随着城市化发展，分层管理法亟需改革

目前缺乏一个明晰且可行的社区治理模式，以引领我们迈向一个发达的马来西亚。

几十年来，我们的社会环境和社区结构都发生了变化。自独立以来，“村落（kampung）”和“邻里守望（Rukun Tetangga）”主要以自愿和集体互助的模式运作。

随后，当分层社区在城市中心兴起时，《1985年分层产权法》和《2013年分层管理法（SMA）》被制定出来，以提供更有结构和规范的社区生活。

如今，随着可持续生活、节能，以及老龄化人口的到来，城市化正在采取新的视角，利用分层社区的良好基础，超越单个家庭的层面。

Chris Tan: 四十年过去了，我们是否对业主的期望过高，让他们参与那些日常但复杂且关键的分层管理事务？

尽管法律不时进行审查，但仍迫切需要更新。

真正缺乏的是一个明晰且可行的社区治理模式，能够引领我们迈向一个发达的马来西亚。

首先，我们真的需要为每个正在建设的分层社区配备网球场（或健身房、游泳池）吗？

网球显然不是我们的国民运动，而且许多球场使用率低，或者已被改作更合理的用途。

每个分层社区的工作原则一直都是业主管理和自给自足。然而，现在的问题是，四十年过去了——我们是否对业主的期望过高，让他们参与那些日常但复杂且关键的分层管理事务？我们是否在自给自足的名义下提供了过多“花哨设施”？

分层社区的DNA主要由私营开发商设计和推动，但我们是否为最终的分层业主社区留出了足够空间，让他们掌控并重塑自己的命运？各级管理机构和地方政府是否在履行职能方面保持一致，从而使分层社区能够蓬勃发展，满足其独特需求？

迫切需要解决这一规范化社区模式的问题，因为城市化在全国范围内迅速推进，包括最近在东马采用的类似分层制度。虽然这是城市住房解决方案，但考虑到一屋（或者说一个主产权）下整合混合用途的需求，它不再是单纯的住宅问题。

需要紧急关注的问题

以下是分层法律中需要立即关注的一些重要问题：

1. 更新所有分层计划中“股权单位”概念（即一切的基础）

a. 混合用途开发包括住宅、商业，甚至独立产权的停车场。然而，并非所有业主都有权使用所有服务和设施，因此在收取相同管理费时被视为不公平。

b. 一些开发项目早于《分层管理法（SMA）》出台，当时股权单位计算公式通常基于 i) 购买价格 或 ii) 每平方英尺方法，大多按个案处理，缺乏进一步区分；与现行法律不同，现行法律通过复杂公式分配股权单位，并由一套法定加权因素指导，如地块类型、面积、用途及在分层“建筑”中的位置等。更复杂的是，这些加权因素不一定公平，因为它们基于法律最初制定时的情况，更何况现在综合混合用途分层开发的复杂性更高。

c. 这一荒谬性在2025年上诉法院案件 Phileo Damansara 1 (PD1) 的事实中显而易见。联邦法院驳回了管理公司（MC）对分层开发中不同组件收取不同费率的上诉。法院没有进一步阐述“显著不同用途”的含义。因此，SMA 应该重新审视，以明确定义“显著不同用途”包括哪些内容，并可能以各组件实际发生的费用为指导。

分层生活手册应在交付时提供给业主，并附有强制性入门培训，以说明所有利益相关方的权利和责任。

2. 开发商确保开发可持续性及良好治理的责任

a. 开发商应确保该项目在交付给管理实体后，仍可以可持续成本进行维护。

b. 这包括需要教育购房者/业主关于分层生活的知识，这通常被忽视，但被默认理解。开发商应承担责任，提高业主的整体意识：若各自未履行责任，可能导致分层项目的预期维护不足，从而在长期内增加成本。

c. 分层生活手册 应在交房时提供给业主，并附有强制性入门培训，以清晰说明所有利益相关方的权利与义务。这有助于维持分层管理的和谐，同时使业主更容易遵守规定。

3. 成立子管理公司（SMC）与有限共用物业（LCP）

a. 尽管SMA提供法律框架，但SMC的成立面临重大挑战，导致采用率非常低，目前仅有少量SMC存在。

b. 阻碍成立过程的一些因素包括：

• 需获得开发项目中三分之二业主的全面决议。

• 未注册业主不能投票，导致有效票数不足。对于后续未开发阶段的临时股权单位的业主参与度也存在疑问，进一步复杂化。

• 技术性、耗时且昂贵的程序，包括标注LCP边界、准备法律规定的专项计划，以及聘请专业服务提供者如测量师、工程师及律师。

c. 明显的解决方案包括：

• 修改SMA以方便SMC与MC同时成立。

• 开发商在准备并提交地块清单（Schedule of Parcels）给相关机构时，早期定义并建立LCP和SMC结构。

• 开发商承担LCP提交费用，而不是事后由MC承担，以解决成本和流程中的技术差距。
  

对上述建议进行结构化、按计划的及时审查、更新和修订至关重要。 否则，如果各方持续互相推诿，将可能导致“分层危机”。

虽然住房及地方政府部将《城市更新法》（URA）视为老旧分层建筑的潜在法律解决方案，但或许真正需要的更新是：让老化的分层法规跟上不断变化的环境，同时更新分层用户的思维模式，重新定义现代社区生活实践。

Chris Tan 是 Chur Associates 的创始人及管理合伙人。他经常就分层管理议题发表演讲，也是《Strata OMG 2.0 — the latest Strata Owner’s Manual and Guidebook》一书的作者。

来源： Edgeprop.my – 2026年3月21日发布 – Chris Tan / Chur Associates - 由 ChatGPT 翻译