商业转住宅：10%的推动力

2026年财政预算正在鼓励将空置办公楼转为住宅用途。从2026评估年开始，马来西亚政府将提供10%的特别税务减免，适用于符合条件的成本，用于将商业建筑转换为住宅。每个项目的上限为RM1000万。从表面上看，这似乎只是一个技术性措施，但在实际操作中，它有潜力改变人们对吉隆坡和乔治市等城市中老旧办公楼的看法。

根据房地产咨询机构如Knight Frank Malaysia及Cushman & Wakefield的报告，视不同子市场及物业等级而定，截至2026年初，吉隆坡的办公楼空置率约在23%至30%之间。虽然这一水平高于区域平均的13%至15%，但市场正因观念转变而逐步稳定。其中最明显的是“品质迁移”（flight-to-quality）趋势，租户纷纷迁往符合ESG标准的全新甲级办公楼。

根据Henry Butcher《2026房地产展望》报告，截至2025年第三季度，吉隆坡专用办公楼的入驻率小幅上升至71%，高于2024年同期的70.1%。此外，市中心办公楼入驻率为72%，而市中心以外地区为67%。

截至2025年第三季度，吉隆坡与雪兰莪在建办公楼项目预计将分别在2028年前为吉隆坡市场增加280万平方英尺办公空间，而雪兰莪将在2026年前增加约130万平方英尺，并在2030年前再增加150万平方英尺。

这些在建项目均按照ESG标准设计，并配备最新规格与设施，以满足现代企业尤其是跨国公司的需求。未进行升级的老旧建筑将难以与新楼竞争，除非进行翻新或转换用途。

为了解决这些旧库存，商业转住宅的10%税务减免具有吸引力。对符合条件的翻新与转换支出提供税收优惠，有助于缓解吉隆坡等城市中办公与零售空间供应过剩的问题。位于次级地段的老旧建筑正面临压力。并非所有办公楼都在下滑，但甲级与其他等级之间的差距正在扩大。

理性视角

对于老旧资产的业主来说，一个现实的问题浮现：是投入大量资金升级以竞争，还是重新思考资产用途？为此，StarBiz7采访了Henry Butcher Malaysia首席营运官邓志明（Tang Chee Meng）。

“在槟城与吉隆坡旧CBD区域，一些老旧且维护不佳的办公楼入驻率逐年下降。这是因为其外观陈旧、停车位不足、停车场设计不佳，同时也无法满足现代企业对高速网络、节能空调、高速电梯及先进照明系统等设施的需求，”邓指出。

“若要提升至更高标准并提高租金回报，业主需要投入大量资金进行翻新升级。然而，随着市场趋势变化，企业更倾向选择更具声望的地点，业主未必愿意承担高额成本却无法达到预期租金。因此，他们可能会考虑将物业转换为酒店、服务式公寓或住宅，”他补充道。

对于靠近公共交通的建筑，例如距离MRT站仅100米的物业，其情况则不同。“政府在2026年预算中提供的税务激励，可能成为推动业主将办公楼转换为住宅的关键因素。靠近LRT或MRT，以及步行可达购物、餐饮与娱乐设施，对在市中心工作的年轻家庭具有吸引力。投资者也可能被吸引，因为这些住宅可以出租给外籍人士并带来可观回报，”他表示。

升级成本高昂且结果不确定，这正是10%税务减免发挥作用的地方。虽然比例不大，但在利润空间紧张的转换项目中，可能成为决定是否执行的关键因素。

适应性再利用

在当前强调ESG的时代，资源节约成为加分项。因此，相较于新开发项目，“适应性再利用”（adaptive reuse）正受到鼓励。改造现有建筑可减少资源消耗及温室气体排放（即“隐含碳”），避免从零开始建设所带来的环境负担。这种再利用趋势有助于显著降低城市发展的环境影响。

当然，并非所有办公楼都适合转换为住宅。分区批准、结构安全、自然采光及成本等因素，都会影响项目可行性。此外，业主还需严格遵守内陆税收局（LHDN）的文件与合规要求，以确保符合所有规定。

对于管理CBD老旧建筑的业主而言，这项10%税务减免可能成为推动其重新利用低效资产的重要动力。这是一种前瞻性策略，旨在让过去的空置空间焕发新生，转化为符合当今住房需求的居住空间。

本文最初刊登于 StarBiz7。

鸣谢：Star Media Group Berhad - Star Property - 发布于2026年3月4日 - Samantha Wong - 由 ChatGPT 翻译