到2030年实现零烂尾房？

在第十三个马来西亚计划（13MP）下，房屋部制定了多项雄心勃勃的计划，其中包括到2030年实现“零烂尾项目”的目标。这是针对马来西亚长期存在的烂尾房问题所作出的回应。停滞的项目让购房者陷入困境，他们的订金、首付款以及分期付款仿佛化为乌有。截至2026年1月，马来西亚病态与烂尾私人房屋项目特别工作队（TFST）自2023年以来已成功复苏1,399个私人住宅项目。这些复苏项目共涉及167,423个住宅单位，总开发价值达RM1337.8亿。然而，项目复苏并不意味着一定能够按原计划完成。

2026年财政预算中拨出的RM2584万用于协助复苏，看似金额不小，但折算下来每个单位约为RM154。问题在于，这些“白衣骑士”开发商是否能够在完成项目的同时保持盈利，或至少达到收支平衡。同时，更严格的监管与技术辅助，是否能解决源于融资、资本纪律以及供需失衡的市场问题？实现零烂尾不仅是政策承诺，更是检验国家房地产市场能否从被动救援转向结构性纪律的重大考验。

改革方案

从系统性改进的角度来看，2026年的房地产改革方案是近年来最全面的一次住房框架改革之一。在交易前端，首先是电子买卖协议（e-SPA）。多年来，房地产合同主要依赖纸质文件，容易出现行政错误且验证过程缓慢。全面数字化后，文件标准化，并可从签署那一刻起进行追踪记录。从理论上讲，这有助于减少纠纷、降低操作空间，并让监管机构更清晰地掌握交易情况。

监管并不止于合同阶段。房屋综合管理系统（HIMS）旨在从项目批准到完工全程追踪。通过整合许可、财务合规及施工进度数据，该系统希望在项目恶化为烂尾之前就识别预警信号。其核心理念很简单——在问题初现时介入，而非为时已晚。

对购房者而言，最直观的变化可能是TEDUH平台。作为一个集中式信息平台，它允许购房者查询项目详情、审查开发商过往记录并提交投诉。在长期被批评透明度不足的市场中，这种提升有助于购房者在承担长期财务责任前作出更明智的决策。

财务监管也可能进一步加强。对房屋发展账户（HDA）的强化审计，旨在确保购房者资金严格用于建设。项目资金被挪用一直是导致烂尾的重要原因之一，更严格的监督将有助于在项目层面强化资本纪律。

与此同时，相关立法也在更新，以加强执法权力并扩大购房者保护范围。这些改革不仅仅是技术升级，更体现了监管向主动预防与更清晰问责的转变。

这些措施共同构成一个“安全网”，用于填补长期存在的监管漏洞。数字合同是入口，集中监控提供建设过程中的透明视角，而财务审计则是幕后执行者，确保各方遵守规则。

然而，这一框架能否真正发挥作用？关键不在于技术多先进，而在于执行是否持续且到位。系统可以发现问题，但真正的考验在于当问题出现时，监管机构能否迅速且果断地采取行动。政策重点正从事后补救转向事前预防。

推动“先建后售”模式

政府也在推动Build-Then-Sell（先建后售）模式，特别是10:90概念。购房者只需前期支付少量资金，其余大部分款项在房屋建成后才支付。这大大降低了购房者在项目出现问题时的风险。

然而，这也增加了开发商的压力。他们必须先投入资金完成建设，才能获得主要现金流。这要求更强的资金实力和更严格的资本管理。从长期来看，这可能对中小开发商构成挑战，而大型开发商则可能受益，从而引发行业结构变化。

此外，开发商承担的风险可能会转嫁至房价。如果成本上升，部分费用可能由购房者承担。因此，风险并未消失，而是重新分配。

在技术层面，e-SPA、HIMS及TEDUH平台的推出推动了市场透明度。然而，仅有工具并不足够，还需要购房者善用信息、监管机构快速响应，以及开发商真正落实合规文化。

即使监管更严格，房地产市场仍会受到需求变化、融资环境及宏观经济的影响。现金流问题既可能源于管理不善，也可能来自外部因素。

随着马来西亚迈向2030年零烂尾目标，这些改革有望为购房者带来更清晰的合同与系统化监控，同时推动开发商提高标准与责任。

但最终考验在于，这套体系能否在经济低迷时期依然稳健运作。如果能够避免旧有烂尾问题再次出现，那么这一目标或许是可以实现的。

本文最初刊登于 StarBiz7。

鸣谢：Star Media Group Berhad - Star Property - 发布于2026年3月4日 - Samantha Wong - 由 ChatGPT 翻译