马来西亚房地产趋势

2025 年下半年（2H 2025） 标志着马来西亚房地产格局的一个 关键转折点 ，显示市场正从投机性规模扩张，转向以 资本纪律、资产用途与结构性匹配 为核心的理性框架。这一转变在 莱坊马来西亚（Knight Frank Malaysia）发布的《房地产亮点报告（REH）2H2025》 中得到了明确体现，标志着国家房地产市场的清晰拐点。尽管整体需求仍然存在，但市场结果正变得愈发分化，促使市场策略在迈向 2026 年前必须进行 全面重整 。 基于 2025 年最后六个月的市场表现可以看出，表面活动已无法全面反映潜在的市场动态。相反，表现正由局部具韧性的需求，以及支撑资产超额表现的结构性因素所驱动。在这一新环境下， 质量、地段与明确用途 已取代规模，成为增长的核心驱动力。 宏观信号：清晰胜于安逸 2025 年末的宏观环境指向一个更受约束的运营格局。良好的基本面已不再足以为执行不力或结构错配提供保护。市场正进入一个不再“齐步向前”的阶段，而是清楚地区分出 符合结构性需求的资产 与 不符合者 。 “市场已不再朝同一方向移动。过去六个月，我们看到符

预计在 2026 年马来西亚旅游年（VMY 2026） 期间，将迎来 4,700 万名国际游客 ，这不仅是一个旅游里程碑，更是推动 马来西亚租赁市场发生根本性结构转变的催化剂 。在 预计高达 3,290 亿令吉的旅游消费 推动下，这一庞大的资金注入将为房地产投资者，尤其是布局于 高回报短期租赁（STR）领域 的投资者，创造出一场“完美风暴”。 酒店业者同样持乐观态度。根据 Henry Butcher Malaysia 的数据，截至 2025 年第三季度 ，全国共有 3,645 家酒店 。截至 2025 年 11 月 ，旅游业已吸引 3,850 万名国际游客 ，相比之下， 2024 年的国际游客人数为 25,016,968 人 ，并创造了 1,068 亿令吉的旅游收入 。若与 亚洲五大热门旅游目的地 （见表一）相比， 马来西亚明显位居榜首 。 截至 2025 年前八个月 ，旅游业已创造 1,864 亿令吉 的收入，预计 2025 年全年旅游收入将达 2,160 亿令吉 ， Henry Butcher Malaysia 首席营运官邓志明（

《城市更新法案》（URA）已成为近年来最具争议的拟议立法之一。该法案旨在加快老旧或未充分利用城市土地的重建，已引发关于财产权、宪法保护和社会经济影响的激烈讨论。尽管大部分讨论集中在马来西亚本地业主身上，但外国居民，尤其是持有马来西亚第二家园（MM2H）签证并拥有房产的人，也需要了解 URA 可能对他们造成的影响。 拟议法案概览 拟议法案旨在建立法律框架，即使并非所有业主同意，也可对老旧或废置的城市物业进行重建。在法案框架下： 政府当局可划定城市更新区。 房地产开发商应启动重建程序，由 URA 法律提供便利。 建造仅 30 年的物业可能被纳入城市更新范围。 通常需获得 75% 至 80% 的业主同意方可推进重建，具体比例仍待议会讨论和修订。 一旦达到门槛，少数反对的业主可能被迫出售其份额或被征用，即使他们反对。 政府支持者表示，URA 将有助于振兴老旧住房库存、释放城市土地价值并实现城市现代化。首相拿督斯里安华公开保证，URA 不会导致强制驱逐或改变原始业主的土地状态。然而，许多城市规划师、社区团体、法律专家和房地产协会认为，法案以

根据财政部（MoF）最新发布的经济数据，马来西亚经济在 2025 年第三季度增长了 5.2%，使国家有望实现全年 4.0% 至 4.8% 的增长目标（2024 年：5.1%）。 主要推动增长的领域包括制造业（工业）及服务业。该经济韧性主要得益于国内与外国投资、强劲的劳动力市场、稳定的政治环境，以及在全球地缘政治逆风背景下，仍由消费支出支撑的温和通胀水平。 这一表现亦受到第十三大马计划（2026–2030）下的结构性改革，以及《2026 年财政预算案》中所列激励措施的推动。 截至 2025 年前九个月（9M 2025），马来西亚录得： • 批准投资总额达 2,852 亿令吉——同比增长 13.2%（9M 2024：2,547 亿令吉）。 • 直接投资（DI） o 外资——外国直接投资（FDI）达 1,508 亿令吉（52.9%） o 国内——国内直接投资（DDI）达 1,344 亿令吉（47.1%） 这显示出整体信心的良好平衡。从地域分布来看，柔佛州脱颖而出，吸引了高达 910 亿令吉的投资，主要由数据中心热潮所推动。紧随其后的是雪兰莪、吉隆坡、槟

为了解决烂尾房问题，MADANI 政府计划在第十三大马计划（13MP）下，强制所有房屋发展项目采用“先建后售”（Built-Then-Sell，BTS）模式，并通过修订《房屋发展（管制与执照）法令》（HDAct）来落实该政策。然而，事实上并无必要修订该法令，因为 BTS 早在 2007 年（PU(A) 395/2007）已纳入相关立法，并自 2007 年 12 月 1 日起正式实施。 在进一步讨论之前，我们必须先厘清“绝对 BTS”与其变体“BTS 10:90”之间的混淆。事实上，这两种制度之间存在显著差异。 在绝对 BTS 制度（或 0:100 概念）下，发展商只能出售已完全建成并可立即交付入住的房屋产品。这与传统的“先售后建”（Sell-Then-Build，STB）制度形成对比，在 STB 制度下，买家先支付 10% 房价，随后随着工程进度向发展商支付分期款项。 另一方面，在 BTS 10:90 制度下，买家在签署买卖合约（SPA）时支付 10%，其余 90% 仅在项目完全竣工并交付时才需支付——即房屋已拥有独立产权、取得完工与合规证书（C

拟议中的《城市更新法案》（Urban Renewal Act，URA）2025 已于近日在国会提呈，该法案可能从根本上重塑马来西亚的房地产格局。尽管早期公众讨论认为该法案主要针对老旧分层建筑，但深入审视后发现，其适用范围远不止于此。该法案涵盖有地住宅、商业店铺及商业产业，不论其为永久地契（freehold）或租赁地契（leasehold）。 房地产专家及全国购屋者协会（HBA）警告，该法案赋予的广泛权力，包括多数同意机制及强制征地权，可能危及个别土地业主的权益，导致被迫迁离及历史社区的消失。 许多屋主误以为 URA 法案只影响破旧的高楼建筑，这是一个严重误解。法案对“城市更新区”的定义是以区域为基础，而非以产业类型为基础。这意味着任何被划定的区域都可能包括排屋、半独立式住宅、独立洋房及传统店屋。 在西马各地，八打灵再也、安邦、乔治市及新山等地已有数以千计、超过 30 年历史的成熟社区。根据拟议法案： 只需 75% 至 80% 业主同意即可进行重建。 剩余少数业主可依据《1960 年土地征用法》被强制迁离。 补偿形式可为现金或替代房产，这意味着终身

如今的马来西亚年轻人意识到价值观正在变化，体验和人生里程碑同样重要。但如何在享受当下生活的同时为未来做打算？ 你想旅行。你想拥有一套房子。你想投资。但你真的能兼得吗？ 与普遍认知不同，Z世代并未放弃传统的财务目标，他们只是重新定义了对自己来说的成功。拥有房子或组建家庭仍然重要，但心理健康、个人身份以及活在当下同样重要。 这种转变带来了新的矛盾：如何享受今天的生活而不牺牲明天？ 通胀和生活成本上升增加了保持财务独立的压力，使实现平衡几乎不可能。 此外：“他们不仅仅是想前进；他们试图以一种看起来和感觉上有意义的方式提升生活水平，”HELP大学行为科学系代理院长Victor Goh Weng Yew博士在最近的EdgeProp YouthFest 2025上表示。 Goh解释了社交媒体如何放大了“必须拥有一切”的压力。 “以前，搬出去住就算成功。现在，房子必须达到一定标准，社区也必须有特定的氛围，”他补充道。 是的，想要拥有一切的压力可能让人不堪重负，但这并不意味着你必须放弃其中一项。 理智的理财方法 谈到财务目标，“一刀切”的方法并不适合每个人。你购

吉隆坡（12月24日）：马来西亚的住房拥有率持续上升，较两年前呈适度增长。 根据马来西亚统计局（DOSM）周三发布的声明，2024年约有78%的家庭拥有自住房屋，高于2022年的76%。 另有19.7%的家庭居住在租赁住宅，而2.4%的家庭住在宿舍。 住房拥有率在前20%的高收入家庭中最高（85.5%），其次是中间40%的家庭（75.9%）以及底层40%的家庭（76.3%）。 按州和联邦直辖区划分，普特拉贾亚（Putrajaya）的住房拥有率最低，为27.1%，其次是纳闽（Labuan）61.1%、吉隆坡61.4%和雪兰莪71.9%。 最高住房拥有率的州包括玻璃市（85.8%）、马六甲（85.6%）、吉打（85.3%）和霹雳（85.2%）。 DOSM指出，“这些差异反映了各州的人口结构、住房市场状况以及城乡特征。” 在公共设施方面，全国家庭的电力供应覆盖率达到99.9%，自来水供应覆盖率为97.2%，而垃圾收集服务覆盖率为75.4%。 在车辆拥有率方面，92.3%的家庭拥有汽车，78.1%的家庭拥有摩托车。 在家电方面，68.8%的家庭拥有空调，

（从左起）柔佛州经济规划部门秘书Haji Amirul Haffiz Ariff；Johor Invest Malaysia服务中心高级副总裁Adny Jaffedon Ahmad；柔佛州马来西亚投资发展局（MIDA）主任Mohamad Reduan Mohd Zabri；柔佛州伊斯兰事务委员会主席Haji Mohd Fared Mohd Khalid；柔佛州投资、贸易、消费者事务及人力资源委员会主席Lee Ting Han；柔佛首席部长Datuk Onn Hafiz Ghazi；OCBC马来西亚CEO Tan Chor Sen；依斯干达区域发展局（IRDA）CEO Datuk Haji Mohd Noorazam Haji Osman；MIDA北京主任Wong Tiang Sing；Invest Johor CEO Haji Natazha Hariss（照片由OCBC提供） 八打灵再也（PETALING JAYA）（12月23日）— 最近在北京举办的一场投资对话，旨在推动柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ）的推广，吸引了约100名来自中国企

莎阿南（12月30日）：联合管理体（JMB）被允许对混合开发项目如八打灵再也的Icon City中不同业主收取不同的维护费。 高等法院法官Jamhirah Ali表示，她在审理此案时考虑了所有事实和情况，并对《分层管理法》、买卖协议及共同契约书（deeds of mutual covenants）及相关附表和法规进行了全面解读。 “我认为JMB有权根据有限共有物业的专属使用和享用，对不同组成部分征收不同的维护费和沉没基金贡献，”她在32页书面判决中指出。 她在12月19日驳回了一群由V Suntharalingam领导的216名业主提起的诉讼，该诉讼寻求裁定《2013年法案》（即法案757）下征收不同维护费的决议为非法。 该法案明确了开发商、管理机构及业主的责任，重点是对共有区域的适当维护、费用收取、沉没基金及其他事项。 原告声称，对不同单元收取不同维护费超出了法案757的权限（ultra vires）。被告Icon City JMB、Icon City Development Sdn Bhd及Pelaburan Hartanah...

吉隆坡（12月18日）：BIMB证券研究指出，马来西亚房地产及房地产投资信托基金（REIT）行业正进入由政策推动的上行周期，受政府计划在2026年至2035年间根据第十三个马来西亚计划提供一百万套可负担住房的推动。 在2026年行业展望中，BIMB维持对两个行业的“超配（overweight）”评级，指出住房激励措施的持续支持、稳定的利率环境以及日益增长的工业需求。 政策导向推动开发商向大众市场及中端产品倾斜，并提供融资激励，包括住房担保、印花税豁免以及价格低于75万令吉住房的税务减免。 工业及物流资产正成为主要结构性增长驱动因素。BIMB强调了柔佛-新加坡特别经济区（JS-SEZ）及2030年新工业总规划（NIMP），这推动了数据中心、高端制造及现代物流企业的需求，有利于在这些走廊拥有资产的开发商及REITs。 BIMB同时指出零售基本面改善，受旅游反弹及国内消费增强支持，提升了主要城市商场的入驻率及租金回调。 宏观环境依然支持。住宅抵押贷款截至2025年10月同比增长6.1%，达到8779亿令吉，其中25万至100万令吉区间增长更快，显示购买

在马来西亚购买房产时，尤其是作为投资宣传的物业，你可能听说过这个神奇的词 Guaranteed Rental Return（GRR，保证租金回报） 。 乍一看，GRR像是投资者的梦想：收入可预测、管理无忧、安心放心。但实际上，这个“保证”往往隐藏着更深的财务风险，可能会让你付出比预期更多的代价。 以下是如何识别真正的房产投资机会，并避免掉入陷阱。 GRR到底是什么？ 让我们拆解GRR的真正含义，以及为什么在考虑吉隆坡、柔佛巴鲁（JB）或马来西亚其他地区的房产投资时必须小心。 GRR计划是指房产开发商或中介承诺，在你购买物业后的一定时期（通常为两到五年）内提供固定租金收入。例如：“我们保证您每年6%的租金回报，连续三年，因为每晚租金为RMXXX。” 听起来像是轻松赚钱，但在大多数情况下，这个“保证”实际上是用你自己的钱支付的。 开发商通常会抬高房价，以涵盖未来支付这些回报的成本。例如，他们可能将物业售价至少提高18%，以支付三年内每年6%的租金回报。 换句话说，你在不知不觉中提前支付了自己的租金。这就像借给别人RM100,000，然后他们用你的钱慢

吉隆坡（12 月 23 日）： AME Elite Consortium Bhd（KL:AME）以 2.208 亿令吉现金，将位于柔佛的五项工业物业出售给 CapitaLand Malaysia Trust（KL:CMLT）。 该批物业包括五栋单层独立厂房，配套两层办公空间，占地约 17 英亩，总建筑面积约 524,077 平方英尺，位于 AME Elite 位于依斯干达公主城的 i-TechValley 工业园内，公司在声明中表示。 AME Elite 首席执行官陈德英（Dylan Tan Teck Eng）表示，此次出售“凸显了市场对我们高规格设施的强劲需求，以及我们工业园区具备机构级资产的属性。” 有关交易由 AME Elite 旗下公司 Pentagon Land Sdn Bhd 及 Greenhill SILC Sdn Bhd 与 CapitaLand Malaysia 的独立受托人 Mtrustee Bhd 签署。根据协议，有关资产将于 2027 年至 2028 年期间分阶段交付，并以可即刻入驻（move-in-ready）的状态交

古晋（12 月 13 日）： 砂拉越已准备重塑其工业园区发展战略，进一步聚焦未来产业、高科技以及低碳经济。砂拉越总理丹斯里阿邦佐哈里·敦奥本（图）表示。 他说，这一方向是基于对中国苏州工业园成功发展经验的借鉴，此前他在工作访问苏州期间，与该工业园的管理机构进行了交流。 他说，此次会谈就苏州与砂拉越拟议工业区之间的潜在战略合作交换了意见。该工业区计划与战略合作伙伴——中国江苏国际经济技术合作集团有限公司（China Jiangsu International Economic Technology Cooperation Group Ltd）共同开发。 根据砂拉越公共通讯单位发布的声明，阿邦佐哈里表示：“苏州工业园最初是新加坡与中国的联合项目，在过去 30 年里，已从一个小村庄发展成为一个现代化工业园区，并进一步演变为一座配套齐全、拥有多个工业分区的城市。” 阿邦佐哈里是在周五结束对苏州 GCL 集团总部的工作访问后发表上述言论。 他说，砂拉越目前正迈向现代经济体，未来工业区的发展方式必须符合新时代经济的需求。 “我认为，我们现在正朝着现代经济转

吉隆坡（12 月 14 日）： 马来亚铁道公司（Keretapi Tanah Melayu Berhad，KTMB）宣布，将从 1 月 1 日起实施巴生谷 KTM 通勤列车（Komuter）服务的新时刻表，以配合巴生谷双轨工程第二阶段（KVDT2）的推进进度。 KTMB 于周日发表声明指出，新时刻表将适用于丹戎马林–巴生港–丹戎马林，以及普劳沙邦–黑风洞–普劳沙邦两条路线，反映 KVDT2 工程持续取得进展。 KTMB 表示，此次时刻表调整是服务提升措施的一部分，随着 KVDT 项目下的轨道升级工程逐步完成，列车运营能力将更加稳定。 声明指出：“这些调整预计将提升列车行程的顺畅度，优化相关路线的运行安排，并为乘客提供更加稳定、一致的服务。” KTMB 也宣布，随着新时刻表的实施，原本为 Subang Jaya–巴生港 路线及受影响中途站提供的接驳巴士服务将停止运作。 为应对高峰时段的乘客需求，KTMB 表示，将在巴生港–吉隆坡以及丹戎马林–吉隆坡路线于高峰时段以 30 分钟一班的频率运行列车。 在新时刻表下，将新增两趟早晨从丹戎马林前往巴生港的

郑丽卿（Teo Nie Ching），同时也是古来国会议员，于古来站登上列车。（照片来自郑丽卿的 Facebook） 吉隆坡（12 月 13 日）： 通讯部副部长郑丽卿形容她乘搭于周五正式投入营运的柔佛新山—吉隆坡电动列车服务（ETS）的体验“非常令人满意”。 这位古来国会议员于下午 4 时 40 分从古来站上车，并于晚上 8 时 50 分抵达吉隆坡中环车站（KL Sentral）。 “当时正下着大雨。如果我从古来开车前往，可能需要五到六个小时。搭乘 ETS 只需三到四个小时，而且非常舒适，”她在接受记者采访时表示。 郑丽卿指出，列车配备电源插座、咖啡厅、舒适的座椅以及宜人的车厢温度，使长途旅程对所有乘客而言都十分顺畅。 “我建议乘客带上一件外套，因为车厢内较冷。除此之外，整体体验非常舒适且可靠，”她说。 她也表示，该服务有潜力推动旅游业发展，尤其是配合 2026 年马来西亚旅游年，同时通过更快捷、舒适的跨州出行方式，促进本地经济发展。 郑丽卿补充说，ETS 服务也可能鼓励更多人进行短途一日游，例如吉隆坡与芙蓉之间，或芙蓉与昔加末之间的往返行程

拿督黄奥古斯丁（Datuk Augustine Wong）是砂拉越房屋及房地产发展商协会（Sheda）主席。 Sheda 深入剖析住房产业与砂拉越财政政策 砂拉越 2026 财政年度（FY2026）的财政政策，将大部分发展开支用于提升社会经济连通性，旨在在国家与全球环境充满挑战的情况下，进一步巩固州内经济韧性。尽管该政策并未直接针对住房、建筑或房地产领域，但稳健的财政基础通过改善整体发展环境，为相关行业带来间接利好。 对道路连通性、乡区通道、泛婆罗洲大道、沿海道路网络的投资，以及计划于 2026 年第四季度投入运营的古晋城市交通系统（KUTS）第一阶段——自动快速运输系统（ART），正显著提升可达性，打开新的增长走廊，并增强住宅及商业开发的可行性。 与此同时，在供水、电力覆盖及乡区公共设施方面的配套举措，正在缩小砂拉越各地区之间的发展差距，为区域均衡发展创造条件，并间接支撑发展商与投资者的长期前景。 维持家庭形成与市场需求 以住房为重点的计划——包括可负担房屋项目、长屋贷款计划以及砂拉越租金援助计划——持续支撑消费者信心与家庭形成，尤其惠及首次购

拿督黄志勇是沙巴房屋及房地产发展商协会（Shareda）主席。 与 Shareda 的战略对话——风下之乡 沙巴房地产市场正处于一个充满活力的转型期，其驱动力来自两大引擎：稳健的资源型经济，以及后疫情时代国际旅游的强劲复苏，尤其是来自北亚地区的游客激增。这股快速增长的经济动能正在考验州内现有基础设施的承载能力，也促使市场对专业化住宅解决方案的需求上升，同时加剧了住房可负担性与沿海韧性方面的压力。 在这次与《星洲产业》（StarProperty）的独家专访中，沙巴房屋及房地产发展商协会（Shareda）主席拿督黄志勇，分享了行业如何应对这些复杂挑战的战略观点。 StarProperty： 随着国际旅游，特别是来自北亚的游客大幅回归，短期出租物业的需求如何影响亚庇及主要沿海城镇的传统住宅市场？Shareda 是否正在倡议任何具体监管措施，以在投资机会与长期住房供应之间取得平衡？ 黄志勇： Shareda 及其会员始终致力于与州政府紧密合作，确保增长具备可持续性、包容性，并与“沙巴进步繁荣计划”（Sabah Maju Jaya，SMJ）保持一致。旅游业

Adrianta Aziz 为马来西亚建筑师公会（PAM）主席。 2026 年马来西亚建筑业的战略展望 马来西亚建筑行业正处于剧烈转型时期，这一转型由国家层面对可持续发展的宏大目标、城市更新的迫切需求以及快速演进的技术变革所共同推动。2026 年预计将成为一个关键转折点，在这一年，战略愿景必须落实为实际执行，行业也必须迅速进化，才能保持竞争力与相关性。 在接受 StarProperty 访问时，马来西亚建筑师公会（PAM）主席 Adrianta Aziz 深入探讨了建筑师、发展商及政策制定者当前所面对的核心议题。他的回应强调，未来所面对的挑战——从更严格环保合规所带来的项目成本上升，到加速城市更新所引发的伦理复杂性——本质上都是迈向高价值、高韧性及具全球竞争力建筑专业的必经之路。 StarProperty： 鉴于政府致力于实现净零排放目标，PAM 预计 2026 年将实施哪些具体且可量化的绿色建筑新规范或强制性认证？这些监管压力将如何影响项目成本与时间表？ Adrianta： 随着政府坚定推进净零路径，PAM 预计 2026...

Ashwin Thurairajah 为 GreenRE Sdn Bhd 执行董事。 应对 2026 年房地产可持续发展的强制转型 马来西亚房地产行业正站在一场深刻变革的门槛上，这一变革源于政府对实现净零排放路径的坚定承诺。到 2026 年，可持续发展将彻底告别“可选的高端配置”定位，正式成为强制性合规要求，涵盖项目全生命周期——从初期设计到入住后的运营与维护。该转型由新的联邦法规与地方政府更严格的强制要求共同推动，并辅以 GreenRE 等机构修订后的行业标准。 来年的核心叙事十分明确：发展商与顾问必须掌握以绩效为导向的标准，精准衡量碳排放，并优先考虑建筑的长期韧性，而非短期成本节省。这些系统性的变化将重新定义在马来西亚语境下，何谓负责任且具可行性的房地产开发。 监管浪潮来袭 从监管角度来看，2026 年将迎来《能源效率与节约法令》（EECA）的进一步强化。行业已有一年的适应期，如今重点转向更严格的执法。这包括分阶段推行商业建筑能效标签制度，并为零售、酒店及数据中心等领域设定更高的基准标准。 更关键的是，地方政府正积极配合州级与国家的净零目标