走进柔佛SEZ热潮：跨境资本、数字增长与产业复兴

malaysiaproptrend
4月7日
讀畢需時 5 分鐘

随着柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ）推动新一轮投资，柔佛的工业引擎正加速运转，带动全州对物流、制造业以及数据中心资产的需求增长。

全球独立房地产咨询公司Knight Frank Malaysia执行董事Amy Wong Siew Fong向EdgeProp表示，JS-SEZ为投资者提供了极具吸引力的机会，将新加坡在资本和全球连接方面的既有优势，与柔佛在土地供应充足、运营成本较低以及劳动力资源充沛方面的竞争优势相结合。

她指出，物流、先进制造、数字经济以及绿色科技是该计划重点推动的优先领域。

Wong表示：双方（马来西亚与新加坡）政府均展现出在简化治理、透明度及合作方面的强烈承诺。这为JS-SEZ建立了稳固的制度基础，有助于增强投资者的长期信心。

Wong表示：“两国（马来西亚和新加坡）政府都展现出在精简治理、透明度及合作方面的强烈承诺。这为JS-SEZ提供了稳固的制度基础，有助于建立长期投资者信心。”

政府支持缓解官僚程序

Wong表示：“柔佛的营商便利性正在改善，例如通过Invest Malaysia Facilitation Centre–Johor（IMFC-J）提供审批快速通道，以及统一的商业促进机制以简化流程。”

作为一站式中心，IMFC-J与联邦、州及地方机构协调，使投资审批可在30个工作日内加速完成；同时，“柔佛超级通道”（Johor Super Lane）和投资者通行证（Investor Pass）等措施也通过提供多次入境及快速就业准证转换，进一步便利企业运作。

在政府激励方面，她强调支持措施包括：对半导体、人工智能（AI）、医疗设备及先进制造等领域提供长达15年的5%企业税率，以及对知识型人才提供为期10年的15%统一个人所得税率。

Wong补充说，柔佛不断增强的可再生能源准备和绿色基础设施，与马来西亚在《2030年新工业大蓝图》（NIMP 2030）及《国家能源转型路线图》（NETR）下的更广泛目标一致，旨在吸引高质量且可持续的外资。

JS-SEZ推动柔佛与新加坡跨境发展热潮

与Wong观点一致，Olive Tree Property Consultants创办人兼首席执行官Samuel Tan表示，JS-SEZ为希望利用马来西亚与新加坡综合优势的投资者带来了重大机遇。

Samuel指出，这一战略性经济合作为深度跨境整合、具有竞争力的激励措施以及进入高增长领域（包括先进制造、数字服务、物流、旅游及绿色经济）提供了框架。

他补充，柔佛新山（JB）—新加坡捷运系统（RTS）连接线、改进的海关流程、电网升级以及两国之间的相互认证认可等基础设施发展，将进一步提升SEZ的吸引力。

JS-SEZ推动房地产需求增长

JS-SEZ因素已对柔佛房地产市场产生实际影响，推动多个领域的需求和价格上涨。从2023年至2024年，厂房价格从每平方英尺300令吉上涨至400令吉，而住宅服务式公寓价格则上涨了20.4%。

Samuel指出，JS-SEZ正在推动工业及物流资产需求激增，市场对工业园区、仓储及物流枢纽的兴趣不断上升。

Samuel补充说，新推出项目目前的售价介于每平方英尺900至1,200令吉之间，而2021年柔佛新山（JB）中央商务区的价格则为每平方英尺800至900令吉。

A级办公楼租金也已从此前的每平方英尺3令吉上升至5令吉。

Samuel指出，JS-SEZ正在推动工业及物流资产需求激增，市场对工业园区、仓储及物流枢纽的兴趣不断上升。由于毗邻新加坡，柔佛作为数据中心枢纽的潜力也进一步扩大，包括Microsoft Azure、美国的Equinix以及新加坡的Princeton Digital Group（PDG）等跨国超大规模运营商均已在该州进行投资。

Jamie：2024年，马来西亚录得创纪录的1,636亿令吉数字投资获批，其中数据中心和云基础设施约占四分之三。

柔佛成为新加坡的“Plus One”枢纽

他表示，马来西亚及柔佛有望通过将自身定位为新加坡经济生态系统中具成本效益且具战略位置的延伸，从中受益。

“许多企业已开始采用‘双城布局（twinning）’或‘plus-one’策略——在新加坡保留业务的同时，在柔佛设立互补运营，以管理成本、分散风险并增强供应链韧性，”他说。

JLL研究与咨询主管Yulia Nikulicheva补充道：“扩展后的经济领域清单涵盖广泛的商业活动，一旦这些业务在马来西亚落地，将需要办公空间。”

Jamie表示，短期内工业和物流领域预计将引领增长，柔佛相比新加坡具备更大地块、更低运营成本以及不断改善的基础设施优势。

他还强调，受企业迁移需求以及数据中心快速发展的推动，柔佛工业用地价格正面临“上行压力”。

Yulia表示：扩展后的经济领域清单涵盖广泛的商业活动，这些业务一旦落地，将需要办公空间。

数据中心是否将推动柔佛下一波投资浪潮？

Jamie表示，数据中心已经吸引了大量资本承诺，并正在将马来西亚重新定位为区域数字枢纽。

“2024年，马来西亚录得创纪录的1,636亿令吉数字投资获批，其中数据中心和云基础设施约占四分之三。

“这些项目带来了高价值的工程、能源管理、网络安全及云服务岗位，并对建筑、电力、电信及专业服务领域产生显著的溢出效应，”他说。

根据Wong的说法，基于国家产业信息中心（Napic）的数据，房地产市场正出现从“数量”向“价值”的明显转变。尽管整体交易数量保持相对稳定，但交易总值却有所上升。这一趋势在古来尤为明显，其交易总值同比增长142.1%，从2024年上半年的29.8亿令吉上升至2025年上半年的72.1亿令吉。

Fong补充指出，投资者对半独立式及独立式工厂以及“定制建设”（built-to-suit）设施的兴趣明显增强，通过土地收购进行布局；与此同时，在充足电力供应及土地资源的支持下，柔佛的数据中心投资正加速发展。

工业房地产交易价值上升

CBRE | WTW Valuation & Advisory Sdn Bhd董事Jonathan Lo Kin Weng表示，JS-SEZ通过指定旗舰区域瞄准11个高附加值产业领域。根据新加坡经济发展局以及马来西亚投资、贸易与工业部（Miti）的数据，目前已收到来自全球活跃企业的超过140项咨询。

Hab pembinaan kapal Pasir Gudang, bersama pelabuhan Johor dan Tanjung Langsat, berfungsi sebagai nod penting bagi trafik Selat Tebrau, termasuk kapal LNG dan kapal tangki minyak.

他补充说，在2025年上半年（1H2025），柔佛占据了马来西亚南部超过60%的工业交易，其交易总值从2024年上半年的29.55亿令吉增长约12%至2025年上半年的33.01亿令吉，尽管同期交易量从4,947宗下降约11.3%至4,387宗。该数据来自马来西亚估价与产业服务局（JPPH）发布的《南部区域房地产市场报告（2025年上半年）》。

Lo指出，在商业地产方面，交易总值同样呈现上升趋势，从2024年上半年的41亿4,586万令吉增加至2025年上半年的43亿3,666万令吉。

巴西古当造船中心连同柔佛港及丹绒朗萨港，共同构成柔佛海峡交通的重要枢纽，包括液化天然气（LNG）及油轮运输。