应对市场乱象的策略

2026年经济评估的结论十分明确：尽管马来西亚已理所当然地跻身东盟新兴之星，其房地产行业仍受到系统性裂痕的困扰。这些风险源于价格操控、现金回扣机制以及不透明的贷款操作，正威胁着支撑国家金融体系的1.2万亿令吉房地产未偿贷款的稳定性。

为了保护这一庞大的金融敞口并确保市场的长期健康发展，行业必须进行根本性的“正常化”转型。这一转型需要在政策、专业操守以及科技整合方面进行协调且有力的变革。

策略一：消除“估值诱导”陷阱

当前以口头“参考估值”为主导的文化，已经演变成一场破坏估价行业独立性的恶性竞价。当银行销售团队在正式实地评估前就向估价师施压要求给出数值时，该估值已不再是客观判断，而变成销售工具。

为了恢复行业诚信，银行业必须在销售与风险管理之间建立结构性防火墙。

仅限附条件批核： 行业应转向一个标准，即贷款批核书（Letter of Offer）必须严格以附条件形式发出，并以实地检查后的最终书面估值报告为依据。这可消除导致过度融资的估值猜测。
禁止“比价估值”： 金融机构必须禁止在多个估值公司之间“比价”，以获取最高估值。如果估价师提供的专业意见与银行内部销售目标不符，应被视为重要风险警示，而非更换估价机构的理由。
数字估值记录系统： 通过建立集中化的估值请求追踪系统，监管机构可防止“估值套利”。若某一家机构标示该物业被高估，其他机构将同步获知，从而避免一个“否决”被另一个“通过”所绕过。

策略二：强化监管与透明度

价格虚高的操作完全依赖于公共数据的不透明。当回扣及家具配套未被记录在官方数据中时，表面价格就成为谎言，并推高整个区域的房价。

弥合这一信息缺口，对于投资者与监管机构而言至关重要。

共享风险数据库： 迫切需要建立一个共享名单，列出涉及现金回扣与价格操控的项目。这应由BOVAEP、国家银行及主要估值机构共同推动。通过及早标记高风险项目，行业可采取集体审慎态度，而非个别逐利行为。
净成交价审计： 未来监管更新应强制要求在内陆税收局（LHDN）申报印花税时，披露所有回扣、折扣与现金返还金额。公共数据库（如JPPH）应反映净成交价（实际交易金额），而非买卖合约中的虚高价格。这将有效挤压当前被误认为市场增长的价格泡沫。

策略三：加强房地产中介监管

目前马来西亚房地产市场拥有超过70,000名房地产谈判员（REN），庞大的从业人数使道德监管成为一大挑战。恶性竞争往往导致鼓励金融违规的营销手段。

强化REN责任制度： 注册房地产代理（REA）必须对旗下REN的营销行为承担法律与财务责任。任何明确宣传“零首付”、“现金回扣”或“100%加价贷款”的广告，应立即导致公司执照被暂停。必须明确：公司是道德的把关者。
举报机制： 建立安全匿名渠道，让估价师及银行人员可直接向BOVAEP或反贪污委员会（MACC）举报操控交易，将成为强有力的威慑。当曝光风险高于佣金收益时，这类行为将自然消失。

策略四：转向偿付能力与资产质量

最终，马来西亚的贷款标准必须进行范式转变。从单一依赖抵押价值，转向对资产质量与还款能力的全面评估。在抵押价值存在疑问的市场中，借款人的品格与偿付能力才是唯一可靠保障。

租金收益基准： 对于高层与投资型物业，贷款价值比（LTV）应直接与租金回报挂钩。若市场租金无法覆盖至少70%的月供（即债务服务覆盖率），银行应自动降低LTV，以反映更高违约风险。这可避免投资者依赖未来升值的投机陷阱。
“三C”升级版： 银行应回归传统“三C”（偿付能力、抵押物、借款人品格），并以真实可验证数据为基础。若抵押物在风险数据库中显示存在价格操控历史，则必须更严格审核借款人的收入来源及储蓄记录，确保贷款并非纯投机行为。

巩固2026年的发展势头

马来西亚在2026年的经济复苏来之不易，得益于增长超预期及东盟地位提升。然而，如果这一势头建立在虚高资产与人为制造的权益基础之上，其稳定性仍然脆弱。

未来数年的核心策略已十分明确：正常化。通过消除估值诱导、审计净成交价以及对专业失当行为实行零容忍政策，马来西亚可以迈向“先建后售”（Build-Then-Sell）的发展模式，让诚信成为竞争优势。

对于房地产行业而言，这一转型的回报将是深远的。市场将摆脱不良操作，迈向一个以稳定、信任与可持续财富创造为标准的国际典范。唯有透明，才能驱散这1.2万亿令吉的风险阴影。

本评论为马来西亚私人领域估价师、物业经理、房地产代理及房地产顾问协会（PEPS）所撰写的四部曲系列中的第四篇。本文最初刊登于 StarBiz 7。

鸣谢：Star Media Group Berhad - Star Property - 发布于2026年3月16日 - Joseph Wong & Datuk Mani Usilappan - 由 ChatGPT 翻译

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