马来西亚房地产趋势

对于全球房地产投资者而言，最具利润潜力的机会往往来自“增长惊喜”——即经济现实超越市场共识预测的特定窗口期。随着国家迈入2026年，马来西亚已成为这一现象的核心。 经济学家和机构分析师已从谨慎乐观转为惊喜赞叹。主要银行机构将马来西亚称为东盟“银牌得主”，也有机构将其形容为全球舞台上的新兴之星。对于部署资本于房地产市场的投资者而言，问题已不再是马来西亚是否在增长，而是推动这一动能的因素是什么，以及这种增长是否足够可持续，以支撑房地产的长期升值。 情绪转变始于2025年第三季度数据超出预期，同比增长5.2%，显著高于国家银行的预测。这引发全球金融机构纷纷上调预期。国际货币基金组织（IMF）将2026年GDP增长预测上调至4.3%，而本地大型机构CIMB则调高至4.4%。 Juwai IQI联合创始人兼集团首席执行官Kashif Ansari指出，这并非投机泡沫，而是全面扩张。增长动力不仅来自单一行业，而是电子出口、旅游业、消费和基础设施投资的广泛扩张。 对于投资者而言，这种宏观稳定创造了“恰到好处”的环境： 强劲GDP增长：  推动企业扩张和家庭收入

市场回归更稳定的节奏 随着马来西亚步入2026年，房地产市场已从早前报复性反弹的阶段，转向一种更为审慎与理性的节奏。过去剧烈的繁荣与低迷周期，如今被较慢但更稳定的节奏所取代，价值、可持续性与纪律性的重要性，已超过狂热的价格上涨。然而，更广泛的经济环境，包括仍然高企的生活成本以及国家对增长的优先议程，意味着机会依然存在，但需要谨慎把握。 一个长期成立的假设是，自住型买家与本地购房者仍然是需求的核心支柱。收入稳定的家庭继续优先考虑位于就业便利、教育资源完善及交通衔接良好地区的房产。尽管贷款环境趋紧、融资压力存在，这一核心群体仍维持了基本市场活动，这反映的是市场韧性，而非投机泡沫。 然而，另一个正在被挑战的假设是，价格稳定本身就能解决可负担性问题。尽管多个细分市场的成交价格趋于平稳甚至回软，但真正的可负担性仅略有改善。对于许多马来西亚家庭而言，尤其是需要在房贷、育儿、教育、食品与交通费用之间取得平衡的家庭来说，平稳的房价所带来的缓解，已被整体生活成本压力所削弱。这不仅仅是住房问题，而是日常开支正在比表面价格更深刻地影响长期置业决策。...

1月23日，马达尼内阁采取了罕见举措， 撤回《城市更新法案》（URA Bill） ——原定在国会进行第二次审议——以便进行全面修订。 此决定是在经历数月来自各政党议员、国家购屋者协会（HBA）、吉隆坡可持续发展居民行动协会（KLRA+SD）、城市活动家、社区团体和法律评论员的反对后作出的—— 所有人均指出法案存在严重结构性问题 ，可能削弱宪法保障与财产权。 住房与地方政府部长冯国铭（Nga Kor Ming）作为该法案的倡导者，旨在 振兴老化的城市区域 ，现处于必须承认 原法案需要重大完善 的尴尬境地。一旦内阁决定撤回法案审议，早前的信心便已减弱。 撤回法案，但有其原因 URA法案旨在为城市更新提供 法定框架 ——这是马来西亚快速城市化城市中的迫切问题，老化的住宅存量和基础设施需要关注。理想情况下，该法案应 平衡发展目标与对业主、居住者权利、正当程序及宪法保障的充分保护 。 然而，该法案因 同意门槛缺陷、行政权力过大、对少数业主及租户的保障不足 ，以及可能与宪法土地权利产生冲突而受到广泛批评。据称，某些住宅地块的业主（包括吉隆坡市政厅(DBKL)

在过去五十年中，马来西亚的发展策略非常简单：土地、可负担的劳动力，以及便捷的全球港口通达。 雪兰莪的Shah Alam 和 槟城的Bayan Lepas 成为工业成功的代名词。这一模式运作良好。制造商前来，建立装配线，大规模出口，并推动中产阶级的形成。 然而，当前环境远不如从前宽容。供应链正在重塑。 半导体、新能源汽车和数字基础设施 已成为新的投资吸引力。对于马来西亚而言，旧有公式正被重新书写，以配合新的战略优先事项。 EdgeProp  采访了从事房地产、工业和物流开发及基金管理顾问的 AREA Group  董事长 Datuk Stewart LaBrooy ，以深入了解情况。 这位行业资深人士强调：“我们必须停止把土地当作核心产品。获胜的模式是提供完整的运营环境。” 这一观点反映了更广泛的趋势。工业发展不再仅仅是关于房地产。它更像是 关键基础设施 ，支撑国家竞争力，尤其是在 先进电子 和 数据处理 领域。 AREA Group 董事长，Datuk Stewart LaBrooy 我们是如何走到这一步的 马来西亚的工业发展历程并非直线型。它始

占地1,400英亩的Eco Grandeur提供平衡的生活方式，设有专门的住宅区和商业区，以及以蜻蜓湖为中心的超过20%绿色空间。 马来西亚的工业扩张现已在住房市场显现，并很快将重塑人们的居住模式。 随着柔佛加强其跨境制造基础，以及半导体投资在槟城和雪兰莪不断加深，开发商开始关注与技术工人流动相关的住房模式。 EdgeProp对新项目的回顾显示，国家最强的工业走廊正迅速成为新住宅的中心，从物流相关区到半导体及先进制造业枢纽。 柔佛–新加坡特别经济区（JS-SEZ），新的跨境工作区 EPIQ 快照：  超过30个住宅项目预计将在2026年和2027年完工。 在马来西亚的工业走廊中，柔佛的住宅转移最为明显，这受到JS-SEZ的推动，以及物流、数据中心和先进制造业投资的加速影响。当新加坡企业扩展至努沙再也科技园（Nusajaya Tech Park）、南部工业物流集群（SiLC）和斯迪纳克科技园（Sedenak Tech Park）时，住房需求正集中在那些提供快速通勤、稳定租赁市场和城镇级设施的社区。伊斯干达公主城（Iskandar...

在不断发展的2026年马来西亚房地产格局中，房地产市场的结构完整性依赖于微妙的制衡体系。一方面，房地产中介行业作为增长引擎，推动交易和促成所有权。另一方面，估价专业则作为必要的刹车，确保市场不会被推入投机的深渊。然而，最近的趋势显示，这两大支柱之间的摩擦日益加剧，佣金压力和指标价值的存在威胁着专业道德。 房地产中介的主要职能 房地产中介的主要职能是作为伦理中介，将买家与卖家匹配以完成交易。然而，马来西亚当前的环境以激烈竞争为特征。市场上有超过70,000名注册房地产谈判员（REN）活跃，争取佣金的竞争在部分领域已经演变为“不择手段”的心态。 对于许多买家，尤其是首次购房者或希望在2025–2026年经济繁荣后扩展投资组合的人来说，融资的可用性是交易成败的关键。大多数购房者缺乏所需的10%至20%的现金首付，容易被零首付或现金返还的优惠所吸引。为了完成交易，房产必须被评估为远高于实际售价，以满足马来西亚国家银行（BNM）贷款价值比（LTV）的要求。 价格操纵：日益增长的威胁 市场情报显示，价格操纵在二手市场中已成为一门精密的艺术。中介经常在同一楼盘

2026年马来西亚经济上升显示出强劲势头，但这种动能背后却存在系统性的房市价格操纵，对住宅市场基础构成威胁。在创纪录的GDP增长和乐观预测背后，存在将真实价值与人为膨胀区分开的精密房产价格操控手段。对房地产投资者、贷款机构和政策制定者而言，理解这些做法如何使价格脱离基本经济价值，已非学术兴趣，而是防范数十亿令吉市场抵押风险的关键需求。 问题核心 问题在于 买卖协议（SPA）标示的总价 与 买家实际支付的净价 之间的差距。在健康市场中，这两者几乎相等，但在马来西亚常常相差甚远。 非真实价值 在初级市场，开发商面临巨大库存压力，尤其是高层公寓和服务式公寓。为了吸引买家而不降低标价，一些开发商采用 创意金融手段 。 例如，某单位标价为 RM500,000 ，这是公众和银行看到的价格。但私下里，开发商提供 10%折扣 、承担 SPA法律费 ，并附送价值RM20,000的家具套装。买家实际支付的净价可能仅为 RM430,000 。 当银行根据RM500,000批核90%贷款，即 RM450,000  时，就会出现问题——贷款金额超过房产真实净值。这是最危险

以马币计价的买家今天购买同样澳洲资产所需资金明显低于五年前，Neoh指出。 吉隆坡：尽管澳大利亚对现有住宅实施至2027年的临时外籍购买禁令，但马币走强仍为马来西亚投资者提供了在澳洲房产市场的吸引机会， Knight Frank Malaysia 指出。 截至2月24日，马币兑澳元汇率为 RM2.75 ，而2024年7月最高曾达RM3.18。此趋势主要惠及使用马币计价贷款的购房者。马币预计将在年底前维持升值趋势，对其他货币也保持上升。 MUFG 分析师预计兑美元最高可达RM3.70。 “以马币购买的买家今天需要的资金明显少于五年前购买同样的澳洲资产。仅此差额就可抵消数年的租金收入或显著降低杠杆，同时减轻新建住宅及空地贷款的汇率波动风险，” Knight Frank 槟城澳洲房产联席总监 Jenny Neoh Channing  表示。 持续关注 在2023年7月至2024年6月期间，马来西亚是澳洲住宅土地外国投资的第九大来源国，投资额为 A$111.6百万（RM308.5百万） ，根据澳大利亚税务局（ATO）最新的《澳大利亚资产外国所有权登记》报

在马来西亚，买房已不再是过去那样简单的里程碑。房价飙升、租金上涨，而工资未能跟上，使许多年轻人重新思考第一套房的定义。 House hacking 提供了实用的解决方案。通过居住在房产的一部分并将其余部分出租，马来西亚年轻人将他们的家变成财务工具。对于 Z世代 来说，这种策略不仅聪明，而且成为了被房价排挤的年轻一代的重要财务工具。 什么是House Hacking？ House hacking，源自美国，指购买房产并通过租金收入抵消生活成本。在马来西亚，最常见的方法是出租多卧室公寓的房间。有些人也尝试在旅游区做短租，但季节波动和法规要求使操作不那么容易。原理简单：降低自己的住房成本，同时在房产中积累资产。对许多年轻买家来说，这不是为了快速获利，而是为了让拥有房产从一开始就可行。 Z世代为何青睐 传统的购房途径变得越来越困难。过去十年，城市房价上涨速度超过工资增长，而靠近公共交通、大学和商业中心的租金仍在不断攀升。租房占据了月收入的大部分，使年轻人很难存够首付。House hacking通过让租客分担按揭付款来弥补这一缺口。除了经济减负，它还提供实

乔治市（2月20日）：槟城政府强调，2026年的**地税（quit rent）**上调以及25个新城镇的公告是必要措施，以解决过去30年来未曾调整税率所造成的长期不公平问题。 首席部长 Chow Kon Yeow （图）表示，这次税率调整是根据 国家土地法典（Akta 828）第101条 进行的，他指出上一次调整是在1994年，而城市区域的公告自1966年以来未有更新。 “长时间未调整导致城乡之间地税存在不公平差异。像 Seberang Jaya、Bertam和Bandar Cassia 这样的地区在发展上已与城市地区相当，因此重新分类是合理的。”他在周五发表的声明中说道。 声明是为了回应槟城纳税人协会关于地税结构的质疑，同时澄清州政府依据 Akta 828第101(3)(b)条 有权根据土地分类和用途确定税率。 槟城已于 2026年1月1日 实施修订后的地税结构，涵盖多种土地类别的税率上调。 Chow表示，有些一级土地拥有者过去每年仅缴纳RM48地税，基于农业税率，尽管土地已转为商业用途。 “例如，位于 Seberang Perai Selat

吉隆坡（2月23日）：交通部长 Anthony Loke 周一在上议院表示，延迟已久的**轻快铁3号线（LRT3）**预计将于今年6月投入运营。 他补充说，目前正在进行测试，以确保线路在投入使用时能顺利运行。 截至目前，22列列车中已有14列完成测试，其余8列仍在进行测试，原因是存在未解决的技术问题。 该项目于2016年在**国阵（Barisan Nasional）**政府期间启动，最初预算为90亿令吉。 当**希望联盟（Pakatan Harapan）**于2018年上台时，政府披露原始预算未包括若干主要费用，包括6%的项目交付伙伴费、咨询费、运营费用、管理开销及施工期间利息，使总成本升至317亿令吉。 为降低成本，政府随后调整项目范围，搁置五个车站并取消一个车站，总成本降至166.3亿令吉。 随后，首相 拿督斯里安华·易卜拉欣 恢复了之前搁置的五个车站—— Tropicana、Raja Muda、Temasya、Bukit Raja和Bandar Botanik ，为项目增加53亿令吉，使总成本达到219.3亿令吉。该线路预计每日服务约67,

马来西亚的数据中心行业正进入快速扩张的新阶段，这得益于大型云计算企业（ hyperscaler ）的强劲需求、新加坡的区域溢出效应，以及持续的政策推动。根据 马来西亚投资发展局（MIDA）最新的全国设施地图显示，马来西亚目前拥有不断增长的运营中、建设中和规划中的数据中心网络，覆盖主要数字枢纽，包括赛城（Cyberjaya）、吉隆坡、柔佛、雪兰莪和槟城 。 赛城和吉隆坡仍然是马来西亚最成熟的数据中心集群，拥有来自 AIMS、NTT、CSF集团和VADS 的长期设施。由于成熟的光纤网络和靠近企业需求，这些地区仍然吸引扩张投资。雪兰莪也通过35个已识别项目巩固了其地位，显示出对吉隆坡谷数字走廊的持续兴趣。 然而，柔佛已成为马来西亚增长最快的数据中心枢纽。其靠近新加坡，加上具有竞争力的土地供应和工业用电接入，吸引了大规模的 hyperscale 开发。运营商如 AirTrunk、Equinix、Keppel、Vantage 和 Open DC 已在该州宣布重大投资，使柔佛成为新加坡的互补节点，支持面向人工智能的计算和云基础设施。 2030年新工业总

（图片来自马来西亚住房与地方政府部Facebook） 吉隆坡（2026年2月28日）：政府建议修订**《1987年道路运输法令（第333号）》**，以扩大地方政府在分层住宅区管理废弃车辆问题的执法范围。 住房及地方政府副部长 拿督 Aiman Athirah Sabu （图示）表示，提出修订的原因是地方政府在私人分层区域内无权采取行动，除非获得**联合管理机构（JMB） 和 管理公司（MC）**的正式申请或合作。 她指出，这些改进措施正通过与 交通部、道路运输局（JPJ）、马来西亚皇家警察、环境局、各州政府及地方政府 的全面磋商程序进行最终确定。 “我们正在研究对《333号法令》部分条文的拟议修订，以将执法权扩展至所有类别的地方政府，并扩大可执行的区域范围。 “JMB及MC完全受 2013年分层管理法 及 分层管理（管理与维护）规例2015 约束。他们拥有全面的权力和法律责任来管理和规范共有区域，包括车辆问题，”她在国会下议院周四的问答环节中表示。 她是在回答**Azli Yusof（PH-莎阿南）**提出的问题，该问题涉及该部采取的措施，以制定

（从左至右） 马来西亚投资发展局（Mida）业务服务及区域运营部主任 Noorzita Mohamad Nor；泰莱大学兼职教授 Dr Ong Kian Ming；Hernan Corporation Sdn Bhd 集团首席执行官 Datuk Anna Teo Lee Chu；马来西亚技术与创新加速器（MRANTI）首席数字官 Muhundhan Kamarapullai；Enfrasys Networks Sdn Bhd 首席商务官 Claire Featherstone；以及爱立信马来西亚（Ericsson Malaysia Sdn Bhd）企业与创新主管 Afrizal Abdul Halim 本文最初发表于2025年11月的 工业特别报道 。 马来西亚国家5G部署策略正在调整，超越初期人口覆盖目标，将优先实现 关键交通路线和工业走廊的高速无缝连接 ，确保符合监管要求并提升用户满意度。 在马来西亚投资发展局（Mida）于吉隆坡于11月11日举办的**“中央地区工业集群发展计划” 研讨会上，埃里克森马来西亚企业与创新负责人 Afrizal

吉隆坡（2026年3月2日）： 投资、贸易与工业部（Miti）表示，通过Smart Tech Up 计划，截至今年年底，共有115家公司将被认定为 智慧工厂 。 该部指出，截至2026年1月，已有30家工厂被认定为智慧工厂，而在该计划中登记的241家公司中，有71家公司正在进行不同阶段的实施，以转型为智慧工厂。 “该计划是 Industry4WRD政策 的延伸与升级，旨在提升工业的技术能力和数字化准备度，尤其针对中小企业和中型公司，同时支持到2030年创造3,000家智慧工厂。 “该计划提供指导、评估、培训、技术和融资支持，以提升公司在本地及全球市场的生产力、产品质量和竞争力，”该部在周四于国会网站上回应**Datuk Seri Hishammuddin Tun Hussein（BN-Sembrong）**关于政府加速在战略性行业应用自动化技术与创新，以提升国家全球竞争力及生产力的具体措施的提问时表示。 为了加快智慧工厂目标的实现，Miti表示已推出智慧工厂认定计划，用于表彰已成功将 工业4.0技术 及自动化流程融入运营的制造公司，包括汽车行业。

吉隆坡（2026年3月2日）：交通部长 Anthony Loke （图）表示， Kelana Jaya轻快铁（LRT）线路 将于2028年前引入26列新列车。 他指出，此次采购是 Prasarana 稳定老旧**Bombardier 818系列列车（818列车）**的策略之一，包括提前采购额外备件。 此次采购也紧随在 吉隆坡额外车辆27计划（KLAV27）下新增的27列Bombardier Innovia Metro 300列车 之后，他补充道。 “最后一列新的KLAV27列车已于去年投入运营，”他在周五的Facebook帖子中表示。 同时，洛克也建议Prasarana管理层在维护策略和信息传递方面更加主动，以确保与818列车相关的问题不会掩盖过去三年实施的改进。 “我也向管理层强调，维护工作是不可妥协的。Prasarana将对818列车计划及应急预案进行改进，”他说。 在 2026年预算案 中，政府宣布由Prasarana以10亿令吉更换26列LRT Kelana Jaya线路的新列车，以提升公共交通服务。 来源：Edgeprop.my – 发

吉隆坡（2026年2月16日）：交通部正加大力度推动**轻快铁3号线（LRT3）**开通，该线路将连接莎阿南及周边地区，以缓解雪兰莪谷的交通拥堵。 部长 Anthony Loke Siew Fook （图）表示，此举对于为通勤者提供更多公共交通选择至关重要，同时也承认私人车辆激增所带来的重大挑战。 “我们将在未来几个月继续在部门层面努力，加快LRT3的开通。 “这是我们缓解措施的一部分，旨在为乘客提供更多交通选择，”他在吉隆坡中央车站（KL Sentral）为**马来亚铁路公司（KTMB）**乘客分发纪念品的新闻发布会上表示，该活动是为庆祝农历新年而举行的。 KTMB董事长 Datuk Ahmad Redza Abdullah 也出席了活动。 谈及交通拥堵问题，尤其是在节日期间，陆兆福表示，所有相关方都需要理解车辆每日增长的现实情况。 他指出，去年马来西亚的汽车销量达到82万辆，使该国成为东南亚最大的汽车市场，超过印尼和泰国。 “节日期间通常会实施缓解措施。但我们必须认识到，车辆数量每天都在增长。仅去年，全国就销售了82万辆汽车。...

（左起）高级诉讼律师Viola DeCruz、URA研究员Nasrun Ismail、MM2H持有者John Butler、社区领袖及业主主导重建倡导者Dev Cheema、宪法及物业法律顾问Hjh Adriana Abu、HBA会长Datuk Goh Seng Toh、HBA名誉秘书长Datuk Chang Kim Loong、公益与土地法律顾问T Vicknaraj、注册会计师Mohd Azri Mohd Azmi，以及HBA筹委会负责人Ho Sweet Fun 八打灵再也（2月6日）：法律专家表示，《城市更新法案》必须明确规定赔偿条款。 宪法与物业法律顾问兼律师Hjh Adriana Abu在近期于此地举行的**《城市更新法案影响与后果》论坛**上强调了这一点。 该论坛由**全国购房者协会（HBA）**主办，指出政府在改进《城市更新法案（URA）》方面应参考的若干不足，而该法案的提交最近已被撤回。 Adriana指出，原法案未包含明确的赔偿框架，仅承诺将通过附属法规在稍后阶段处理赔偿问题。鉴于对产权的影响，她认为赔偿条款应在主法中明确规定，

柔佛巴鲁（2月9日）：柔佛–新加坡特别经济区（JS-SEZ）投资蓝图及总体规划将于3月30日在柔佛巴鲁发布。 经济部长Akmal Nasrullah Mohd Nasir表示，此决定是在与新加坡对应官员以及柔佛州务大臣Datuk Onn Hafiz Ghazi讨论后做出的。 “我们已同意在柔佛巴鲁举行发布会，让柔佛民众能够切身感受到其影响，”他在2026年柔佛对话（Johor Dialogue 2026）于柔佛巴鲁市议会（MBJB）大厦发表讲话时表示。 Onn Hafiz及柔佛州经济与投资顾问Datuk Seri Hasni Mohammad亦出席了活动。 Akmal Nasrullah表示，该蓝图概述了JS-SEZ的激励措施、机会及运营框架。 “我们明白，这不仅仅是引入投资，更是提升生产力，并为民众和经济带来高质量成果，”他说。 他补充，JS-SEZ旨在到2030年实现国内生产总值（GDP）达到2,600亿令吉，将从根本上重塑柔佛的经济格局。 Akmal Nasrullah指出，该经济区旨在转型为更先进、创新驱动的河流经济，目标是创造超过20,

工务部长 Datuk Seri Alexander Nanta Linggi 吉隆坡（2月10日）：政府已拨款92亿令吉，用于沙巴泛婆罗洲高速公路1A阶段，涵盖16个施工包，并完全通过发展预算拨款。 1A阶段涉及318公里路段，已达到86.98%的实际进度，其中四个施工包已完成并惠及道路使用者，工务部长Alexander Nanta Linggi在国会下议院就皇家致辞谢辞议案辩论结束时表示。 不过，1A阶段的总成本仍为暂定数，因为施工仍在进行中，并受变更单（VO）影响，Alexander指出。 “截至目前，我们已收到78份VO，每份均由顾问、工地代表及沙巴联合委员会根据合理发展需求进行评估和批准，”他说。 1B阶段自2024年开始，目前完成进度为13.68%，Alexander补充。 泛婆罗洲项目是一个耗资超过200亿令吉的重大基础设施项目，连接沙巴、砂拉越和文莱。该高速公路的建设旨在促进东马经济增长，于2015年启动。 在砂拉越，截至2025年12月，高速公路所有施工包完成度已达99.98%，预计于2026年全面竣工。然而在沙巴，施工进度落后于