处理这些情况的机制。 管理机构的法定职责 2013年分层管理法旨在确保分层物业及其公共部分的妥善维护与管理。该法设立了法定管理机构，负责物业的日常管理。 在分层产权发放之前，JMB负责管理开发项目。分层产权发放后，管理公司成立，管理责任转移至MC。 根据SMA第21(1)(a)条，JMB必须“妥善维护和管理拟分割为单元的建筑物或土地及公共部分”。 同样，第59(2)条规定

吉隆坡（3月9日）—— 财政部长二职拿督斯里阿米尔·哈姆扎·阿兹赞表示，2025年是柔佛州在外国直接投资（FDI）方面的最佳年份，这得益于柔佛-新加坡特别经济区（JS-SEZ）的成功启动。 他在由泰国银行与国际货币基金组织（IMF）合作举办的“2050亚洲大会”上表示，柔佛在外国直接投资方面也被评为增长最快的州。 “为什么？因为我们[马来西亚和新加坡]创造了机会，使可达市场更大，并允许两国合作。 “他们[新加坡和柔佛]找到方法减少官僚程序，也找到方式实际吸引投资。我认为我们越能发展跨国合作，双方都能受益并共同成长。 “从跨国合作，我们发展东盟内合作。然后我们将一起变得更好、更强大，”他在曼谷举行的高级别圆桌会议“整合一切——亚洲未来的政策挑战”中如是说。 阿米尔·哈姆扎还指出，这个已启动一年多的特别经济区，彰显了马来西亚和新加坡“共同竞争比单独争取FDI更有效”。 出席高级别圆桌会议并发表看法的还有国际货币基金组织总裁克里斯塔琳娜·乔治耶娃、泰国副总理兼财政部长Dr. Ekniti Nitithanprapas以及斯里兰卡中央银行行长Dr. P

合成企业园（Hap Seng Business Park, HSBP）是一项黄金级认证的工业开发项目，坐落于20英亩土地上，并配有商业支持中心。 随着工厂、物流枢纽和数据中心的不断增多，开发商和使用者正转向绿色认证设施，作为其长期竞争力战略的一部分。 从合规到竞争 根据马来西亚建筑行业发展局（CIDB）的数据，认证框架如绿色房地产（GreenRE）、绿色建筑指数（GBI）以及能源与环境设计领导力（LEED）引导开发项目实现资源效率、降低环境影响，并营造更健康的工作场所。 这些标准验证了开发商对负责任建筑的承诺，同时提升节能效果、降低运营成本并增强市场吸引力。 截至2025年8月，GreenRE已认证超过800个项目，总面积超过4亿平方英尺。到2023年底，马来西亚绿色科技与气候变化公司（MGTC）报告称，有超过671个项目通过GBI认证，总面积接近3亿平方英尺。 GreenRE执行董事 Ir. Ashwin Thurairajah 根据PEPS Ventures Learning Resources的数据，马来西亚绿色建筑市场的年均增长率约为14

（照片来自Facebook/Chow Kon Yeow 曹觀友） 乔治市（2026年3月5日）：槟城经修订的土地税公式，自2026年起生效，对所有土地拥有者一视同仁，消除了第一等级土地与非第一等级土地拥有者之间的差异，尤其是考虑到这些税率已有超过30年未作调整。 首席部长周观友（照片）解释说，第一等级土地、条件A、B、C以及无条件类别的税率，反映了当前土地使用情况，如槟城土地（修订）规则2025中所列类别所规定。 “这意味着，如果土地目前用于住宅用途，则税额按土地面积乘以住宅税率计算，城市土地为每平方米0.70令吉，乡村土地为每平方米0.50令吉，”他在周三于Komtar办公室的新闻发布会上表示。 他指出，在已发出的370,000份土地税单中，槟城州土地及矿务办公室迄今仅收到300份申诉。因此，鼓励纳税人如有任何问题可提交申诉。 为此，周观友对某些方面在不了解计算方法和实际土地用途的情况下渲染税率上涨表示遗憾。 他还解释道，州政府已采取多项措施帮助土地拥有者适应新税率，包括最高50%的折扣、逾期付款罚金100%豁免，以及提供更灵活的申诉机制。..

Maryam（中）：对我来说，家不仅仅是一个实体空间，它是一种情感上的安全感。 莎阿南（3月6日）：在马来西亚文化中，“家”的概念一直具有深刻的象征意义。它是家人围坐长桌共享美食的地方，是在客厅庆祝的重要场所，也是人生重要时刻被记录的空间。 然而，在当今越来越多的年轻房主群体中，“家”的意义正在发生变化。 在吉隆坡、柔佛新山和槟城等城市中心，许多年龄介于20多岁后期至40岁初的房主开始将家视为不仅仅是金融资产或必要支出。相反，家正逐渐成为一种情感锚点，一个反映个人身份、生活方式以及家庭愿景的空间。 一些观察者将这种变化称为“新一代”（Generasi Baru），即在追求理想的同时，也注重有意识生活的房主群体。 这一变化受到多种因素推动。混合办公模式使住宅逐渐兼具工作空间功能；社交媒体让居住空间成为展示个人品味与创意的平台；同时，随着马来西亚人出国旅行和全球视野的拓展，人们对设计、便利性和生活方式的期待也不断提高。 许多年轻家庭依然深深扎根于传统价值观，尤其重视家庭、待客之道以及社区联系。因此，这一代房主对住房的期待更高：他们追求灵活性、连接感以

柔佛海峡沿岸的填海工程始于2010年底。 随着柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ）推动新一轮投资，柔佛的工业引擎正加速运转，带动全州对物流、制造业以及数据中心资产的需求增长。 全球独立房地产咨询公司Knight Frank Malaysia执行董事Amy Wong Siew Fong向EdgeProp表示，JS-SEZ为投资者提供了极具吸引力的机会，将新加坡在资本和全球连接方面的既有优势，与柔佛在土地供应充足、运营成本较低以及劳动力资源充沛方面的竞争优势相结合。 她指出，物流、先进制造、数字经济以及绿色科技是该计划重点推动的优先领域。 Wong表示：双方（马来西亚与新加坡）政府均展现出在简化治理、透明度及合作方面的强烈承诺。这为JS-SEZ建立了稳固的制度基础，有助于增强投资者的长期信心。 Wong表示：“两国（马来西亚和新加坡）政府都展现出在精简治理、透明度及合作方面的强烈承诺。这为JS-SEZ提供了稳固的制度基础，有助于建立长期投资者信心。” 政府支持缓解官僚程序 Wong表示：“柔佛的营商便利性正在改善，例如通过Invest Malays

兀兰鸟瞰图（照片：Samuel Isaac Chua / EdgeProp Singapore） 新加坡，3月3日（马新社）：新加坡将围绕即将建成的柔佛新山—新加坡捷运系统（RTS）连接线开发兀兰门户（Woodlands Gateway），作为北部走廊，以提升与柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ）的连通性。 贸工部政务部长颜晓芳表示，该开发项目的第一阶段预计将在2030年前后完成。 她指出，这个占地多达35公顷的综合用途区域将包括一个交通枢纽，并与RTS连接线及兀兰北地铁站相连。 “兀兰门户将为通勤者、居民以及在兀兰北区域工作的人士提供商业及生活设施。 “鉴于其靠近RTS连接线，兀兰门户将服务于在柔佛设立制造业务，同时在新加坡设立区域总部职能的企业，”她在周一国会2026年财政预算委员会辩论中表示。 颜晓芳举例称，全球领先的精密光学供应商Edmund Optics展示了“双城模式”的优势，其位于兀兰北岸的设施作为销售、创新及研发中心，而柔佛的设施则负责制造组件。 “作为Edmund Optics全球布局中的关键节点，这种双城生态系统帮助公司保持

近日，巴林巴普科（Bapco）炼油厂遭到攻击后，浓烟升起。阿联酋和巴林的三处亚马逊云服务（AWS）数据中心也遭遇了动能打击。– 路透社 2026年3月2日凌晨3:47，全球基础设施投资的基本规则发生了变化。针对阿联酋和巴林三处亚马逊云服务（AWS）数据中心的动能打击证明了云计算基础设施也会受到物理战争的威胁。对于像微软、谷歌和亚马逊这样的超大规模云服务商来说，这些公司曾向海湾数字基础设施投入数百亿美元，但中东作为稳定避风港的形象已在无人机发射的碎片云中消失。 资本价值的可预测性至关重要，因此关注点已转向东南亚。特别是马来西亚，正处于历史性的十字路口。它能捕获因地区动荡而逃离的庞大数字和房地产投资潮吗？ 海湾设施的破坏为跨国公司风险登记册引入了一个令人寒心的新变量。多年来，超大规模云服务商将数据中心视为中立且不可见的基础设施。3月的袭击传递了一个明确信息：如果迪拜的服务器可以成为攻击目标，那么任何地方都可能成为合法的战争舞台。 这种认识从根本上改变了数字投资的评估方式。每个云提供商现在都提出几个几周前看似危言耸听的问题： 我们设施周围的防空覆盖如何

2026年经济评估的结论十分明确：尽管马来西亚已理所当然地跻身东盟新兴之星，其房地产行业仍受到系统性裂痕的困扰。这些风险源于价格操控、现金回扣机制以及不透明的贷款操作，正威胁着支撑国家金融体系的1.2万亿令吉房地产未偿贷款的稳定性。 为了保护这一庞大的金融敞口并确保市场的长期健康发展，行业必须进行根本性的“正常化”转型。这一转型需要在政策、专业操守以及科技整合方面进行协调且有力的变革。 策略一：消除“估值诱导”陷阱 当前以口头“参考估值”为主导的文化，已经演变成一场破坏估价行业独立性的恶性竞价。当银行销售团队在正式实地评估前就向估价师施压要求给出数值时，该估值已不再是客观判断，而变成销售工具。 为了恢复行业诚信，银行业必须在销售与风险管理之间建立结构性防火墙。 仅限附条件批核： 行业应转向一个标准，即贷款批核书（Letter of Offer）必须严格以附条件形式发出，并以实地检查后的最终书面估值报告为依据。这可消除导致过度融资的估值猜测。 禁止“比价估值”： 金融机构必须禁止在多个估值公司之间“比价”，以获取最高估值。如果估价师提供的专业意

2026年2月26日，房屋及地方政府部副部长拿督Aiman Athirah Sabu在国会下议院的发言，引发了全国分层住宅居民的广泛讨论。她表示，除非联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）正式提出申请，否则半岛马来西亚的地方政府无权对分层物业内的废弃车辆采取行动。 虽然这一说法体现了对市政管辖边界的尊重，但从严格的法律角度来看，实际情况更为复杂。这一表述在法律上并不完整，因为它忽略了两个关键因素：其一，现有法律体系允许市政当局进行并行执法；其二，附属单位（即私人拥有的停车位）所享有的绝对法律保护，而废弃车辆正是停放在这些区域。 为何市议会并非无权 《2013年分层管理法》（SMA）旨在确保建筑物及公共区域的妥善管理。根据第21(1)(a)及第59(1)(a)条，JMB与MC在法律上有责任管理公共区域。但这并不意味着它们构成一个不受公共法律约束的私人体系。 SMA是在更广泛的马来西亚法律框架下运作的。建筑物专员（COB）作为地方政府体系的一部分，拥有广泛的监督权。声称市议会无权采取行动，与SMA本身相矛盾。COB可以指示管理机构履行职责、调查投诉

城市发展中的一个长期趋势，是借助投资浪潮创造了显著价值，但这种价值往往只惠及特定市场群体。在当今许多城市开发项目中，公寓面积越来越小，停车位配置仅满足最低标准，而配套设施也更多围绕短期租客设计。随着全国各地城市与发展枢纽不断扩张，这一趋势愈发普遍，反映出一个现实：部分项目明显是为投资者而建，而非以自住者为主要买家。当投资需求主导开发决策时，单位更适合作为租赁资产，而不利于长期居住。 投资需求不仅影响价格，也塑造了住宅的设计与营销方式。根据Henry Butcher Malaysia首席营运官邓志明（Tang Chee Meng）的说法，以投资者为目标的开发项目通常更注重租赁吸引力，而非长期居住需求。这导致单位面积更小、停车位更少，以及设施更偏向短租用户而非家庭。 “当开发商主要为打算出租单位的投资者设计项目时，公寓通常会更小，以保持销售价格的吸引力，”邓表示，并补充这些单位通常面向单身或小型家庭租户。 他还指出，短租普遍的建筑与自住社区感觉不同，住户流动性更高，隐私性更低。因此，开发商应明确说明项目是否会支持如Airbnb等短租模式，尤其是商业地

数十年来，柔佛房地产市场一直被视为充满潜力——如同新加坡天际线阴影下的“沉睡巨人”。然而，到了2026年3月，这一叙事已从猜测转变为高速发展的现实。柔佛已正式从全国市场中脱颖而出，成为马来西亚无可争议的投资冠军。 当全国房价平均涨幅仅为0.7%时，根据国家房地产信息中心（NAPIC）的数据，柔佛却实现了5.3%的年度增长。这不仅是复苏，更是一场结构性的转变。 柔佛的崛起并非偶然，而是大型基础设施项目与地缘政治变化交汇的结果，正在永久性重塑其价值。 主要推动因素包括： 柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）： 一个无缝连接的经济引擎，将新加坡资本与柔佛土地和劳动力结合。 森林城市金融特区： 为南部走廊注入高价值服务产业。 RTS捷运系统（Rapid Transit System）： 一座通往更高价值的“桥梁”，实现顺畅的跨境通勤。 制造业浪潮： 全球工业投资持续涌入，催生高收入中产阶级。 这些项目使柔佛成为人口流入的磁场。目前，全国约75%的跨州迁移人口流向柔佛。以每年12.5%的增长率计算，柔佛人口将在六年内翻倍，这意味着未来将面临巨大的住

2026年财政预算正在鼓励将空置办公楼转为住宅用途。从2026评估年开始，马来西亚政府将提供10%的特别税务减免，适用于符合条件的成本，用于将商业建筑转换为住宅。每个项目的上限为RM1000万。从表面上看，这似乎只是一个技术性措施，但在实际操作中，它有潜力改变人们对吉隆坡和乔治市等城市中老旧办公楼的看法。 根据房地产咨询机构如Knight Frank Malaysia及Cushman & Wakefield的报告，视不同子市场及物业等级而定，截至2026年初，吉隆坡的办公楼空置率约在23%至30%之间。虽然这一水平高于区域平均的13%至15%，但市场正因观念转变而逐步稳定。其中最明显的是“品质迁移”（flight-to-quality）趋势，租户纷纷迁往符合ESG标准的全新甲级办公楼。 根据Henry Butcher《2026房地产展望》报告，截至2025年第三季度，吉隆坡专用办公楼的入驻率小幅上升至71%，高于2024年同期的70.1%。此外，市中心办公楼入驻率为72%，而市中心以外地区为67%。 截至2025年第三季度，吉隆坡与雪兰莪在建办公

多代同堂过去主要围绕年迈父母展开。如今，开发商正为一种新的现实设计住宅。他们开始考虑在职成年子女，他们需要属于自己的空间、隐私与独立性，同时又不离开家庭。这种变化看似微妙，却反映了文化与经济层面的深层转变。对许多马来西亚家庭来说，在疫情期间搬回家或从未离开的成年子女，已经成为家庭中的长期成员。原本的临时安排，悄然改变了许多家庭的生活方式。 人口与抚养比 马来西亚人口正逐渐老龄化。2025年，全国人口中位年龄上升至31.3岁，高于2024年的30.9岁，反映出整体人口结构趋向老龄化。根据统计局数据，15至64岁的劳动年龄人口占总人口的70.4%，略高于2024年的70.2%。65岁及以上人口比例从2024年的7.6%上升至2025年的8%。与此同时，0至14岁儿童比例下降至21.6%，低于2024年的22.2%。 这些变化通过抚养比可以更清晰地体现，即每100名劳动年龄人口所需供养的儿童和老年人数。总体抚养比从2024年的42.5下降至2025年的42.1，主要由于儿童数量减少，青少年抚养比从31.6降至30.7。然而，老年抚养比从10.9上升至1

在第十三个马来西亚计划（13MP）下，房屋部制定了多项雄心勃勃的计划，其中包括到2030年实现“零烂尾项目”的目标。这是针对马来西亚长期存在的烂尾房问题所作出的回应。停滞的项目让购房者陷入困境，他们的订金、首付款以及分期付款仿佛化为乌有。截至2026年1月，马来西亚病态与烂尾私人房屋项目特别工作队（TFST）自2023年以来已成功复苏1,399个私人住宅项目。这些复苏项目共涉及167,423个住宅单位，总开发价值达RM1337.8亿。然而，项目复苏并不意味着一定能够按原计划完成。 2026年财政预算中拨出的RM2584万用于协助复苏，看似金额不小，但折算下来每个单位约为RM154。问题在于，这些“白衣骑士”开发商是否能够在完成项目的同时保持盈利，或至少达到收支平衡。同时，更严格的监管与技术辅助，是否能解决源于融资、资本纪律以及供需失衡的市场问题？实现零烂尾不仅是政策承诺，更是检验国家房地产市场能否从被动救援转向结构性纪律的重大考验。 改革方案 从系统性改进的角度来看，2026年的房地产改革方案是近年来最全面的一次住房框架改革之一。在交易前端，首先

对于全球房地产投资者而言，最具利润潜力的机会往往来自“增长惊喜”——即经济现实超越市场共识预测的特定窗口期。随着国家迈入2026年，马来西亚已成为这一现象的核心。 经济学家和机构分析师已从谨慎乐观转为惊喜赞叹。主要银行机构将马来西亚称为东盟“银牌得主”，也有机构将其形容为全球舞台上的新兴之星。对于部署资本于房地产市场的投资者而言，问题已不再是马来西亚是否在增长，而是推动这一动能的因素是什么，以及这种增长是否足够可持续，以支撑房地产的长期升值。 情绪转变始于2025年第三季度数据超出预期，同比增长5.2%，显著高于国家银行的预测。这引发全球金融机构纷纷上调预期。国际货币基金组织（IMF）将2026年GDP增长预测上调至4.3%，而本地大型机构CIMB则调高至4.4%。 Juwai IQI联合创始人兼集团首席执行官Kashif Ansari指出，这并非投机泡沫，而是全面扩张。增长动力不仅来自单一行业，而是电子出口、旅游业、消费和基础设施投资的广泛扩张。 对于投资者而言，这种宏观稳定创造了“恰到好处”的环境： 强劲GDP增长： 推动企业扩张和家庭收入

市场回归更稳定的节奏 随着马来西亚步入2026年，房地产市场已从早前报复性反弹的阶段，转向一种更为审慎与理性的节奏。过去剧烈的繁荣与低迷周期，如今被较慢但更稳定的节奏所取代，价值、可持续性与纪律性的重要性，已超过狂热的价格上涨。然而，更广泛的经济环境，包括仍然高企的生活成本以及国家对增长的优先议程，意味着机会依然存在，但需要谨慎把握。 一个长期成立的假设是，自住型买家与本地购房者仍然是需求的核心支柱。收入稳定的家庭继续优先考虑位于就业便利、教育资源完善及交通衔接良好地区的房产。尽管贷款环境趋紧、融资压力存在，这一核心群体仍维持了基本市场活动，这反映的是市场韧性，而非投机泡沫。 然而，另一个正在被挑战的假设是，价格稳定本身就能解决可负担性问题。尽管多个细分市场的成交价格趋于平稳甚至回软，但真正的可负担性仅略有改善。对于许多马来西亚家庭而言，尤其是需要在房贷、育儿、教育、食品与交通费用之间取得平衡的家庭来说，平稳的房价所带来的缓解，已被整体生活成本压力所削弱。这不仅仅是住房问题，而是日常开支正在比表面价格更深刻地影响长期置业决策。...

1月23日，马达尼内阁采取了罕见举措， 撤回《城市更新法案》（URA Bill） ——原定在国会进行第二次审议——以便进行全面修订。 此决定是在经历数月来自各政党议员、国家购屋者协会（HBA）、吉隆坡可持续发展居民行动协会（KLRA+SD）、城市活动家、社区团体和法律评论员的反对后作出的—— 所有人均指出法案存在严重结构性问题 ，可能削弱宪法保障与财产权。 住房与地方政府部长冯国铭（Nga Kor Ming）作为该法案的倡导者，旨在 振兴老化的城市区域 ，现处于必须承认 原法案需要重大完善 的尴尬境地。一旦内阁决定撤回法案审议，早前的信心便已减弱。 撤回法案，但有其原因 URA法案旨在为城市更新提供 法定框架 ——这是马来西亚快速城市化城市中的迫切问题，老化的住宅存量和基础设施需要关注。理想情况下，该法案应 平衡发展目标与对业主、居住者权利、正当程序及宪法保障的充分保护 。 然而，该法案因 同意门槛缺陷、行政权力过大、对少数业主及租户的保障不足 ，以及可能与宪法土地权利产生冲突而受到广泛批评。据称，某些住宅地块的业主（包括吉隆坡市政厅(DBKL)

在过去五十年中，马来西亚的发展策略非常简单：土地、可负担的劳动力，以及便捷的全球港口通达。 雪兰莪的Shah Alam 和 槟城的Bayan Lepas 成为工业成功的代名词。这一模式运作良好。制造商前来，建立装配线，大规模出口，并推动中产阶级的形成。 然而，当前环境远不如从前宽容。供应链正在重塑。 半导体、新能源汽车和数字基础设施 已成为新的投资吸引力。对于马来西亚而言，旧有公式正被重新书写，以配合新的战略优先事项。 EdgeProp 采访了从事房地产、工业和物流开发及基金管理顾问的 AREA Group 董事长 Datuk Stewart LaBrooy ，以深入了解情况。 这位行业资深人士强调：“我们必须停止把土地当作核心产品。获胜的模式是提供完整的运营环境。” 这一观点反映了更广泛的趋势。工业发展不再仅仅是关于房地产。它更像是 关键基础设施 ，支撑国家竞争力，尤其是在 先进电子 和 数据处理 领域。 AREA Group 董事长，Datuk Stewart LaBrooy 我们是如何走到这一步的 马来西亚的工业发展历程并非直线型。它始

占地1,400英亩的Eco Grandeur提供平衡的生活方式，设有专门的住宅区和商业区，以及以蜻蜓湖为中心的超过20%绿色空间。 马来西亚的工业扩张现已在住房市场显现，并很快将重塑人们的居住模式。 随着柔佛加强其跨境制造基础，以及半导体投资在槟城和雪兰莪不断加深，开发商开始关注与技术工人流动相关的住房模式。 EdgeProp对新项目的回顾显示，国家最强的工业走廊正迅速成为新住宅的中心，从物流相关区到半导体及先进制造业枢纽。 柔佛–新加坡特别经济区（JS-SEZ），新的跨境工作区 EPIQ 快照： 超过30个住宅项目预计将在2026年和2027年完工。 在马来西亚的工业走廊中，柔佛的住宅转移最为明显，这受到JS-SEZ的推动，以及物流、数据中心和先进制造业投资的加速影响。当新加坡企业扩展至努沙再也科技园（Nusajaya Tech Park）、南部工业物流集群（SiLC）和斯迪纳克科技园（Sedenak Tech Park）时，住房需求正集中在那些提供快速通勤、稳定租赁市场和城镇级设施的社区。伊斯干达公主城（Iskandar...