马来西亚房地产趋势

如今的马来西亚年轻人意识到价值观正在变化，体验和人生里程碑同样重要。但如何在享受当下生活的同时为未来做打算？ 你想旅行。你想拥有一套房子。你想投资。但你真的能兼得吗？ 与普遍认知不同，Z世代并未放弃传统的财务目标，他们只是重新定义了对自己来说的成功。拥有房子或组建家庭仍然重要，但心理健康、个人身份以及活在当下同样重要。 这种转变带来了新的矛盾：如何享受今天的生活而不牺牲明天？ 通胀和生活成本上升增加了保持财务独立的压力，使实现平衡几乎不可能。 此外：“他们不仅仅是想前进；他们试图以一种看起来和感觉上有意义的方式提升生活水平，”HELP大学行为科学系代理院长Victor Goh Weng Yew博士在最近的EdgeProp YouthFest 2025上表示。 Goh解释了社交媒体如何放大了“必须拥有一切”的压力。 “以前，搬出去住就算成功。现在，房子必须达到一定标准，社区也必须有特定的氛围，”他补充道。 是的，想要拥有一切的压力可能让人不堪重负，但这并不意味着你必须放弃其中一项。 理智的理财方法 谈到财务目标，“一刀切”的方法并不适合每个人。你购

吉隆坡（12月24日）：马来西亚的住房拥有率持续上升，较两年前呈适度增长。 根据马来西亚统计局（DOSM）周三发布的声明，2024年约有78%的家庭拥有自住房屋，高于2022年的76%。 另有19.7%的家庭居住在租赁住宅，而2.4%的家庭住在宿舍。 住房拥有率在前20%的高收入家庭中最高（85.5%），其次是中间40%的家庭（75.9%）以及底层40%的家庭（76.3%）。 按州和联邦直辖区划分，普特拉贾亚（Putrajaya）的住房拥有率最低，为27.1%，其次是纳闽（Labuan）61.1%、吉隆坡61.4%和雪兰莪71.9%。 最高住房拥有率的州包括玻璃市（85.8%）、马六甲（85.6%）、吉打（85.3%）和霹雳（85.2%）。 DOSM指出，“这些差异反映了各州的人口结构、住房市场状况以及城乡特征。” 在公共设施方面，全国家庭的电力供应覆盖率达到99.9%，自来水供应覆盖率为97.2%，而垃圾收集服务覆盖率为75.4%。 在车辆拥有率方面，92.3%的家庭拥有汽车，78.1%的家庭拥有摩托车。 在家电方面，68.8%的家庭拥有空调，

（从左起）柔佛州经济规划部门秘书Haji Amirul Haffiz Ariff；Johor Invest Malaysia服务中心高级副总裁Adny Jaffedon Ahmad；柔佛州马来西亚投资发展局（MIDA）主任Mohamad Reduan Mohd Zabri；柔佛州伊斯兰事务委员会主席Haji Mohd Fared Mohd Khalid；柔佛州投资、贸易、消费者事务及人力资源委员会主席Lee Ting Han；柔佛首席部长Datuk Onn Hafiz Ghazi；OCBC马来西亚CEO Tan Chor Sen；依斯干达区域发展局（IRDA）CEO Datuk Haji Mohd Noorazam Haji Osman；MIDA北京主任Wong Tiang Sing；Invest Johor CEO Haji Natazha Hariss（照片由OCBC提供） 八打灵再也（PETALING JAYA）（12月23日）— 最近在北京举办的一场投资对话，旨在推动柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ）的推广，吸引了约100名来自中国企

莎阿南（12月30日）：联合管理体（JMB）被允许对混合开发项目如八打灵再也的Icon City中不同业主收取不同的维护费。 高等法院法官Jamhirah Ali表示，她在审理此案时考虑了所有事实和情况，并对《分层管理法》、买卖协议及共同契约书（deeds of mutual covenants）及相关附表和法规进行了全面解读。 “我认为JMB有权根据有限共有物业的专属使用和享用，对不同组成部分征收不同的维护费和沉没基金贡献，”她在32页书面判决中指出。 她在12月19日驳回了一群由V Suntharalingam领导的216名业主提起的诉讼，该诉讼寻求裁定《2013年法案》（即法案757）下征收不同维护费的决议为非法。 该法案明确了开发商、管理机构及业主的责任，重点是对共有区域的适当维护、费用收取、沉没基金及其他事项。 原告声称，对不同单元收取不同维护费超出了法案757的权限（ultra vires）。被告Icon City JMB、Icon City Development Sdn Bhd及Pelaburan Hartanah...

吉隆坡（12月18日）：BIMB证券研究指出，马来西亚房地产及房地产投资信托基金（REIT）行业正进入由政策推动的上行周期，受政府计划在2026年至2035年间根据第十三个马来西亚计划提供一百万套可负担住房的推动。 在2026年行业展望中，BIMB维持对两个行业的“超配（overweight）”评级，指出住房激励措施的持续支持、稳定的利率环境以及日益增长的工业需求。 政策导向推动开发商向大众市场及中端产品倾斜，并提供融资激励，包括住房担保、印花税豁免以及价格低于75万令吉住房的税务减免。 工业及物流资产正成为主要结构性增长驱动因素。BIMB强调了柔佛-新加坡特别经济区（JS-SEZ）及2030年新工业总规划（NIMP），这推动了数据中心、高端制造及现代物流企业的需求，有利于在这些走廊拥有资产的开发商及REITs。 BIMB同时指出零售基本面改善，受旅游反弹及国内消费增强支持，提升了主要城市商场的入驻率及租金回调。 宏观环境依然支持。住宅抵押贷款截至2025年10月同比增长6.1%，达到8779亿令吉，其中25万至100万令吉区间增长更快，显示购买

在马来西亚购买房产时，尤其是作为投资宣传的物业，你可能听说过这个神奇的词 Guaranteed Rental Return（GRR，保证租金回报） 。 乍一看，GRR像是投资者的梦想：收入可预测、管理无忧、安心放心。但实际上，这个“保证”往往隐藏着更深的财务风险，可能会让你付出比预期更多的代价。 以下是如何识别真正的房产投资机会，并避免掉入陷阱。 GRR到底是什么？ 让我们拆解GRR的真正含义，以及为什么在考虑吉隆坡、柔佛巴鲁（JB）或马来西亚其他地区的房产投资时必须小心。 GRR计划是指房产开发商或中介承诺，在你购买物业后的一定时期（通常为两到五年）内提供固定租金收入。例如：“我们保证您每年6%的租金回报，连续三年，因为每晚租金为RMXXX。” 听起来像是轻松赚钱，但在大多数情况下，这个“保证”实际上是用你自己的钱支付的。 开发商通常会抬高房价，以涵盖未来支付这些回报的成本。例如，他们可能将物业售价至少提高18%，以支付三年内每年6%的租金回报。 换句话说，你在不知不觉中提前支付了自己的租金。这就像借给别人RM100,000，然后他们用你的钱慢

吉隆坡（12 月 23 日）：  AME Elite Consortium Bhd（KL:AME）以 2.208 亿令吉现金，将位于柔佛的五项工业物业出售给 CapitaLand Malaysia Trust（KL:CMLT）。 该批物业包括五栋单层独立厂房，配套两层办公空间，占地约 17 英亩，总建筑面积约 524,077 平方英尺，位于 AME Elite 位于依斯干达公主城的 i-TechValley 工业园内，公司在声明中表示。 AME Elite 首席执行官陈德英（Dylan Tan Teck Eng）表示，此次出售“凸显了市场对我们高规格设施的强劲需求，以及我们工业园区具备机构级资产的属性。” 有关交易由 AME Elite 旗下公司 Pentagon Land Sdn Bhd 及 Greenhill SILC Sdn Bhd 与 CapitaLand Malaysia 的独立受托人 Mtrustee Bhd 签署。根据协议，有关资产将于 2027 年至 2028 年期间分阶段交付，并以可即刻入驻（move-in-ready）的状态交

古晋（12 月 13 日）：  砂拉越已准备重塑其工业园区发展战略，进一步聚焦未来产业、高科技以及低碳经济。砂拉越总理丹斯里阿邦佐哈里·敦奥本（图）表示。 他说，这一方向是基于对中国苏州工业园成功发展经验的借鉴，此前他在工作访问苏州期间，与该工业园的管理机构进行了交流。 他说，此次会谈就苏州与砂拉越拟议工业区之间的潜在战略合作交换了意见。该工业区计划与战略合作伙伴——中国江苏国际经济技术合作集团有限公司（China Jiangsu International Economic Technology Cooperation Group Ltd）共同开发。 根据砂拉越公共通讯单位发布的声明，阿邦佐哈里表示：“苏州工业园最初是新加坡与中国的联合项目，在过去 30 年里，已从一个小村庄发展成为一个现代化工业园区，并进一步演变为一座配套齐全、拥有多个工业分区的城市。” 阿邦佐哈里是在周五结束对苏州 GCL 集团总部的工作访问后发表上述言论。 他说，砂拉越目前正迈向现代经济体，未来工业区的发展方式必须符合新时代经济的需求。 “我认为，我们现在正朝着现代经济转

吉隆坡（12 月 14 日）：  马来亚铁道公司（Keretapi Tanah Melayu Berhad，KTMB）宣布，将从 1 月 1 日起实施巴生谷 KTM 通勤列车（Komuter）服务的新时刻表，以配合巴生谷双轨工程第二阶段（KVDT2）的推进进度。 KTMB 于周日发表声明指出，新时刻表将适用于丹戎马林–巴生港–丹戎马林，以及普劳沙邦–黑风洞–普劳沙邦两条路线，反映 KVDT2 工程持续取得进展。 KTMB 表示，此次时刻表调整是服务提升措施的一部分，随着 KVDT 项目下的轨道升级工程逐步完成，列车运营能力将更加稳定。 声明指出：“这些调整预计将提升列车行程的顺畅度，优化相关路线的运行安排，并为乘客提供更加稳定、一致的服务。” KTMB 也宣布，随着新时刻表的实施，原本为 Subang Jaya–巴生港 路线及受影响中途站提供的接驳巴士服务将停止运作。 为应对高峰时段的乘客需求，KTMB 表示，将在巴生港–吉隆坡以及丹戎马林–吉隆坡路线于高峰时段以 30 分钟一班的频率运行列车。 在新时刻表下，将新增两趟早晨从丹戎马林前往巴生港的

郑丽卿（Teo Nie Ching），同时也是古来国会议员，于古来站登上列车。（照片来自郑丽卿的 Facebook） 吉隆坡（12 月 13 日）：  通讯部副部长郑丽卿形容她乘搭于周五正式投入营运的柔佛新山—吉隆坡电动列车服务（ETS）的体验“非常令人满意”。 这位古来国会议员于下午 4 时 40 分从古来站上车，并于晚上 8 时 50 分抵达吉隆坡中环车站（KL Sentral）。 “当时正下着大雨。如果我从古来开车前往，可能需要五到六个小时。搭乘 ETS 只需三到四个小时，而且非常舒适，”她在接受记者采访时表示。 郑丽卿指出，列车配备电源插座、咖啡厅、舒适的座椅以及宜人的车厢温度，使长途旅程对所有乘客而言都十分顺畅。 “我建议乘客带上一件外套，因为车厢内较冷。除此之外，整体体验非常舒适且可靠，”她说。 她也表示，该服务有潜力推动旅游业发展，尤其是配合 2026 年马来西亚旅游年，同时通过更快捷、舒适的跨州出行方式，促进本地经济发展。 郑丽卿补充说，ETS 服务也可能鼓励更多人进行短途一日游，例如吉隆坡与芙蓉之间，或芙蓉与昔加末之间的往返行程

拿督黄奥古斯丁（Datuk Augustine Wong）是砂拉越房屋及房地产发展商协会（Sheda）主席。 Sheda 深入剖析住房产业与砂拉越财政政策 砂拉越 2026 财政年度（FY2026）的财政政策，将大部分发展开支用于提升社会经济连通性，旨在在国家与全球环境充满挑战的情况下，进一步巩固州内经济韧性。尽管该政策并未直接针对住房、建筑或房地产领域，但稳健的财政基础通过改善整体发展环境，为相关行业带来间接利好。 对道路连通性、乡区通道、泛婆罗洲大道、沿海道路网络的投资，以及计划于 2026 年第四季度投入运营的古晋城市交通系统（KUTS）第一阶段——自动快速运输系统（ART），正显著提升可达性，打开新的增长走廊，并增强住宅及商业开发的可行性。 与此同时，在供水、电力覆盖及乡区公共设施方面的配套举措，正在缩小砂拉越各地区之间的发展差距，为区域均衡发展创造条件，并间接支撑发展商与投资者的长期前景。 维持家庭形成与市场需求 以住房为重点的计划——包括可负担房屋项目、长屋贷款计划以及砂拉越租金援助计划——持续支撑消费者信心与家庭形成，尤其惠及首次购

拿督黄志勇是沙巴房屋及房地产发展商协会（Shareda）主席。 与 Shareda 的战略对话——风下之乡 沙巴房地产市场正处于一个充满活力的转型期，其驱动力来自两大引擎：稳健的资源型经济，以及后疫情时代国际旅游的强劲复苏，尤其是来自北亚地区的游客激增。这股快速增长的经济动能正在考验州内现有基础设施的承载能力，也促使市场对专业化住宅解决方案的需求上升，同时加剧了住房可负担性与沿海韧性方面的压力。 在这次与《星洲产业》（StarProperty）的独家专访中，沙巴房屋及房地产发展商协会（Shareda）主席拿督黄志勇，分享了行业如何应对这些复杂挑战的战略观点。 StarProperty： 随着国际旅游，特别是来自北亚的游客大幅回归，短期出租物业的需求如何影响亚庇及主要沿海城镇的传统住宅市场？Shareda 是否正在倡议任何具体监管措施，以在投资机会与长期住房供应之间取得平衡？ 黄志勇： Shareda 及其会员始终致力于与州政府紧密合作，确保增长具备可持续性、包容性，并与“沙巴进步繁荣计划”（Sabah Maju Jaya，SMJ）保持一致。旅游业

Adrianta Aziz  为马来西亚建筑师公会（PAM）主席。 2026 年马来西亚建筑业的战略展望 马来西亚建筑行业正处于剧烈转型时期，这一转型由国家层面对可持续发展的宏大目标、城市更新的迫切需求以及快速演进的技术变革所共同推动。2026 年预计将成为一个关键转折点，在这一年，战略愿景必须落实为实际执行，行业也必须迅速进化，才能保持竞争力与相关性。 在接受 StarProperty  访问时，马来西亚建筑师公会（PAM）主席 Adrianta Aziz 深入探讨了建筑师、发展商及政策制定者当前所面对的核心议题。他的回应强调，未来所面对的挑战——从更严格环保合规所带来的项目成本上升，到加速城市更新所引发的伦理复杂性——本质上都是迈向高价值、高韧性及具全球竞争力建筑专业的必经之路。 StarProperty：  鉴于政府致力于实现净零排放目标，PAM 预计 2026 年将实施哪些具体且可量化的绿色建筑新规范或强制性认证？这些监管压力将如何影响项目成本与时间表？ Adrianta：  随着政府坚定推进净零路径，PAM 预计 2026...

Ashwin Thurairajah  为 GreenRE Sdn Bhd 执行董事。 应对 2026 年房地产可持续发展的强制转型 马来西亚房地产行业正站在一场深刻变革的门槛上，这一变革源于政府对实现净零排放路径的坚定承诺。到 2026 年，可持续发展将彻底告别“可选的高端配置”定位，正式成为强制性合规要求，涵盖项目全生命周期——从初期设计到入住后的运营与维护。该转型由新的联邦法规与地方政府更严格的强制要求共同推动，并辅以 GreenRE 等机构修订后的行业标准。 来年的核心叙事十分明确：发展商与顾问必须掌握以绩效为导向的标准，精准衡量碳排放，并优先考虑建筑的长期韧性，而非短期成本节省。这些系统性的变化将重新定义在马来西亚语境下，何谓负责任且具可行性的房地产开发。 监管浪潮来袭 从监管角度来看，2026 年将迎来《能源效率与节约法令》（EECA）的进一步强化。行业已有一年的适应期，如今重点转向更严格的执法。这包括分阶段推行商业建筑能效标签制度，并为零售、酒店及数据中心等领域设定更高的基准标准。 更关键的是，地方政府正积极配合州级与国家的净零目标

2025 年已确立其在马来西亚房地产市场中的关键地位，标志着市场从疫情后的复苏阶段迈向监管成熟期。市场动态呈现出一种耐人寻味的分化现象 —— 即使交易数量表现低迷，整体交易金额却展现出强劲的韧性。 然而，这种韧性也伴随着持续存在的挑战，其中最突出的是住房可负担性问题，以及市场必须适应重大的强制性政府政策变革，尤其是房地产盈利税（RPGT）自我申报制度的正式推行。 在今年上半年，全国房地产交易总值强劲增长 1.9%，达到 1,076.8 亿令吉。这一增长体现了市场对优质房地产的内在需求，以及建筑行业成本通胀所带来的价格压力。尽管全球环境充满不确定性，房地产市场仍表现出强大的抗压能力，反映出国内流动性充裕，以及高净值人士和机构投资者的信心依然稳固。 然而，交易金额的增长是在交易数量略有下降的背景下实现的。这种“金额上升、数量下降”的分化现象，反映了以下几个关键因素： 资产价格上升：  建筑材料（如水泥、钢材和劳动力）的通胀成本持续转嫁至购房者，推高了新项目的平均售价。 二手市场表现强劲：  位于成熟地段、配套完善的优质二手房产价格显著上涨，成为整体交

获奖经纪人分享他们对明年房地产行业的乐观展望 刚在 2025 年 StarProperty Awards：Realtor Edition 中获奖，这些得奖经纪人罕见地分享了他们对未来的洞见。他们精准总结了当前买家的期望，并阐述了支撑其对 2026 年市场高度看涨判断的战略前瞻。 对这些获奖者而言，关键在于认识到他们的集体知识与具有影响力的声音，正是塑造马来西亚房地产未来的力量。达到这一里程碑后，这些经纪人已清楚地释放出信号——更大的成就仍在前方。 在多位受表彰的经纪人之间，一个反复出现的主题是每位客户都会面对的基本抉择：是租房还是买房？对业内顶尖人士而言，答案明确倾向于置业，因为这是一条通往财务自由与安全的路径。 IQI Realty 的 Tan Kah Jin 清晰地阐述了支持置业的理由：“从长远来看，买房往往比租房更明智。虽然短期内租房看似更灵活，但它并不会累积任何长期价值。每个月支付的租金，最终受益的是房东，而不是租客。”他强调，购房能将每月支出转化为随时间增值的投资，带来财富积累、财务安全与个人稳定性，同时消除租金上涨或被迫搬迁的担忧。

购房者寻求平衡型市场与长期价值 正如汽车品牌会针对不同类型的消费者量身打造车型，或如洋葱般层层分化，如今的房地产发展商也开始在住宅产品上采取类似策略。随着购房者在生活方式与兴趣上的多样化发展，在一个可负担性与人生阶段起着关键作用的市场中，发展商为不同购房群体打造契合其独特需求的住宅已不足为奇。这一切，都是为了创造能够贴合现代社会多元活力的生活空间。 这种多元化发展的成果，正是市场的平衡。入门级的小型单位可以与高端豪华住宅并存，而整体社区也能从人口结构的多样性中受益。 马来西亚房地产市场在过去数十年中经历了怎样的变化？有人认为市场已经成熟，也有人认为仍有不足之处。然而，可以明确的是，人们对房产类型及其居住者的看法已发生显著转变。举例来说，购买小型住宅的买家未必是低收入或中等收入群体，他们只是偏好较低的维护成本，并且往往拥有充足的财务储备。这说明，如今的购房者越来越多是由其生活方式与人生阶段来定义。 专业人士、年轻家庭、换屋升级者以及退休人士，都是最常见的购房群体。发展商通常将他们设定为不同的人物画像（persona），并据此精准掌握其核心特征，从设

柔佛房地产市场持续成为例外，其他主要区域则明显感受到关税与 SST 扩展所带来的影响。 吉隆坡： 根据 JLL Malaysia 指出，关税紧张局势及销售与服务税（SST）的扩大实施，在 2025 年第三季度（Q3）对多个房地产子市场造成抑制影响。然而，住宅市场整体仍保持稳定，尤其柔佛州的需求持续强劲。 巴生谷住宅市场录得价格上行趋势，其中公寓与共管公寓价格上涨 3% ，服务式公寓上涨 1.8% ，双层排屋价格上涨 1.9% 。 乔治市同样呈现价格上涨趋势，公寓与共管公寓价格上升 1.6% 。不过，乔治市的服务式公寓市场出现降温迹象，价格仅微升 0.1% 。双层排屋价格则在 2025 年第一季度至第三季度期间整体上涨 1.6% 。 柔佛州住宅市场依然是异军突起的表现，公寓与共管公寓价格上涨 3.1% ，由于高端项目的新推盘与交易，服务式公寓价格大幅上涨 20.8% ，双层排屋价格则上升 10.2% 。 JLL Malaysia 董事总经理 Jamie Tan  表示，随着隔夜政策利率（OPR）的下调，住宅市场动能预计将进一步增强。 “随着近期 O

在 Ahmad（左二）与 Inn（右二）交换协议文件的见证下，Lim（中）在场。Akmal（左）及 Azizah 亦出席见证。 吉隆坡： 柔佛机构（Johor Corporation，JCorp）旗下的房地产与基础设施臂膀——JLand Group（JLG），与 CGS International Securities Malaysia Sdn Bhd（CGS）签署了一项策略性谅解备忘录（MoU），通过结合 CGS 的资本市场实力与 JLG 即将交付的工业区资源，共同推动柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ）的高质量投资与营运合作。 这项为期三年的非约束性谅解备忘录，旨在大幅强化来自东盟及全球市场的投资连结，导入 JS-SEZ。双方正式确立在三大核心领域展开合作，全面聚焦于打造一个蓬勃发展的生态体系： 推广与引荐： CGS 马来西亚将善用其国际网络与专业能力，专门为 JS-SEZ 识别、吸引并培育商业合作伙伴、私募股权投资以及业务增长机会。 投资加速： 在成功引荐的基础上，CGS 马来西亚可为进驻或扩展至 JS-SEZ 的企业，提供关键的财务顾问

在马来西亚，房地产具有双重身份。一方面，它是家庭最重要的财富累积工具；但另一方面，它却往往在最需要的时候，成为最难以动用的资产。如果缺乏周全的遗产规划，本应成为家族传承的资产，往往反而变成负担，使仍在世的家人暴露于财务风险之中，并陷入漫长的法律纠纷。截至 2025 年 9 月，马来西亚已有超过 900 亿令吉的遗产资产被冻结或无人认领，国家是否终于准备好重新思考家庭该如何保护自身的财富传承？ 这一关键议题正是当前席卷遗产规划领域的数字化转型核心所在。数字遗产规划平台 Sampul.co 的联合创办人兼首席执行官 Arham Merican 揭示了传统遗嘱认证程序的现实困境，以及科技创新如何在结合法律合规的前提下，为马来西亚家庭带来前所未有的清晰度与稳定性。 在马来西亚社会中，长期存在一个根深蒂固却极其危险的迷思：当房产持有人去世后，资产会自动转移给仍在世的配偶或直系亲属。事实上，当一个人去世时，其房产并不会自动归属于配偶。 根据马来西亚民事法律以及伊斯兰教法，房产被视为逝者遗产的一部分，必须首先在所有合法继承人之间进行分配。非穆斯林遗产须依据《1