纪律、可持续性与前行之路

市场回归更稳定的节奏

随着马来西亚步入2026年，房地产市场已从早前报复性反弹的阶段，转向一种更为审慎与理性的节奏。过去剧烈的繁荣与低迷周期，如今被较慢但更稳定的节奏所取代，价值、可持续性与纪律性的重要性，已超过狂热的价格上涨。然而，更广泛的经济环境，包括仍然高企的生活成本以及国家对增长的优先议程，意味着机会依然存在，但需要谨慎把握。

一个长期成立的假设是，自住型买家与本地购房者仍然是需求的核心支柱。收入稳定的家庭继续优先考虑位于就业便利、教育资源完善及交通衔接良好地区的房产。尽管贷款环境趋紧、融资压力存在，这一核心群体仍维持了基本市场活动，这反映的是市场韧性，而非投机泡沫。

然而，另一个正在被挑战的假设是，价格稳定本身就能解决可负担性问题。尽管多个细分市场的成交价格趋于平稳甚至回软，但真正的可负担性仅略有改善。对于许多马来西亚家庭而言，尤其是需要在房贷、育儿、教育、食品与交通费用之间取得平衡的家庭来说，平稳的房价所带来的缓解，已被整体生活成本压力所削弱。这不仅仅是住房问题，而是日常开支正在比表面价格更深刻地影响长期置业决策。

在讨论2026年的潜在机会时，必须明确这些机会将惠及谁，以及在何种条件下实现。对于发展商而言，纪律性的机会主要存在于清晰界定的细分市场：规模适中、靠近就业中心与配套设施、并贴近买家真实需求的项目。依赖未来需求假设的大型投机性开发项目，仍面临吸纳缓慢的问题。

对于投资者而言，机会更偏向战略性而非投机性。靠近交通枢纽、工业走廊及教育中心的精选区域仍具备租金收益潜力，但市场预期已趋成熟。投资者更加关注收入稳定性与长期持有，而非短期资本增值。这体现了一种结构性的思维转变——更重视耐心以及与真实经济需求的对齐。

购房者机会分布不均

对于购房者，尤其是家庭与首次置业者而言，机会并不均衡。在某些类型产品中，可负担性有所改善，特别是地段良好的小户型单位，或通过定向融资措施获得支持。然而，许多家庭被夹在收入门槛与理想地段所需融资水平之间。对他们而言，所谓的机会往往更像妥协，而非真正的选择。

可负担性仍然是核心议题，但讨论需要超越价格本身。更现实的衡量标准应涵盖生命周期成本，包括通勤费用、管理费、数十年的融资压力，以及长期居住适宜度。从整体角度看，一些住房板块的压力远超其标价所反映的程度，尤其是远离就业与服务配套的高密度发展项目。

M40困境

这一更广泛的讨论也与马来西亚摆脱中等收入陷阱的经济方向密切相关。首相拿督斯里安华依布拉欣近期强调，马来西亚必须摆脱停滞状态，避免继续陷于中等收入行列，应迈向以数字化、创新与人力资本发展为支柱的高价值科技驱动型经济。

首相的信息——稳健的经济基本面必须配合清晰方向与有效执行（包括地方政府层面）——同样对房地产市场产生影响。这表明一项长期努力，不仅提升收入水平，也提升城市生活质量、基础设施与经济机会，从而使住房更具可持续性。

然而挑战依然存在。如果家庭收入未能广泛提升并实现更广泛的财富共享，那么科技枢纽与智慧城市集群可能推高当地房价，其速度超过工资增长。因此，纪律性的规划与包容性政策至关重要。否则，本意在于推动经济结构升级的改革，反而可能加剧未能进入高价值链群体的可负担压力。

仍有改进空间

回顾2025年，在住房供应与家庭收入对齐方面仍有大量改进空间。尽管政策强调可负担房屋目标与融资支持，但在土地供应、跨机构协调与维护规划方面仍存在执行挑战，需要通过更强的跨机构合作与“三赢”伙伴关系来推动城市更新政策实施。

三赢分别指：

1. 公共部门（政府机构与单位）；

2. 私营部门（发展商、投资者与融资机构）；

3. 社会公众与社区，特别是现有业主与利益相关者。
   

城市更新进展不均，长期租赁住房发展仍然不足。有关有效租金、空置率与建筑状况的数据透明度也相对滞后，影响更理性的决策。

归根结底，2026年是马来西亚房地产市场一个安静却意义重大的转折点。该行业已在动荡周期、融资收紧与需求变化中证明其韧性。如今的挑战是能否从“韧性”迈向“可持续性”。

这意味着未来必须确保生活成本上升不会侵蚀可负担性，城市更新应强化社区而非造成流离失所，住房应成为向上流动的催化剂，而非强化中等收入陷阱。

机会依然存在，但更具纪律性、更为选择性，并越来越与长期基本面挂钩。市场的下一个阶段，不再取决于增长速度，而在于其如何长期服务马来西亚家庭，特别是在复杂生活成本环境中前行的家庭。

Sulaiman Saheh 为 Rahim & Co International 研究与咨询服务总监。

来源：Star Media Group Berhad – Star Property – 发布日期 2026年2月6日 – Joseph Wong 与 Sulaiman Saheh - 由 ChatGPT 翻译