马来西亚房地产趋势

郑丽卿（Teo Nie Ching），同时也是古来国会议员，于古来站登上列车。（照片来自郑丽卿的 Facebook） 吉隆坡（12 月 13 日）：  通讯部副部长郑丽卿形容她乘搭于周五正式投入营运的柔佛新山—吉隆坡电动列车服务（ETS）的体验“非常令人满意”。 这位古来国会议员于下午 4 时 40 分从古来站上车，并于晚上 8 时 50 分抵达吉隆坡中环车站（KL Sentral）。 “当时正下着大雨。如果我从古来开车前往，可能需要五到六个小时。搭乘 ETS 只需三到四个小时，而且非常舒适，”她在接受记者采访时表示。 郑丽卿指出，列车配备电源插座、咖啡厅、舒适的座椅以及宜人的车厢温度，使长途旅程对所有乘客而言都十分顺畅。 “我建议乘客带上一件外套，因为车厢内较冷。除此之外，整体体验非常舒适且可靠，”她说。 她也表示，该服务有潜力推动旅游业发展，尤其是配合 2026 年马来西亚旅游年，同时通过更快捷、舒适的跨州出行方式，促进本地经济发展。 郑丽卿补充说，ETS 服务也可能鼓励更多人进行短途一日游，例如吉隆坡与芙蓉之间，或芙蓉与昔加末之间的往返行程

拿督黄奥古斯丁（Datuk Augustine Wong）是砂拉越房屋及房地产发展商协会（Sheda）主席。 Sheda 深入剖析住房产业与砂拉越财政政策 砂拉越 2026 财政年度（FY2026）的财政政策，将大部分发展开支用于提升社会经济连通性，旨在在国家与全球环境充满挑战的情况下，进一步巩固州内经济韧性。尽管该政策并未直接针对住房、建筑或房地产领域，但稳健的财政基础通过改善整体发展环境，为相关行业带来间接利好。 对道路连通性、乡区通道、泛婆罗洲大道、沿海道路网络的投资，以及计划于 2026 年第四季度投入运营的古晋城市交通系统（KUTS）第一阶段——自动快速运输系统（ART），正显著提升可达性，打开新的增长走廊，并增强住宅及商业开发的可行性。 与此同时，在供水、电力覆盖及乡区公共设施方面的配套举措，正在缩小砂拉越各地区之间的发展差距，为区域均衡发展创造条件，并间接支撑发展商与投资者的长期前景。 维持家庭形成与市场需求 以住房为重点的计划——包括可负担房屋项目、长屋贷款计划以及砂拉越租金援助计划——持续支撑消费者信心与家庭形成，尤其惠及首次购

拿督黄志勇是沙巴房屋及房地产发展商协会（Shareda）主席。 与 Shareda 的战略对话——风下之乡 沙巴房地产市场正处于一个充满活力的转型期，其驱动力来自两大引擎：稳健的资源型经济，以及后疫情时代国际旅游的强劲复苏，尤其是来自北亚地区的游客激增。这股快速增长的经济动能正在考验州内现有基础设施的承载能力，也促使市场对专业化住宅解决方案的需求上升，同时加剧了住房可负担性与沿海韧性方面的压力。 在这次与《星洲产业》（StarProperty）的独家专访中，沙巴房屋及房地产发展商协会（Shareda）主席拿督黄志勇，分享了行业如何应对这些复杂挑战的战略观点。 StarProperty： 随着国际旅游，特别是来自北亚的游客大幅回归，短期出租物业的需求如何影响亚庇及主要沿海城镇的传统住宅市场？Shareda 是否正在倡议任何具体监管措施，以在投资机会与长期住房供应之间取得平衡？ 黄志勇： Shareda 及其会员始终致力于与州政府紧密合作，确保增长具备可持续性、包容性，并与“沙巴进步繁荣计划”（Sabah Maju Jaya，SMJ）保持一致。旅游业

Adrianta Aziz  为马来西亚建筑师公会（PAM）主席。 2026 年马来西亚建筑业的战略展望 马来西亚建筑行业正处于剧烈转型时期，这一转型由国家层面对可持续发展的宏大目标、城市更新的迫切需求以及快速演进的技术变革所共同推动。2026 年预计将成为一个关键转折点，在这一年，战略愿景必须落实为实际执行，行业也必须迅速进化，才能保持竞争力与相关性。 在接受 StarProperty  访问时，马来西亚建筑师公会（PAM）主席 Adrianta Aziz 深入探讨了建筑师、发展商及政策制定者当前所面对的核心议题。他的回应强调，未来所面对的挑战——从更严格环保合规所带来的项目成本上升，到加速城市更新所引发的伦理复杂性——本质上都是迈向高价值、高韧性及具全球竞争力建筑专业的必经之路。 StarProperty：  鉴于政府致力于实现净零排放目标，PAM 预计 2026 年将实施哪些具体且可量化的绿色建筑新规范或强制性认证？这些监管压力将如何影响项目成本与时间表？ Adrianta：  随着政府坚定推进净零路径，PAM 预计 2026...

Ashwin Thurairajah  为 GreenRE Sdn Bhd 执行董事。 应对 2026 年房地产可持续发展的强制转型 马来西亚房地产行业正站在一场深刻变革的门槛上，这一变革源于政府对实现净零排放路径的坚定承诺。到 2026 年，可持续发展将彻底告别“可选的高端配置”定位，正式成为强制性合规要求，涵盖项目全生命周期——从初期设计到入住后的运营与维护。该转型由新的联邦法规与地方政府更严格的强制要求共同推动，并辅以 GreenRE 等机构修订后的行业标准。 来年的核心叙事十分明确：发展商与顾问必须掌握以绩效为导向的标准，精准衡量碳排放，并优先考虑建筑的长期韧性，而非短期成本节省。这些系统性的变化将重新定义在马来西亚语境下，何谓负责任且具可行性的房地产开发。 监管浪潮来袭 从监管角度来看，2026 年将迎来《能源效率与节约法令》（EECA）的进一步强化。行业已有一年的适应期，如今重点转向更严格的执法。这包括分阶段推行商业建筑能效标签制度，并为零售、酒店及数据中心等领域设定更高的基准标准。 更关键的是，地方政府正积极配合州级与国家的净零目标

2025 年已确立其在马来西亚房地产市场中的关键地位，标志着市场从疫情后的复苏阶段迈向监管成熟期。市场动态呈现出一种耐人寻味的分化现象 —— 即使交易数量表现低迷，整体交易金额却展现出强劲的韧性。 然而，这种韧性也伴随着持续存在的挑战，其中最突出的是住房可负担性问题，以及市场必须适应重大的强制性政府政策变革，尤其是房地产盈利税（RPGT）自我申报制度的正式推行。 在今年上半年，全国房地产交易总值强劲增长 1.9%，达到 1,076.8 亿令吉。这一增长体现了市场对优质房地产的内在需求，以及建筑行业成本通胀所带来的价格压力。尽管全球环境充满不确定性，房地产市场仍表现出强大的抗压能力，反映出国内流动性充裕，以及高净值人士和机构投资者的信心依然稳固。 然而，交易金额的增长是在交易数量略有下降的背景下实现的。这种“金额上升、数量下降”的分化现象，反映了以下几个关键因素： 资产价格上升：  建筑材料（如水泥、钢材和劳动力）的通胀成本持续转嫁至购房者，推高了新项目的平均售价。 二手市场表现强劲：  位于成熟地段、配套完善的优质二手房产价格显著上涨，成为整体交

获奖经纪人分享他们对明年房地产行业的乐观展望 刚在 2025 年 StarProperty Awards：Realtor Edition 中获奖，这些得奖经纪人罕见地分享了他们对未来的洞见。他们精准总结了当前买家的期望，并阐述了支撑其对 2026 年市场高度看涨判断的战略前瞻。 对这些获奖者而言，关键在于认识到他们的集体知识与具有影响力的声音，正是塑造马来西亚房地产未来的力量。达到这一里程碑后，这些经纪人已清楚地释放出信号——更大的成就仍在前方。 在多位受表彰的经纪人之间，一个反复出现的主题是每位客户都会面对的基本抉择：是租房还是买房？对业内顶尖人士而言，答案明确倾向于置业，因为这是一条通往财务自由与安全的路径。 IQI Realty 的 Tan Kah Jin 清晰地阐述了支持置业的理由：“从长远来看，买房往往比租房更明智。虽然短期内租房看似更灵活，但它并不会累积任何长期价值。每个月支付的租金，最终受益的是房东，而不是租客。”他强调，购房能将每月支出转化为随时间增值的投资，带来财富积累、财务安全与个人稳定性，同时消除租金上涨或被迫搬迁的担忧。

购房者寻求平衡型市场与长期价值 正如汽车品牌会针对不同类型的消费者量身打造车型，或如洋葱般层层分化，如今的房地产发展商也开始在住宅产品上采取类似策略。随着购房者在生活方式与兴趣上的多样化发展，在一个可负担性与人生阶段起着关键作用的市场中，发展商为不同购房群体打造契合其独特需求的住宅已不足为奇。这一切，都是为了创造能够贴合现代社会多元活力的生活空间。 这种多元化发展的成果，正是市场的平衡。入门级的小型单位可以与高端豪华住宅并存，而整体社区也能从人口结构的多样性中受益。 马来西亚房地产市场在过去数十年中经历了怎样的变化？有人认为市场已经成熟，也有人认为仍有不足之处。然而，可以明确的是，人们对房产类型及其居住者的看法已发生显著转变。举例来说，购买小型住宅的买家未必是低收入或中等收入群体，他们只是偏好较低的维护成本，并且往往拥有充足的财务储备。这说明，如今的购房者越来越多是由其生活方式与人生阶段来定义。 专业人士、年轻家庭、换屋升级者以及退休人士，都是最常见的购房群体。发展商通常将他们设定为不同的人物画像（persona），并据此精准掌握其核心特征，从设

柔佛房地产市场持续成为例外，其他主要区域则明显感受到关税与 SST 扩展所带来的影响。 吉隆坡： 根据 JLL Malaysia 指出，关税紧张局势及销售与服务税（SST）的扩大实施，在 2025 年第三季度（Q3）对多个房地产子市场造成抑制影响。然而，住宅市场整体仍保持稳定，尤其柔佛州的需求持续强劲。 巴生谷住宅市场录得价格上行趋势，其中公寓与共管公寓价格上涨 3% ，服务式公寓上涨 1.8% ，双层排屋价格上涨 1.9% 。 乔治市同样呈现价格上涨趋势，公寓与共管公寓价格上升 1.6% 。不过，乔治市的服务式公寓市场出现降温迹象，价格仅微升 0.1% 。双层排屋价格则在 2025 年第一季度至第三季度期间整体上涨 1.6% 。 柔佛州住宅市场依然是异军突起的表现，公寓与共管公寓价格上涨 3.1% ，由于高端项目的新推盘与交易，服务式公寓价格大幅上涨 20.8% ，双层排屋价格则上升 10.2% 。 JLL Malaysia 董事总经理 Jamie Tan  表示，随着隔夜政策利率（OPR）的下调，住宅市场动能预计将进一步增强。 “随着近期 O

在 Ahmad（左二）与 Inn（右二）交换协议文件的见证下，Lim（中）在场。Akmal（左）及 Azizah 亦出席见证。 吉隆坡： 柔佛机构（Johor Corporation，JCorp）旗下的房地产与基础设施臂膀——JLand Group（JLG），与 CGS International Securities Malaysia Sdn Bhd（CGS）签署了一项策略性谅解备忘录（MoU），通过结合 CGS 的资本市场实力与 JLG 即将交付的工业区资源，共同推动柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ）的高质量投资与营运合作。 这项为期三年的非约束性谅解备忘录，旨在大幅强化来自东盟及全球市场的投资连结，导入 JS-SEZ。双方正式确立在三大核心领域展开合作，全面聚焦于打造一个蓬勃发展的生态体系： 推广与引荐： CGS 马来西亚将善用其国际网络与专业能力，专门为 JS-SEZ 识别、吸引并培育商业合作伙伴、私募股权投资以及业务增长机会。 投资加速： 在成功引荐的基础上，CGS 马来西亚可为进驻或扩展至 JS-SEZ 的企业，提供关键的财务顾问

在马来西亚，房地产具有双重身份。一方面，它是家庭最重要的财富累积工具；但另一方面，它却往往在最需要的时候，成为最难以动用的资产。如果缺乏周全的遗产规划，本应成为家族传承的资产，往往反而变成负担，使仍在世的家人暴露于财务风险之中，并陷入漫长的法律纠纷。截至 2025 年 9 月，马来西亚已有超过 900 亿令吉的遗产资产被冻结或无人认领，国家是否终于准备好重新思考家庭该如何保护自身的财富传承？ 这一关键议题正是当前席卷遗产规划领域的数字化转型核心所在。数字遗产规划平台 Sampul.co 的联合创办人兼首席执行官 Arham Merican 揭示了传统遗嘱认证程序的现实困境，以及科技创新如何在结合法律合规的前提下，为马来西亚家庭带来前所未有的清晰度与稳定性。 在马来西亚社会中，长期存在一个根深蒂固却极其危险的迷思：当房产持有人去世后，资产会自动转移给仍在世的配偶或直系亲属。事实上，当一个人去世时，其房产并不会自动归属于配偶。 根据马来西亚民事法律以及伊斯兰教法，房产被视为逝者遗产的一部分，必须首先在所有合法继承人之间进行分配。非穆斯林遗产须依据《1

只需浏览一下当前的房产挂牌，就能立刻发现开发项目命名方式的显著变化。较早期的房产多以本土特色命名，例如 Pangsapuri Perdana 或 Bungaraya Condominium。相比之下，如今出现在清单和宣传册上的名称很少再显得本地化，而是带有一种华丽且国际化的气息。比如吉隆坡的 The Troika，或白沙罗的 The Effingham。 这种变化背后的原因是什么？既然开发商以盈利为导向，拥有英文或西式名称，是否真的能让房产比本地名称卖得更好？ 可以说，房产开发商本身已承认，命名并非单纯的行政工作，而是一种策略性的品牌塑造。业内资深人士指出，“名字会卖房”，一个恰当的名称，甚至在买家踏入展厅之前，就已塑造其对项目的认知。在某些情况下，品牌效应被认为可占据高达 30% 的感知价值。 一个典型例子是本地人熟知的 Bangsar South。该地区在转型前名为 Kampung Kerinchi。过去被视为低收入、交通拥堵的区域，它早在 2012 年便重新命名为 Bangsar South。新名称立即将其与毗邻的 Bangsar...

Ho 表示，Rehda 鼓励有能力的开发商在条件允许的情况下考虑采用 BTS。 八打灵再也：马来西亚房地产与住宅开发商协会（Rehda）对住房及地方政府部长 Nga Kor Ming 澄清，Build-Then-Sell（BTS）与 Sell-Then-Build（STB）两种制度将维持现状表示感谢。 Rehda 认为部长于 2025 年 10 月 30 日在国会发表的声明，清楚显示政府愿意听取所有行业持份者的意见，并关注民众需求，从而确保房地产市场保持稳健健康。 Rehda 会长 Datuk Ho Hon Sang 强调，现有制度长期以来在维持房屋可负担性方面发挥的重要作用。 “总体而言，自房屋市场受管制以来，STB 一直让民众更容易拥有房屋，并使开发商能够持续提供住房，以满足国家住房议程，” Ho 说。“若全面施行 BTS 制度，将会削弱这一能力，从而影响可负担住房的供应。” Ho 还指出，购房者仍可在二级市场购买 BTS 房屋，每年约 80% 至 85% 的房屋交易都是基于此模式进行的。他进一步澄清，现有的 BTS 10:90 计划已载于《

星报集团主席 Tan Sri Wong Foon Meng（右二）、集团首席执行官 Chan Seng Fatt（左）及首席营运官 Lydia Wang（右）与 IQI Realty 各机构代表一同庆祝获奖。 斩获多项展示卓越与创新的奖项房地产机构与谈判人员是马来西亚房地产市场的核心，连接买家、卖家、租户和房东。他们常常超越自身职责，专业地处理法律框架及复杂程序，确保所有交易高效且合法进行。此外，他们利用市场专长为房产定价公平，惠及买卖双方。 正因这一不可或缺的角色，StarProperty Awards 2025：房地产经纪人版成为衡量行业卓越的重要标杆，而今年，IQI Realty 的机构真正大放异彩。其各机构庆祝了一系列胜利，彰显无与伦比的领导力、尖端创新及深厚的市场知识。 IQI Realty 获得惊人的 13 个机构奖及 11 个谈判员奖，稳固了其作为行业巨头的地位。横扫主要类别的胜利充分体现了 IQI 的规模、战略眼光及对客户服务的承诺。 锦上添花的是备受推崇的 StarProperty 读者选择奖（按最高票数），显示出 IQI Re

在推动大规模城市重建法案之前，政府必须首先证明它能够完成基础工作——从马来西亚长期低效的回收计划开始。 这是一个制度可信度的问题。如果政府机构不能有效履行基本职责，又如何能够被信任处理复杂、庞大且社会敏感的项目？ 此质疑直指住房与地方政府部（KPKT），该部正积极推动全国《城市更新法》（URA）。其现代化城市的雄心值得称赞，但在更简单、数十年的基本任务——管理固体废物和提升回收率——上的表现令人怀疑其执行能力。 回收：考验 废物管理是城市宜居性的基石。马来西亚的责任主要由《2007年固体废物与公共清洁管理法》（第672号法案）指导，自2015年在主要州和地区生效，要求源头废物分类并规范收集。 然而，近十年后，其成果仍可商榷。2023年全国回收率（NRR）约为35.38%，虽有提升，但仍可能无法实现《第十二马来西亚计划》设定的2025年40%目标。 同时，固体废物总量不断增加，预计到2035年年产生废物将超过1700万吨，回收进展缓慢成为城市治理的结构性缺陷。 回收结构性弱点 主要问题非技术性，而在于一致性、物流和执行力： 执行力不足：...

Datuk Ho Hon Sang  为马来西亚房地产与房屋开发商协会（Rehda）会长。 Rehda 为马来西亚房地产绘制可持续发展之路 马来西亚房地产市场预计将在2026年迎来稳定且可持续的扩张阶段，主要由政府雄心勃勃的基础设施发展和关键住房改革推动。Rehda 会长 Datuk Ho Hon Sang 的前瞻性评估勾画了一个轨迹，以满足真实市场需求，同时有效遏制投机行为。 尽管整体市场前景积极，但行业正经历必要的调整期，以应对2025年上半年放缓的影响。此谨慎策略为未来更健康、更有机的增长奠定基础。 2025年表现指标显示新供应适度下降 根据Rehda 2025年上半年房地产行业调查，推出的单位数量下降至12,938个，比2024年下半年的17,404个下降26%。这一供应放缓自然影响销售速度，上半年整体吸纳率为24%，即3,125个单位售出，相比2024年下半年的55%（9,487个单位）明显下降。NAPIC的数据在2025年第三季度也显示类似下降趋势，推出11,533个单位，仅售出1,610个单位。 这种战略性减量是市场稳定的必要步骤，

工厂和仓库地面承受巨大压力，因此需要适当的涂层解决方案以减少磨损。 为什么地板决定安全、卫生和效率 在快速发展的工业、食品生产和高科技设施中，无数工程因素确保运营安全高效。然而，有一个元素常被忽视，尽管它支撑着每一个动作、每一个流程和每一位员工：地板系统。 地板不再只是简单的装饰性表面。它已演变为专门的功能性表面，直接影响卫生、耐久性、安全性及长期运营成本。如今，三大类别在现代设施中发挥最重要作用，即工业地板、食品安全地板和防静电地板。立邦油漆（Nippon Paint）提供专业地板系统，专为这些环境设计——确保建筑按预期运行。 工业地板：为耐用而生 工厂、汽车中心、物流枢纽和仓库的地板承受巨大压力。重载、叉车通行、化学物质暴露和持续摩擦会迅速磨损普通混凝土。当地板失效时，运营将停滞——带来安全风险、高昂维修费用和生产停机。 立邦油漆的FloorShield工业地板系统，尤其是FloorShield环氧地板和FloorShield PU（聚氨酯），旨在承受这种严苛环境。这些高厚度无溶剂环氧系统提供： 卓越的耐磨性和抗冲击性 对油类、化学品、溶剂及

从空中俯瞰新加坡与柔佛巴鲁之间的RTS铁路连接。 显然，马来西亚房地产市场的目光已转向南部，而焦点毫无疑问落在最接近新加坡的州属——柔佛。在前所未有的政府关注下——即柔佛-新加坡特别经济区（JS-SEZ）的成立及快速交通系统（RTS）Link即将完工——柔佛已成为2026年前交易活动、房价上涨及投资潜力的无可争议的区域热点。 这一动态环境并非由投机泡沫驱动，而是经济政策与关键基础设施的交汇，使柔佛有望显著超越全国平均水平。2025年的成功故事是市场不仅保持健康，还将这种健康转化为位于马新边境的加速增长走廊，吸引国内升级买家和大量外资投资。 明年普遍预测，柔佛将继续与新加坡经济深度融合，为南部走廊的房地产价值持续增长提供清晰路径。 这一区域繁荣的背景是马来西亚整体市场状况。根据Juwai IQI联合创始人兼集团首席执行官Kashif Ansari的说法，市场基本面健康，并乐观指出柔佛成功应对各种逆风。 需求充足吸收新完工住房 此外，今年马来西亚市场健康，新完工住房激增，且有足够稳定需求吸收大部分房产，Ansari指出，这为整体经济奠定基础，也是柔佛

Sulaiman Saheh 为 Rahim & Co International 研究与咨询服务总监。 承诺、保障与实用性之间的权衡 在10月初于布城举行的国家住房政策简报会上，住房与地方政府部长Nga Kor Ming重申了政府重置房屋建设、销售及保障基本原则的承诺——标志着马来西亚住房交付模式的决定性转变。 此次公告阐述了新的监管机制、更严格的开发商合规标准以及增强的购房者保护措施，引发了对“先售后建（STB）”与“先建后售（BTS）”模式的讨论。这个讨论不仅是政策偏好，更反映出政府在应对项目弃置、开发商责任以及购房者安全等问题时，如何在承诺、保障与实用性之间取得平衡的更广泛转型。 截至2025年8月31日，KPKT新成立的“私有住房项目失效与弃置工作组（TFST）”报告，全国共有144个延迟项目、345个失效项目和108个官方弃置项目。多年来，STB制度象征着可及住房的承诺与房地产开发的现实。 然而，当弃置项目和购房纠纷持续存在时，许多人开始质疑这一承诺是否仍可兑现，以及马来西亚如何更好地保护住房市场的核心——购房者。在STB模式下，开发

（照片由 Zahid Izzani/The Edge 提供） 吉隆坡（12月4日）：备受期待的《2025年城市更新法案》（URA Bill）再次被推迟，因为在本次议会会议期间未进行辩论。 下议院议长丹斯里Johari Abdul于周四宣布休会，此前《2025年移民法（修订）》和《2025年护照法（修订）》已获得下议院通过。下议院预计将于明年一月底复会。 目前，仍有两项法案等待辩论和投票——《城市更新法案》和长期延迟的联邦直辖区穆夫提法案。 回顾来看，URA Bill由住房与地方政府部长Nga Kor Ming于8月21日进行首次阅读，旨在建立城市更新的监管框架，并促进破旧城区的再开发。 法案原本第19条规定不同的同意门槛：30年以下建筑物需80%，30年以上建筑物需75%，废弃或结构不安全的建筑物需51%，需由专业工程师认证。 然而，该法案因这些门槛受到批评，原意是加快因少数业主反对而停滞的项目。 批评者还提出担忧，法案允许联邦部长或州政府将任何物业宣布为“城市更新区”，根据《土地征用法》可进行强制征用。 8月28日，Nga在下议院进行法案二读时