当“利好投资者”的政策伤害自住者

城市发展中的一个长期趋势，是借助投资浪潮创造了显著价值，但这种价值往往只惠及特定市场群体。在当今许多城市开发项目中，公寓面积越来越小，停车位配置仅满足最低标准，而配套设施也更多围绕短期租客设计。随着全国各地城市与发展枢纽不断扩张，这一趋势愈发普遍，反映出一个现实：部分项目明显是为投资者而建，而非以自住者为主要买家。当投资需求主导开发决策时，单位更适合作为租赁资产，而不利于长期居住。

投资需求不仅影响价格，也塑造了住宅的设计与营销方式。根据Henry Butcher Malaysia首席营运官邓志明（Tang Chee Meng）的说法，以投资者为目标的开发项目通常更注重租赁吸引力，而非长期居住需求。这导致单位面积更小、停车位更少，以及设施更偏向短租用户而非家庭。

“当开发商主要为打算出租单位的投资者设计项目时，公寓通常会更小，以保持销售价格的吸引力，”邓表示，并补充这些单位通常面向单身或小型家庭租户。

他还指出，短租普遍的建筑与自住社区感觉不同，住户流动性更高，隐私性更低。因此，开发商应明确说明项目是否会支持如Airbnb等短租模式，尤其是商业地契的公寓。

这种由投资驱动的开发趋势，反映了城市房地产市场的更广泛转变——住房被视为金融资产，而不仅仅是居住空间。尽管马来西亚房地产市场一向对本地与外国投资者开放，但吸引资本的政策有时会忽视真正需要居住的人群。随着价格上涨、社区空心化，关键挑战在于如何平衡投资与生活品质。

投资优先模式

马来西亚房地产行业长期依赖投资需求推动增长。外国买家计划、开发商激励措施以及支持快速开发的政策，帮助资金流入市场。从宏观经济角度来看，这种逻辑很直接：房地产投资带来外资、促进建筑活动，并创造相关行业就业机会。对开发商而言，投资者买家也提供了稳定的早期销售基础，使项目更容易获得融资。

当住房成为商品

当价格由投资导向时，会发生什么？房价可能脱离普通家庭的承受能力。单位被购买是为了增值，而非自住。在某些项目中，尤其是市中心，大量单位可能空置或偶尔使用。结果令人不安——看似满住的公寓，却缺乏真实的社区活力。

与此同时，自住者面临更高的进入门槛。即使是中等收入家庭，也难以与以资产配置为目标的买家竞争。这种现象在新加坡和德国已有先例，当地政府通过提高印花税、收紧贷款价值比（LTV）及限制转售等措施来抑制投机需求。

居住成本与社区影响

影响不仅限于房价。投资型或短租占比较高的社区，通常住户流动性大，社区联系较弱。如果居民不稳定，当地商家也可能受到冲击。

基础设施规划同样面临挑战。学校、公共交通及社区设施通常基于人口预测进行规划，但投资主导的项目可能扭曲这些假设。对于希望打造宜居社区的城市来说，高比例的非自住单位可能削弱这一目标。

寻找平衡

外资始终是经济增长的重要驱动力。但政策制定者必须确保住房对本地居民仍然可负担。最低购房门槛、房地产盈利税（RPGT）以及可负担房屋政策，都是尝试平衡的措施。然而，关键不只是限制投资者，而是构建一个鼓励长期居住与稳定社区的市场。

可行方案包括区分投机性投资与长期投资，对空置房或短期炒卖征税，同时为自住者提供更优惠的贷款或首次购房激励。城市规划也至关重要——混合用途开发、完善社区设施及多样化住房类型，有助于维持社区活力。

最终，房地产市场在投资者与居民共同参与下才能健康运作。投资资金推动开发，而自住者赋予社区生命。目标不是排除投资者，而是确保市场仍以真实居住需求为核心。

随着马来西亚持续城市化并吸引全球资本，真正的挑战在于确保住房不仅仅是资产。因为归根结底，城市不仅由资本构建。

本文最初刊登于 StarBiz7。

鸣谢：Star Media Group Berhad - Star Property - 发布于2026年3月24日 - Joseph Wong & Samantha Wong - 由 ChatGPT 翻译