马来西亚2026年房地产转折：早期上行还是基础设施驱动的中周期高峰？
- malaysiaproptrend
- 24小时前
- 讀畢需時 4 分鐘
马来西亚房地产市场历来是国家经济发展的关键支柱，经历了明显的扩张与修正周期。
当前市场展望：早期上行
截至2025年，市场已进入成熟稳定阶段。这是在交易额达到十年高点RM2418.7亿的背景下，即便交易量略微下降1%，至416,413个单位。
表面上看，这显示出市场韧性。然而，更仔细的分析显示市场已不再统一运行。
如今最明显的是资产类别之间的分化。增长不再是广泛的，而是越来越具有选择性：
工业部门在疫情后时期的复合年增长率（CAGR）为14.7%，尽管其市场份额仅占14%。
商业板块以12.5%的CAGR增长，得益于核心资产的入住率改善。
与此同时，住宅部门尽管占主导地位，占44.8%的市场份额，但增长速度较慢，仅为6.9%。
这表明市场结构正在转变。市场不再由单纯的动力驱动，而是由质量、相关性以及与基础设施和经济趋势的契合度驱动。
在连续五年的增长（2021–2025）之后——得益于数据中心、物流和基础设施投资，以及疫情后的“品质迁移”——行业普遍观点认为，2026年标志着新一轮周期的开始。
我认同这一观点，但也认为它值得进一步审视。
从超级繁荣到结构性调整
要理解当前市场的位置，首先必须理解刚刚结束的阶段。
2010–2025年，我称之为“超级繁荣周期”，经历了三个不同阶段。它始于扩张阶段（2010–2014），受宽松信贷和投机机制（如DIBS，开发商利息承担计划）推动。
随后是一个长期停滞期（2015–2021），受到政策收紧、闲置危机以及最终的新冠疫情冲击的影响。
最后阶段——2022–2024年的反弹——是由积压需求驱动的“救济性反弹”。
然而，到2025年，更为重要的现象浮现：交易价值持续上升，而交易量开始下降。
在我看来，这种脱钩并非偶然。这是晚周期信号——标志着前一周期的结束和向新结构阶段的过渡。
另一种框架：2026真的是开始吗？
尽管普遍叙事将2026年视为新周期的起点，我的分析得出了不同结论。
通过研究长期数据——包括交易额、交易量、房价指数（HPI）、闲置水平和新楼盘推出——我发现真正的拐点可能早已出现。
在此框架下，周期并非始于2026年，而是始于2021年，由一系列前所未有的条件驱动：
OPR基准利率降至1.75%，为马来西亚历史最低
住房拥有权运动（HOC）延长，成为强劲的需求催化剂
明显的疫情后行为转变，买家抓住激励措施和价格优势
这些因素共同重置了市场。
随后发生的不是渐进式复苏，而是压缩式激增。到2024年，市场在交易额、交易量和新楼盘推出上同时达到顶峰。
从这个角度来看：
2024代表周期顶峰
2025标志着调整的开始
2026可能处于中期降温阶段，而非新一轮扩张的起点
这种区分至关重要，因为它从根本上改变了我们对当前机会的解读方式。
马来西亚房产周期的反复模式
这种解读并非没有先例。
自1990年以来，马来西亚房产市场经历了三大周期，每个周期受不同宏观因素影响，但表现出可识别的模式：
1990–2000年周期为经典的繁荣与萧条，最终以亚洲金融危机告终
2001–2009年周期为有机复苏阶段
2010–2020年周期为债务驱动的扩张
超级繁荣周期的一个关键教训是价值-成交量背离的风险——即使交易活动减弱，价格仍持续上升。
今天，我们再次看到这种模式的回声。
2021–2026年周期：混合轨迹
在我看来，目前的市场最好被理解为混合周期，始于2021年，现在正过渡到第二阶段。
第一阶段（2021–2024）的特点：
流动性驱动的复苏
强有力的政策支持
价值与成交量的双重激增
相比之下，新兴阶段（2025年起）的特点：
成交量放缓
高价值交易持续强劲，尤其是工业与数据中心资产
价值-成交量差距扩大，表明需求呈选择性，而非广泛
这是典型的周期末期动态。
这表明从2026年开始，市场重点将转向消化2024年的供应高峰，而不是维持扩张。
开发商如何应对
这种框架最清晰的验证可能不在理论，而在于行为。
领先的开发商已经开始重新定位——不是为了扩张，而是为了韧性。
三个明显的战略转向：
工业对冲
开发商如Sime Darby Property Bhd和Mah Sing Group Bhd增加对工业园区和数据中心的投资
超本地化关联
转向以交通为导向的发展（TOD），依托RTS Link和MRT3
库存管理
小规模分阶段推出项目，优先考虑现金流和库存清理
由此形成了一个双层市场——一层由机构及基础设施相关需求驱动，另一层则是住宅资产面临日益严格的选择。 结论：战略拐点，而非起点
总之，我不认为2026年是新周期的起点。
相反，我认为它是一个战略性拐点，处于自2021年开始、2024年达到顶峰的周期内，现在进入末期调整阶段。
当前的价值-成交量差距并非力量的标志，而是市场疲态的体现，尤其是在大众住宅板块。
2026年至2027年的窗口可能代表在2027–2029年更具挑战性的供应消化阶段前，采取防御性布局的最后机会。
在这种环境下，成功将取决于资产的相关性。
资金将越来越倾向于：
与基础设施关联的开发项目
符合ESG的工业资产
物流驱动的区域
这一周期，源自2021年的流动性冲击，预计不会在2029年前完成结构性重置。
编辑注：本文改编自Dr Foo Chee Hung的长期策略论文。Foo拥有东京大学城市工程博士学位，是MKH Bhd的首席研究员。
所有引用数据来自国家房地产信息中心（Napic）。
文中观点为作者个人观点，不代表EdgeProp立场，仅供参考，不构成财务或投资建议。
来源：Edgeprop.my - 2026年3月31日发布 - Foo Chee Hung / MKH Bhd - 由 ChatGPT 翻译
留言