附属单位监管盲点

2026年2月26日，房屋及地方政府部副部长拿督Aiman Athirah Sabu在国会下议院的发言，引发了全国分层住宅居民的广泛讨论。她表示，除非联合管理机构（JMB）或管理公司（MC）正式提出申请，否则半岛马来西亚的地方政府无权对分层物业内的废弃车辆采取行动。

虽然这一说法体现了对市政管辖边界的尊重，但从严格的法律角度来看，实际情况更为复杂。这一表述在法律上并不完整，因为它忽略了两个关键因素：其一，现有法律体系允许市政当局进行并行执法；其二，附属单位（即私人拥有的停车位）所享有的绝对法律保护，而废弃车辆正是停放在这些区域。

为何市议会并非无权

《2013年分层管理法》（SMA）旨在确保建筑物及公共区域的妥善管理。根据第21(1)(a)及第59(1)(a)条，JMB与MC在法律上有责任管理公共区域。但这并不意味着它们构成一个不受公共法律约束的私人体系。

SMA是在更广泛的马来西亚法律框架下运作的。建筑物专员（COB）作为地方政府体系的一部分，拥有广泛的监督权。声称市议会无权采取行动，与SMA本身相矛盾。COB可以指示管理机构履行职责、调查投诉并启动执法程序。正确的法律理解并非市议会不能行动，而是必须通过SMA所规定的机制行动。

尽管副部长强调管理机构在处理废弃车辆方面拥有主要责任，但她忽略了地方政府在《1976年地方政府法》（LGA）下拥有更广泛的权力。

特别是LGA第80条规定，地方政府必须采取措施清除其管辖范围内的所有公共滋扰，无论发生在公共或私人场所。结合第72条赋予的健康风险处理权，可以看出，即使土地属于分层产权，市政权力也不会因此消失。漏油或阻碍消防通道的废弃车辆属于公共安全隐患，地方政府有法定义务处理。

因此，认为地方政府在没有JMB或MC申请的情况下完全无权采取行动的说法并不准确。

管理机构的权限边界

《2015年分层管理（维护与管理）条例》第三附表规定，业主不得阻碍公共区域或造成滋扰。

若废弃车辆停放在访客车位等公共区域，显然构成对他人使用权的干扰。在这种情况下，居民可将问题提交至分层管理仲裁庭。根据SMA第120条，仲裁裁决具有法院命令的效力。

然而，当涉及私人停车位时，管理机构的权力明显受限。

根据《1985年分层地契法》，分配给特定单位的停车位属于附属单位，是业主的私人财产，在法律上等同于其客厅或卧室。SMA并未赋予管理机构在无法院命令或附例授权的情况下，扣押或处置该区域内财产的权力。若擅自拖走车辆，可能面临侵权诉讼。

相比之下，地方政府依据LGA拥有更广泛的权力，可处理私人场所内的公共滋扰。尽管副部长认为需要管理机构申请，但LGA第80条赋予地方政府独立执法权。

公共安全与监管盲区

如果行业普遍接受“市议会在分层区域内无权”的观点，将产生严重的监管盲区：

• 消防安全： 废弃车辆可能阻碍紧急通道。

• 环境卫生： 报废车辆可能滋生害虫并污染排水系统。

• 治安问题： 无人看管车辆可能成为违法或破坏行为的温床。

这些问题涉及公共法律规范，无法完全私有化。《统一建筑附例》及市政卫生法规仍与SMA并行适用。管理机构的权力并不会取代市政权力，两者应共同发挥作用。

未来方向：法律明确化

副部长指出，2020年颁布的相关条例正在审查中，包括引入《道路交通法》（第333法令），以简化车辆处理流程。这是一个积极的发展，有助于建立更清晰的程序。

在法律未明确将私人附属单位内的废弃车辆定义为可由管理机构独立处理的法定滋扰之前，管理机构仍将面临法律僵局。若在无明确附例授权下拖车，可能引发昂贵的侵权诉讼。

现实情况是，管理机构对公共区域负有法定责任，而地方政府在涉及公共安全时拥有并行权力。然而，附属单位的私有权仍是争议的核心。对马来西亚分层社区而言，明确法律将带来更安全、清洁及高效的居住环境。

Koh Kean Kang为律师及国家购屋者协会（HBA）志愿者。

本文最初刊登于 StarBiz7。 鸣谢：Star Media Group Berhad - Star Property - 发布于2026年3月24日 - Joseph Wong & Koh Kean Kang - 由 ChatGPT 翻译