马来西亚房地产趋势

目前缺乏一个明晰且可行的社区治理模式，以引领我们迈向一个发达的马来西亚。 几十年来，我们的社会环境和社区结构都发生了变化。自独立以来，“村落（kampung）”和“邻里守望（Rukun Tetangga）”主要以自愿和集体互助的模式运作。 随后，当分层社区在城市中心兴起时，《1985年分层产权法》和《2013年分层管理法（SMA）》被制定出来，以提供更有结构和规范的社区生活。 如今，随着可持续生活、节能，以及老龄化人口的到来，城市化正在采取新的视角，利用分层社区的良好基础，超越单个家庭的层面。 Chris Tan: 四十年过去了，我们是否对业主的期望过高，让他们参与那些日常但复杂且关键的分层管理事务？ 尽管法律不时进行审查，但仍迫切需要更新。 真正缺乏的是一个明晰且可行的社区治理模式，能够引领我们迈向一个发达的马来西亚。 首先，我们真的需要为每个正在建设的分层社区配备网球场（或健身房、游泳池）吗？ 网球显然不是我们的国民运动，而且许多球场使用率低，或者已被改作更合理的用途。 每个分层社区的工作原则一直都是业主管理和自给自足。然而，现在的问题是，

马来西亚的工业物业市场已经超越了“土地 + 宣传册”时代。 表现优异的资产不再只是边界内价格合理的土地；它们是像可靠运营平台一样运作的地点。最终用户关注运营时间、可靠的公用设施、可预测的通勤时间、稳定的劳动力，以及不会破坏全球部署计划的审批。 这种变化在严肃运营商筛选场地的方式中显而易见。核心问题一致： 我们能运营吗？ （电力、水、网络、韧性、扩展路径、关键公用设施交付速度） 我们能招聘吗？ （劳动力覆盖范围、通勤现实、留任率、技能管道） 我们能运输货物和人员吗？ （路线可靠性、拥堵、安全、门户接入） 只有在这些问题得到解答后，激励和土地定价才会发挥作用。 这些运营商的投资印证通常会推动该地区进一步的支出。当供应商汇聚、基础设施因需求证明而加深时，势头形成，该地区逐步转变为工业集群——正如槟城和雪兰莪所示。 当工业物业建设未考虑这些因素时，会发生两种情况。第一种情况是，它们在纸面上可能仍“出售”，但最终在最终用户层面停滞。“出售/出租”牌、租户频繁更换以及集群在日常运营密度上发展缓慢都表明了这一点。 第二种情况是，未售出的库存积累。**国家物业信

房地产交易量与交易额，1990–2025 马来西亚房地产市场历来是国家经济发展的关键支柱，经历了明显的扩张与修正周期。 当前市场展望：早期上行 截至2025年，市场已进入成熟稳定阶段。这是在交易额达到十年高点RM2418.7亿的背景下，即便交易量略微下降1%，至416,413个单位。 表面上看，这显示出市场韧性。然而，更仔细的分析显示市场已不再统一运行。 如今最明显的是资产类别之间的分化。增长不再是广泛的，而是越来越具有选择性： 工业部门在疫情后时期的复合年增长率（CAGR）为14.7%，尽管其市场份额仅占14%。 商业板块以12.5%的CAGR增长，得益于核心资产的入住率改善。 与此同时，住宅部门尽管占主导地位，占44.8%的市场份额，但增长速度较慢，仅为6.9%。 住宅、商业与工业房地产的市场份额及增长率 这表明市场结构正在转变。市场不再由单纯的动力驱动，而是由质量、相关性以及与基础设施和经济趋势的契合度驱动。 在连续五年的增长（2021–2025）之后——得益于数据中心、物流和基础设施投资，以及疫情后的“品质迁移”——行业普遍观点认为，20

马来西亚住房与地方政府部长吴可明于周二在英国剑桥大学唐宁学院发表主题演讲。（照片：Chin Wai Lun/The Edge） 伦敦（3月26日）：尽管马来西亚的房屋拥有率相对较高，但马来西亚也无法免于住房可负担性压力，住房与地方政府部长吴可明表示，政府正转向更有针对性且以数据驱动的住房改革。 吴可明在英国剑桥大学唐宁学院发表讲话时表示，虽然约76.5%的马来西亚人拥有自有住房，但对于低收入群体（B40）和中等收入群体（M40）来说，可负担性问题正日益突出。 “我们无法免除普遍的可负担性压力，尤其是对于我们的B40和M40群体，”吴可明说。 他补充道，马来西亚正从广泛的住房政策转向更精细化的方式，即价格以当地收入水平为基准，而不仅仅依赖市场力量。 “我们已超越被动的危机管理时代。相反，我们正在建立一个前瞻性、以数据为驱动的生态系统，以预测公民未来几十年的需求，”他表示，并补充说，马来西亚的住房战略正越来越关注长期宜居性，包括更好地整合土地使用、基础设施和规划，以及提升气候韧性。 此次演讲标志着亚洲房地产领袖（AREL）赴英国的考察学习之旅的高潮，

乔治市（4月2日）：槟城州行政议会已同意一项新的年度地税评估机制，旨在减轻土地业主的财务负担。 槟州首席部长曹观友表示，所有被归类为工业及商业用途的一类土地，尤其是未获得规划批准的土地，将被重新分类为“建筑用途”。 在新的结构下，地税将按照“建筑（其他）”类别征收，即城市土地每平方米70仙，乡区土地每平方米50仙。 不过，受影响的土地业主将不再享有现有的50%回扣。 他说：“这一措施是州政府为减轻地税负担所采取的最佳方案，特别是针对受影响的业主。 “我们也建议土地业主通过合法程序开发土地，以推动槟城的经济活动与发展。”他在周三于光大（Komtar）召开的记者会上表示。 曹观友指出，截至3月31日，当局共接获4,001份反馈与上诉，其中2,885宗与地税上涨有关，涉及一类土地、乡区转城市分类、农业（榴莲）用地、山坡地以及税率调整等问题。 另有1,116宗上诉涉及技术性问题，包括跨多个地段的物业、财务困难、搁置项目、非营利组织以及未开发土地。 他说：“在所有案件中，有3,043宗目前正由县土地局及州土地与矿务局处理。 “截至上个月，共有163,262

在主要道路与LRT交通网络的支持下，Setapak已发展成为一个人口密集的区域，融合了成熟与新兴的住宅及商业物业。 Setapak位于吉隆坡东北部，长期以来因其完善的生活配套、良好的交通连接以及靠近市中心的地理位置，被视为热门住宅区，这些因素持续支撑着高层住宅的需求。 交易量反映出这一上升趋势，从2021年的391宗交易增长至2024年的1,170宗，增长近三倍，显示住宅需求显著增强。 Setapak历史上曾是锡矿开采和橡胶种植的重镇，如今已转型为一个人口密集的社区，拥有成熟与新发展的住宅和商业项目。 该区域是鹅唛（Gombak）最古老的地区之一，其历史可追溯至19世纪末。1884年4月12日，雪兰莪英国驻扎官Frank Swettenham建议重新任命Batu Tapak为当地原住民领袖，从而衍生出“Setapak”这一名称，在马来语中意为“一步”。也有人将其解释为距离吉隆坡市中心仅约7至8公里的“一步之遥”。 Setapak的交通由主要道路如Jalan Genting Klang、Jalan Pahang和Jalan Gombak支撑，同时也

YPLab 2023的参与者（一个由青年主导的计划）分析了城市中的场地，以研究场所营造与步行友好性。（马来西亚城市规划师协会） 在过去十年中，马来西亚的城市交通策略已明显转向扩大巴生谷地区的公共交通连接。MRT线路、LRT延伸以及通勤铁路升级，共同改变了居民的出行方式。随着每一个新车站的公布，人们往往会产生一种假设：靠近交通站点的房产必然会更有价值。 但问题是，靠近公共交通是否真的能够持续带动房价上涨？ EdgeProp 对巴生谷范围内超过50个距离交通站约350米以内的高层住宅项目进行了交易数据分析，以得出一些结论。 一座逐步迈向公共交通的城市 随着城市希望减少对私人汽车的依赖，巴生谷各地的城市规划机构越来越重视以公共交通为核心的出行方式。 在吉隆坡，《吉隆坡结构规划2040》（PSKL2040）设定了一个雄心勃勃的目标：到2040年实现70%的公共交通出行占比，并通过交通走廊周边的高密度开发以及更完善的步行基础设施来支持这一目标。 周边地方政府也正朝着类似方向发展。 八打灵再也市议会（MBPJ）已推出相关政策，鼓励在交通站点步行范围内发展以公

蕉赖航拍图，展示高速公路、公寓及商业区（AI生成图片），来源 EdgeProp.my 蕉赖为居民提供了城市便利性、相对可负担性以及社区氛围之间的良好平衡。作为吉隆坡最成熟且交通连接完善的区域之一，蕉赖凭借其便利的交通、丰富的生活配套以及多元化的生活方式，持续吸引市场关注。 无论你是购房者、投资者或租客，蕉赖都提供多样化的房地产选择——从靠近MRT站的服务式公寓，到现代公寓以及有地住宅。不同预算与需求的选择，使其持续成为购房者、租户及投资者的热门区域。 1. 区域概览 蕉赖横跨吉隆坡与雪兰莪，是巴生谷最大且最成熟的住宅区之一。该区域结合了成熟住宅社区与新兴高楼发展项目，在提供现代基础设施的同时，也保留了郊区生活的舒适感。 主要区域包括：以热闹夜市和MRT便利著称的Taman Connaught；环境较为宁静且社区氛围浓厚的Taman Mutiara Barat；以及靠近学校、餐饮和日常便利设施、适合家庭居住的Taman Len Seng。 这种多样性使蕉赖适合不同群体，包括首次购房者、家庭、学生以及长期租户。对于正在考虑租或买的人来说，比较两者有助

（图片取自马来西亚KPKT Facebook页面） 八打灵再也（2026年3月19日）：马来西亚房地产行业在2025年的交易总额达到RM241.87亿，为十年来新高，反映各个细分市场的持续市场活动和基本需求稳定，住房与地方政府部长吴国铭（图中）昨日表示。 该总额较2024年增长4.1%，共记录416,413宗交易，根据《2025年房地产市场报告》。 吴国铭在声明中表示：“房地产行业是国家经济的重要驱动力，影响近200个行业，包括建筑、金融、建筑材料及专业服务。” 住宅细分市场引领增长 住宅子行业在全年录得5.9%的增长，同时马来西亚房价指数（MHPI）上涨2.6%，显示价格环境稳定。 吴国铭指出，这些数据表明住房需求持续，以及更广泛的房地产市场保持韧性。 聚焦治理与交付 为加强该行业，住房与地方政府部（KPKT）正在执行一系列住房议程下的改革，重点关注治理、项目交付和购房者保护。 “这些改革旨在改善住房行业的监管，目标是在2030年前实现‘零烂尾项目’，同时确保民众获得安全和宜居的住房。” 他概述的措施包括： 强化住房发展账户（HDA）的审计机制

柔佛巴鲁航拍图 吉隆坡（2026年3月18日）：原定于3月30日在柔佛巴鲁推出的柔佛-新加坡特别经济区（JS-SEZ）总体规划及蓝图，已延期至待公布的日期。 经济部在一份声明中表示，这是由总理兼财政部长拿督斯里安瓦尔·易卜拉欣（Datuk Seri Anwar Ibrahim）主持的内阁会议于周二作出的决定。 3月12日，经济部长阿克玛尔·纳斯鲁拉·莫哈末纳西尔（Akmal Nasrullah Mohd Nasir）表示，经济部正完成JS-SEZ的总体规划及蓝图，蓝图作为一般参考，而更详细的总体规划将作为所有实施方在开发特别经济区时的指导。 他指出，蓝图的推出是明确JS-SEZ发展方向的重要步骤，包括投资策略、经济合作及项目执行等方面。 以深圳为例，JS-SEZ作为马来西亚与新加坡之间的战略合作计划，旨在加强经济一体化、吸引新投资，并刺激国家南部地区的经济增长。 该经济区亦设定到2030年的国内生产总值目标为RM2600亿，预计将彻底改变柔佛的经济格局，向创新和科技驱动型经济转型，并创造超过20,000个高技能就业机会。 来源: Edgepro

吉隆坡（2026年3月19日）：马来西亚已停止对房地产投资信托基金（REIT）或房地产信托基金（PTF）的股息预扣税提供优惠税率，根据政府公告显示。 根据马来西亚国内税收局（IRB）实践指引2/2026，自2026年起，以往大多数非企业投资者适用的10%优惠税率将不再适用。马来西亚个人将按现行个人税率缴税，不再享受预扣税扣除。 IRB在公告中表示：“REIT或PTF向公司及其他单位持有人实体分配的收入……适用其各自的税率，而个人单位持有人将适用个人税率。” 税务机关补充称，“WHT[预扣税]的扣除……不适用于居民单位持有人”，要求其在年度报税中申报REIT收入。 外国个人及机构投资者将按应纳税收入的30%征税。非居民公司则需缴纳最终24%的预扣税率。 此政策调整正值财政部第二部长拿督斯里阿米尔·哈姆扎（Datuk Seri Amir Hamzah Azizan）于2月初表示，马来西亚的REIT市场已发展成为一个稳定且广泛认可的资产类别，可能不再需要持续的财政支持。 尽管取消优惠税待遇可能会抑制市场情绪——尤其是对外国和对税收敏感的投资者——马银投

Temasya Glenmarie的公共康体区为家庭提供多功能户外空间，可俯瞰周边的莎阿南（Shah Alam）天际线。 尽管生活方式在不断变化，但马来西亚年轻家庭在住房选择上的一个偏好却相当稳定：希望居住在现代、设计精良的社区。 EdgeProp分析了巴生谷（Klang Valley）新兴增长走廊的家庭人口结构和收入趋势，数据显示，需求并非由年轻买家的突然涌入驱动，而是由完全不同的因素推动。 虽然30至49岁年龄组——通常被视为购房黄金年龄——的人口比例在过去几年保持相对稳定，但Semenyih、Kajang和Klang的家庭收入显著增长。 这表明，许多年轻家庭并非大量迁入这些社区，而是财务上已经准备好提升生活品质。 稳定的年轻家庭核心 EdgeProp通过EPIQ的分析显示，30–49岁年龄组在这三个地区的人口中始终占约三分之一。 29岁以下人口在整个巴生谷仍然占很大比例。然而在乌鲁冷岳（Hulu Langat）区，30–49岁年龄组的人口占比为第二大群体，2020年为33.7%，2024年为33.8%。 在巴生（Klang）也可观察到类似模

哥打峇鲁（3月17日）：东海岸铁路联络线（ECRL）项目截至2026年2月已完成92.62%，按计划将在今年年底完成哥打峇鲁至哥白克的线路建设，并于2027年1月开始商业运营。 财政部长二职，拿督斯里阿米尔·哈姆扎·阿兹赞表示，从哥白克至雪兰莪巴生港的ECRL线路将于2027年12月完成，并于2028年1月全面投入运营。 他指出，电动多单元列车（EMU）和电动机车（E-Loco）的商业运营将开启ECRL作为绿色客货运输模式的新篇章，覆盖东海岸各州及雪兰莪的665公里电气化铁路网络。 “今天，ECRL项目再创重要里程碑，完成从哥打峇鲁至哥白克的519公里主线轨道，比计划提前完成。这一成就充分体现了马来西亚铁路联络有限公司（MRL）与中国交通建设集团（CCC）-ECRL之间的紧密合作及各方的大力支持，”他补充道。 他在签署ECRL项目外汇风险管理联合主协调员（JLC）任命协议及哥打峇鲁至哥白克ECRL轨道建设竣工仪式上发表上述讲话。 阿米尔·哈姆扎还为MRL与包括马来亚银行（Maybank）、CIMB银行和RHB银行在内的八家银行签署JLC协议，建立

从左起：Rehda前任会长拿督NK Tong、会长拿督Ho Hon Sang及副秘书长Carrie Fong Kah Wai在周五的简报会上。（照片由Zahid Izzani/The Edge提供） 吉隆坡（2026年3月13日）：马来西亚房地产与房屋开发商协会（Rehda）表示，由于债务高企及收入不足，马来西亚超过三分之二的潜在购房者无法获得购房融资。 一项由该物业机构对166名开发商进行的调查显示，72%的受访者在买家融资方面遇到困难，其中多数人表示银行拒绝终极融资贷款是主要障碍。 终极融资——即购房协议签署后由银行提供的按揭贷款——使买家能够完成交易，而其他提及的挑战包括过渡性融资问题或两者兼有。 “如果买家有未偿还的信用卡余额或过高的债务承诺，会影响其住房贷款资格，”Rehda会长拿督Ho Hon Sang在协会最新的房地产行业调查简报会上告诉记者。 Ho指出，许多申请因收入不足、信用卡负担过高以及买家提交的财务文件不完整而被银行拒绝。 “很多时候，我们鼓励开发商指导买家管理财务，但最终如果他们不符合资格要求，银行就很难批准贷款，”他补充

柔佛巴鲁空中俯瞰图 布城（2026年3月12日）：经济部正在敲定柔佛-新加坡特别经济区（JS-SEZ）的总体规划及投资蓝图，该蓝图预计于3月30日在柔佛巴鲁正式发布。 经济部长阿克马尔·纳斯鲁拉·莫哈末·纳西尔表示，该行动计划将作为公众参考，而更为详细的总体规划将指导所有执行方开发该特别经济区。 “在经济部，我们正在敲定蓝图和总体规划。蓝图供公众参考，总体规划则供所有执行方参考，”他在发布MyRMK——一套确保第十三个马来西亚计划（RMK13）全面实施的整合监控系统——后对媒体表示。 阿克马尔·纳斯鲁拉指出，投资蓝图的发布是明确JS-SEZ发展方向的重要步骤，包括投资策略、经济合作及项目执行。 他表示，政府已同意于3月30日在柔佛巴鲁发布蓝图，以强化马新两国的经济联系，并刺激国家南部地区的经济增长。 阿克马尔·纳斯鲁拉说，柔佛政府预计将参与此次发布活动，新加坡部长们也将出席。 JS-SEZ是马来西亚与新加坡之间的战略合作倡议，旨在强化经济一体化、吸引新投资并刺激国家南部地区的经济发展。 JS-SEZ目标是转型柔佛经济格局，并在2030年前实现国内

鸟瞰Setia Alam，商店、公寓和茂盛绿地融入规划完善的城镇环境（图片来源：Pexels/KE PHUAH 潘国荣） 在莎阿南生活：住宅、生活方式与交通指南 在莎阿南生活不仅仅是寻找一个居所，更是关于选择生活方式。作为雪兰莪州首府，莎阿南已发展成为马来西亚最受欢迎的郊区之一，兼具可负担性、交通便利性和高品质生活。 该市以规划完善的城镇、知名教育机构以及丰富的绿色空间而闻名，吸引家庭、学生、专业人士和房地产投资者。无论您是购买第一套房屋还是探索投资潜力，莎阿南的房地产均提供多样选择。 从成熟社区到新开发项目，如The Greens Shah Alam和Indah Alam Condominium，该市提供适合家庭、学生、专业人士及长期投资者的平衡生活方式。 1. 社区概览 莎阿南受欢迎有多重原因。其总体规划将住宅、商业和工业区域整合，创造出有序且和谐的生活环境。居民可方便地到达公园、购物中心、学校和医疗中心，使日常生活便利且适合家庭。 该市的房地产也具有良好的升值潜力。例如，SP Setia开发的Setia Alam因其一体化城镇理念而长期保持

（左起）Meinhardt EPCM环境可持续设计经理叶云来（Yap Yun Loy）、GreenRE管理委员会成员及柔佛Rehda副会长Lindy Tan、哥打依斯干达州议员拿督Pandak Ahmad及Computility Technology Sdn Bhd董事Yeo Yong Hwang 吉隆坡（2026年3月11日）：马来西亚在可持续数字基础设施领域迈出里程碑，全国首个超大规模数据中心获得GreenRE铂金临时认证，涵盖水资源、能源及可持续设计。 据周三发布的新闻稿，位于柔佛Gelang Patah的ZDATA Group Co Ltd超大规模数据中心，可支持人工智能应用，为马来西亚环保数字基础设施设定了新标杆。 铂金评级是由马来西亚房地产发展商协会（Rehda）设立的GreenRE计划下最高的可持续发展认证。ZDATA设施目前是马来西亚唯一获得该认证的数据中心。 该项目此前在2025年8月获得马来西亚绿色数据中心再生水认证，以表彰其在大规模数字基础设施运营中使用再生水。 该设施按Tier 3+标准建造，属于占地38英亩、总投资额达8

吉隆坡（2026年3月11日）：国会上议院周三获悉，东海岸铁路（ECRL）项目的改道线路施工，连接至关丹港运营区，预计将在今年年底前完成。 运输部副部长拿督哈斯比·哈比波拉（Datuk Hasbi Habibollah）表示，该线路的实施预计将强化国家陆路物流网络，特别是在东海岸地区。 “此举也将提升关丹港的货物处理能力，”他在口头问答环节中表示。 他回应了参议员拿督梁雅雅（Datuk Leong Ngah Ngah）的提问，后者询问关丹港升级的进一步计划，该计划现已进入第二阶段的规划。 截至一月，ECRL全长665公里的项目整体进度为91.7%，符合从吉兰丹哥打峇鲁至雪兰莪哥文巴克综合终点站的改道线路按年底完成的时间表。 哈斯比表示，升级项目第二阶段包括建设约1公里的码头以增加集装箱货物处理能力，以及占地近50公顷的集装箱堆场。 “目前，关丹港更专注于强化货物和集装箱操作，符合其作为东海岸主要贸易枢纽的角色，”他说。 第一阶段建设始于2013年4月，已于2018年8月竣工并投入运营，用于处理干散货。 哈斯比还表示，运输部正在研究将该港发展为邮轮

槟城投资公司 首席执行官，拿督卢丽莲 1.槟城的电子与电器（E&E）行业继续主导马来西亚的外商直接投资（FDI）。您是否有该类别的统计数据？2024–2025年，半导体占制造业总投资的比例是多少？如何管理这种集中风险？ 根据马来西亚投资发展局（Mida）数据，2024年，槟城E&E行业占获批制造业投资总额的45%（78亿令吉），而2025年上半年升至53%（66亿令吉）。 经过五十多年的工业化，槟城已发展出一个具有韧性和多元化的生态系统，扩展至自动化、精密工程、设备、医疗科技、全球商务服务及食品科技，以减轻集中风险。 注：尽管半导体的具体数据未单独列出，但该行业仍是主要推动力。 在岛屿与本岛之间，您如何扩展工业产能——通过垂直工业园、本岛用地，或与九林高科技园合作？ 在槟城，绝大多数工业园无论在岛上还是本岛，均由州政府通过槟城发展公司（PDC）开发，同时辅以若干新的私营工业园。 目前，槟城在本岛拥有超过1,000英亩的绿地工业用地，包括州属（Batu Kawan Industrial Park 3 (BKIP3) 和 Bandar Cassia

乔治市（2026年3月10日）：槟城目前正关注珍珠线轻快铁（Mutiara Line LRT）项目实施后涉及的土地征用及受影响居民安置问题。 州务大臣周孔耀（如图）表示，目前与项目相关的工作正在按照既定计划全力推进，州政府负责解决与土地征用及受影响居民安置相关的事务。 “在此阶段，我们看到已设定多个时间表以完成搬迁程序，并将场地移交给承包商。 “其他事项，如工程方面和项目合同，则由开发商负责，即大马大都会捷运公司（Mass Rapid Transit Corporation，MRT Corp）及其指定承包商，”他在周一于槟城华商妇女会举办的农历新年晚宴及妇女节庆祝活动中表示。 他提到，迄今为止，只有12栋房屋被确定涉及位于双溪斗（Sungai Dua）地区的搬迁程序。 “情况不多，仅约十多栋房屋，因为项目线路进入该地路交通局（JPJ）办公室旁的村落，”他说。 珍珠线LRT自2025年开始建设，预计将于2031年12月投入运营，全长约29.67公里，设有20个车站及两个临时车站。 该项目旨在提升槟城与马来西亚本岛之间的连通性，从而减轻道路拥堵并改善