马来西亚房地产趋势

2025 年已确立其在马来西亚房地产市场中的关键地位，标志着市场从疫情后的复苏阶段迈向监管成熟期。市场动态呈现出一种耐人寻味的分化现象 —— 即使交易数量表现低迷，整体交易金额却展现出强劲的韧性。 然而，这种韧性也伴随着持续存在的挑战，其中最突出的是住房可负担性问题，以及市场必须适应重大的强制性政府政策变革，尤其是房地产盈利税（RPGT）自我申报制度的正式推行。 在今年上半年，全国房地产交易总值强劲增长 1.9%，达到 1,076.8 亿令吉。这一增长体现了市场对优质房地产的内在需求，以及建筑行业成本通胀所带来的价格压力。尽管全球环境充满不确定性，房地产市场仍表现出强大的抗压能力，反映出国内流动性充裕，以及高净值人士和机构投资者的信心依然稳固。 然而，交易金额的增长是在交易数量略有下降的背景下实现的。这种“金额上升、数量下降”的分化现象，反映了以下几个关键因素： 资产价格上升： 建筑材料（如水泥、钢材和劳动力）的通胀成本持续转嫁至购房者，推高了新项目的平均售价。 二手市场表现强劲： 位于成熟地段、配套完善的优质二手房产价格显著上涨，成为整体交

获奖经纪人分享他们对明年房地产行业的乐观展望 刚在 2025 年 StarProperty Awards：Realtor Edition 中获奖，这些得奖经纪人罕见地分享了他们对未来的洞见。他们精准总结了当前买家的期望，并阐述了支撑其对 2026 年市场高度看涨判断的战略前瞻。 对这些获奖者而言，关键在于认识到他们的集体知识与具有影响力的声音，正是塑造马来西亚房地产未来的力量。达到这一里程碑后，这些经纪人已清楚地释放出信号——更大的成就仍在前方。 在多位受表彰的经纪人之间，一个反复出现的主题是每位客户都会面对的基本抉择：是租房还是买房？对业内顶尖人士而言，答案明确倾向于置业，因为这是一条通往财务自由与安全的路径。 IQI Realty 的 Tan Kah Jin 清晰地阐述了支持置业的理由：“从长远来看，买房往往比租房更明智。虽然短期内租房看似更灵活，但它并不会累积任何长期价值。每个月支付的租金，最终受益的是房东，而不是租客。”他强调，购房能将每月支出转化为随时间增值的投资，带来财富积累、财务安全与个人稳定性，同时消除租金上涨或被迫搬迁的担忧。

购房者寻求平衡型市场与长期价值 正如汽车品牌会针对不同类型的消费者量身打造车型，或如洋葱般层层分化，如今的房地产发展商也开始在住宅产品上采取类似策略。随着购房者在生活方式与兴趣上的多样化发展，在一个可负担性与人生阶段起着关键作用的市场中，发展商为不同购房群体打造契合其独特需求的住宅已不足为奇。这一切，都是为了创造能够贴合现代社会多元活力的生活空间。 这种多元化发展的成果，正是市场的平衡。入门级的小型单位可以与高端豪华住宅并存，而整体社区也能从人口结构的多样性中受益。 马来西亚房地产市场在过去数十年中经历了怎样的变化？有人认为市场已经成熟，也有人认为仍有不足之处。然而，可以明确的是，人们对房产类型及其居住者的看法已发生显著转变。举例来说，购买小型住宅的买家未必是低收入或中等收入群体，他们只是偏好较低的维护成本，并且往往拥有充足的财务储备。这说明，如今的购房者越来越多是由其生活方式与人生阶段来定义。 专业人士、年轻家庭、换屋升级者以及退休人士，都是最常见的购房群体。发展商通常将他们设定为不同的人物画像（persona），并据此精准掌握其核心特征，从设

柔佛房地产市场持续成为例外，其他主要区域则明显感受到关税与 SST 扩展所带来的影响。 吉隆坡： 根据 JLL Malaysia 指出，关税紧张局势及销售与服务税（SST）的扩大实施，在 2025 年第三季度（Q3）对多个房地产子市场造成抑制影响。然而，住宅市场整体仍保持稳定，尤其柔佛州的需求持续强劲。 巴生谷住宅市场录得价格上行趋势，其中公寓与共管公寓价格上涨 3% ，服务式公寓上涨 1.8% ，双层排屋价格上涨 1.9% 。 乔治市同样呈现价格上涨趋势，公寓与共管公寓价格上升 1.6% 。不过，乔治市的服务式公寓市场出现降温迹象，价格仅微升 0.1% 。双层排屋价格则在 2025 年第一季度至第三季度期间整体上涨 1.6% 。 柔佛州住宅市场依然是异军突起的表现，公寓与共管公寓价格上涨 3.1% ，由于高端项目的新推盘与交易，服务式公寓价格大幅上涨 20.8% ，双层排屋价格则上升 10.2% 。 JLL Malaysia 董事总经理 Jamie Tan 表示，随着隔夜政策利率（OPR）的下调，住宅市场动能预计将进一步增强。 “随着近期 O

在 Ahmad（左二）与 Inn（右二）交换协议文件的见证下，Lim（中）在场。Akmal（左）及 Azizah 亦出席见证。 吉隆坡： 柔佛机构（Johor Corporation，JCorp）旗下的房地产与基础设施臂膀——JLand Group（JLG），与 CGS International Securities Malaysia Sdn Bhd（CGS）签署了一项策略性谅解备忘录（MoU），通过结合 CGS 的资本市场实力与 JLG 即将交付的工业区资源，共同推动柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ）的高质量投资与营运合作。 这项为期三年的非约束性谅解备忘录，旨在大幅强化来自东盟及全球市场的投资连结，导入 JS-SEZ。双方正式确立在三大核心领域展开合作，全面聚焦于打造一个蓬勃发展的生态体系： 推广与引荐： CGS 马来西亚将善用其国际网络与专业能力，专门为 JS-SEZ 识别、吸引并培育商业合作伙伴、私募股权投资以及业务增长机会。 投资加速： 在成功引荐的基础上，CGS 马来西亚可为进驻或扩展至 JS-SEZ 的企业，提供关键的财务顾问

在马来西亚，房地产具有双重身份。一方面，它是家庭最重要的财富累积工具；但另一方面，它却往往在最需要的时候，成为最难以动用的资产。如果缺乏周全的遗产规划，本应成为家族传承的资产，往往反而变成负担，使仍在世的家人暴露于财务风险之中，并陷入漫长的法律纠纷。截至 2025 年 9 月，马来西亚已有超过 900 亿令吉的遗产资产被冻结或无人认领，国家是否终于准备好重新思考家庭该如何保护自身的财富传承？ 这一关键议题正是当前席卷遗产规划领域的数字化转型核心所在。数字遗产规划平台 Sampul.co 的联合创办人兼首席执行官 Arham Merican 揭示了传统遗嘱认证程序的现实困境，以及科技创新如何在结合法律合规的前提下，为马来西亚家庭带来前所未有的清晰度与稳定性。 在马来西亚社会中，长期存在一个根深蒂固却极其危险的迷思：当房产持有人去世后，资产会自动转移给仍在世的配偶或直系亲属。事实上，当一个人去世时，其房产并不会自动归属于配偶。 根据马来西亚民事法律以及伊斯兰教法，房产被视为逝者遗产的一部分，必须首先在所有合法继承人之间进行分配。非穆斯林遗产须依据《1

只需浏览一下当前的房产挂牌，就能立刻发现开发项目命名方式的显著变化。较早期的房产多以本土特色命名，例如 Pangsapuri Perdana 或 Bungaraya Condominium。相比之下，如今出现在清单和宣传册上的名称很少再显得本地化，而是带有一种华丽且国际化的气息。比如吉隆坡的 The Troika，或白沙罗的 The Effingham。 这种变化背后的原因是什么？既然开发商以盈利为导向，拥有英文或西式名称，是否真的能让房产比本地名称卖得更好？ 可以说，房产开发商本身已承认，命名并非单纯的行政工作，而是一种策略性的品牌塑造。业内资深人士指出，“名字会卖房”，一个恰当的名称，甚至在买家踏入展厅之前，就已塑造其对项目的认知。在某些情况下，品牌效应被认为可占据高达 30% 的感知价值。 一个典型例子是本地人熟知的 Bangsar South。该地区在转型前名为 Kampung Kerinchi。过去被视为低收入、交通拥堵的区域，它早在 2012 年便重新命名为 Bangsar South。新名称立即将其与毗邻的 Bangsar...

Ho 表示，Rehda 鼓励有能力的开发商在条件允许的情况下考虑采用 BTS。 八打灵再也：马来西亚房地产与住宅开发商协会（Rehda）对住房及地方政府部长 Nga Kor Ming 澄清，Build-Then-Sell（BTS）与 Sell-Then-Build（STB）两种制度将维持现状表示感谢。 Rehda 认为部长于 2025 年 10 月 30 日在国会发表的声明，清楚显示政府愿意听取所有行业持份者的意见，并关注民众需求，从而确保房地产市场保持稳健健康。 Rehda 会长 Datuk Ho Hon Sang 强调，现有制度长期以来在维持房屋可负担性方面发挥的重要作用。 “总体而言，自房屋市场受管制以来，STB 一直让民众更容易拥有房屋，并使开发商能够持续提供住房，以满足国家住房议程，” Ho 说。“若全面施行 BTS 制度，将会削弱这一能力，从而影响可负担住房的供应。” Ho 还指出，购房者仍可在二级市场购买 BTS 房屋，每年约 80% 至 85% 的房屋交易都是基于此模式进行的。他进一步澄清，现有的 BTS 10:90 计划已载于《

星报集团主席 Tan Sri Wong Foon Meng（右二）、集团首席执行官 Chan Seng Fatt（左）及首席营运官 Lydia Wang（右）与 IQI Realty 各机构代表一同庆祝获奖。 斩获多项展示卓越与创新的奖项房地产机构与谈判人员是马来西亚房地产市场的核心，连接买家、卖家、租户和房东。他们常常超越自身职责，专业地处理法律框架及复杂程序，确保所有交易高效且合法进行。此外，他们利用市场专长为房产定价公平，惠及买卖双方。 正因这一不可或缺的角色，StarProperty Awards 2025：房地产经纪人版成为衡量行业卓越的重要标杆，而今年，IQI Realty 的机构真正大放异彩。其各机构庆祝了一系列胜利，彰显无与伦比的领导力、尖端创新及深厚的市场知识。 IQI Realty 获得惊人的 13 个机构奖及 11 个谈判员奖，稳固了其作为行业巨头的地位。横扫主要类别的胜利充分体现了 IQI 的规模、战略眼光及对客户服务的承诺。 锦上添花的是备受推崇的 StarProperty 读者选择奖（按最高票数），显示出 IQI Re

在推动大规模城市重建法案之前，政府必须首先证明它能够完成基础工作——从马来西亚长期低效的回收计划开始。 这是一个制度可信度的问题。如果政府机构不能有效履行基本职责，又如何能够被信任处理复杂、庞大且社会敏感的项目？ 此质疑直指住房与地方政府部（KPKT），该部正积极推动全国《城市更新法》（URA）。其现代化城市的雄心值得称赞，但在更简单、数十年的基本任务——管理固体废物和提升回收率——上的表现令人怀疑其执行能力。 回收：考验 废物管理是城市宜居性的基石。马来西亚的责任主要由《2007年固体废物与公共清洁管理法》（第672号法案）指导，自2015年在主要州和地区生效，要求源头废物分类并规范收集。 然而，近十年后，其成果仍可商榷。2023年全国回收率（NRR）约为35.38%，虽有提升，但仍可能无法实现《第十二马来西亚计划》设定的2025年40%目标。 同时，固体废物总量不断增加，预计到2035年年产生废物将超过1700万吨，回收进展缓慢成为城市治理的结构性缺陷。 回收结构性弱点 主要问题非技术性，而在于一致性、物流和执行力： 执行力不足：...

Datuk Ho Hon Sang 为马来西亚房地产与房屋开发商协会（Rehda）会长。 Rehda 为马来西亚房地产绘制可持续发展之路 马来西亚房地产市场预计将在2026年迎来稳定且可持续的扩张阶段，主要由政府雄心勃勃的基础设施发展和关键住房改革推动。Rehda 会长 Datuk Ho Hon Sang 的前瞻性评估勾画了一个轨迹，以满足真实市场需求，同时有效遏制投机行为。 尽管整体市场前景积极，但行业正经历必要的调整期，以应对2025年上半年放缓的影响。此谨慎策略为未来更健康、更有机的增长奠定基础。 2025年表现指标显示新供应适度下降 根据Rehda 2025年上半年房地产行业调查，推出的单位数量下降至12,938个，比2024年下半年的17,404个下降26%。这一供应放缓自然影响销售速度，上半年整体吸纳率为24%，即3,125个单位售出，相比2024年下半年的55%（9,487个单位）明显下降。NAPIC的数据在2025年第三季度也显示类似下降趋势，推出11,533个单位，仅售出1,610个单位。 这种战略性减量是市场稳定的必要步骤，

工厂和仓库地面承受巨大压力，因此需要适当的涂层解决方案以减少磨损。 为什么地板决定安全、卫生和效率 在快速发展的工业、食品生产和高科技设施中，无数工程因素确保运营安全高效。然而，有一个元素常被忽视，尽管它支撑着每一个动作、每一个流程和每一位员工：地板系统。 地板不再只是简单的装饰性表面。它已演变为专门的功能性表面，直接影响卫生、耐久性、安全性及长期运营成本。如今，三大类别在现代设施中发挥最重要作用，即工业地板、食品安全地板和防静电地板。立邦油漆（Nippon Paint）提供专业地板系统，专为这些环境设计——确保建筑按预期运行。 工业地板：为耐用而生 工厂、汽车中心、物流枢纽和仓库的地板承受巨大压力。重载、叉车通行、化学物质暴露和持续摩擦会迅速磨损普通混凝土。当地板失效时，运营将停滞——带来安全风险、高昂维修费用和生产停机。 立邦油漆的FloorShield工业地板系统，尤其是FloorShield环氧地板和FloorShield PU（聚氨酯），旨在承受这种严苛环境。这些高厚度无溶剂环氧系统提供： 卓越的耐磨性和抗冲击性 对油类、化学品、溶剂及

从空中俯瞰新加坡与柔佛巴鲁之间的RTS铁路连接。 显然，马来西亚房地产市场的目光已转向南部，而焦点毫无疑问落在最接近新加坡的州属——柔佛。在前所未有的政府关注下——即柔佛-新加坡特别经济区（JS-SEZ）的成立及快速交通系统（RTS）Link即将完工——柔佛已成为2026年前交易活动、房价上涨及投资潜力的无可争议的区域热点。 这一动态环境并非由投机泡沫驱动，而是经济政策与关键基础设施的交汇，使柔佛有望显著超越全国平均水平。2025年的成功故事是市场不仅保持健康，还将这种健康转化为位于马新边境的加速增长走廊，吸引国内升级买家和大量外资投资。 明年普遍预测，柔佛将继续与新加坡经济深度融合，为南部走廊的房地产价值持续增长提供清晰路径。 这一区域繁荣的背景是马来西亚整体市场状况。根据Juwai IQI联合创始人兼集团首席执行官Kashif Ansari的说法，市场基本面健康，并乐观指出柔佛成功应对各种逆风。 需求充足吸收新完工住房 此外，今年马来西亚市场健康，新完工住房激增，且有足够稳定需求吸收大部分房产，Ansari指出，这为整体经济奠定基础，也是柔佛

Sulaiman Saheh 为 Rahim & Co International 研究与咨询服务总监。 承诺、保障与实用性之间的权衡 在10月初于布城举行的国家住房政策简报会上，住房与地方政府部长Nga Kor Ming重申了政府重置房屋建设、销售及保障基本原则的承诺——标志着马来西亚住房交付模式的决定性转变。 此次公告阐述了新的监管机制、更严格的开发商合规标准以及增强的购房者保护措施，引发了对“先售后建（STB）”与“先建后售（BTS）”模式的讨论。这个讨论不仅是政策偏好，更反映出政府在应对项目弃置、开发商责任以及购房者安全等问题时，如何在承诺、保障与实用性之间取得平衡的更广泛转型。 截至2025年8月31日，KPKT新成立的“私有住房项目失效与弃置工作组（TFST）”报告，全国共有144个延迟项目、345个失效项目和108个官方弃置项目。多年来，STB制度象征着可及住房的承诺与房地产开发的现实。 然而，当弃置项目和购房纠纷持续存在时，许多人开始质疑这一承诺是否仍可兑现，以及马来西亚如何更好地保护住房市场的核心——购房者。在STB模式下，开发

（照片由 Zahid Izzani/The Edge 提供） 吉隆坡（12月4日）：备受期待的《2025年城市更新法案》（URA Bill）再次被推迟，因为在本次议会会议期间未进行辩论。 下议院议长丹斯里Johari Abdul于周四宣布休会，此前《2025年移民法（修订）》和《2025年护照法（修订）》已获得下议院通过。下议院预计将于明年一月底复会。 目前，仍有两项法案等待辩论和投票——《城市更新法案》和长期延迟的联邦直辖区穆夫提法案。 回顾来看，URA Bill由住房与地方政府部长Nga Kor Ming于8月21日进行首次阅读，旨在建立城市更新的监管框架，并促进破旧城区的再开发。 法案原本第19条规定不同的同意门槛：30年以下建筑物需80%，30年以上建筑物需75%，废弃或结构不安全的建筑物需51%，需由专业工程师认证。 然而，该法案因这些门槛受到批评，原意是加快因少数业主反对而停滞的项目。 批评者还提出担忧，法案允许联邦部长或州政府将任何物业宣布为“城市更新区”，根据《土地征用法》可进行强制征用。 8月28日，Nga在下议院进行法案二读时

（从左起）马来西亚首相拿督斯里安华·依布拉欣、交通部长洛克、 新加坡代理交通部长兼财政高级国务部长萧瑞福，以及新加坡首相黄循财，在柔佛巴鲁-新加坡快速交通系统附加协议签署仪式上合影。（照片取自安华·依布拉欣 Facebook） 新加坡（12月4日）：马来西亚与新加坡于周四签署柔佛巴鲁-新加坡快速交通系统（RTS Link）附加协议，最终确定项目下的联合移民设施安排。 该补充协议由马来西亚交通部长洛克与新加坡代理交通部长兼财政高级国务部长萧瑞福签署。 首相安华·依布拉欣及新加坡首相黄循财在第12届马新年度领导人闭门会期间见证了签署仪式。 洛克此前澄清，联合移民设施指马来西亚与新加坡移民官在同一建筑或综合体内工作，使旅客可在单一地点完成两国的出入境手续。 RTS连线将连接柔佛巴鲁的布吉查加和新加坡的伍德兰兹北，预计于2026年12月31日完工，并计划于2027年1月开始运营。 谈及与黄首相的四眼会谈细节，安华表示，他与新加坡首相也讨论了边境口岸拥堵问题，需立即解决。 安华补充说，他们还讨论了改善跨境出租车计划，以提升旅客便利性。 与新加坡讨论的其他议

（照片取自马来西亚KPKT Facebook） 吉隆坡（12月2日）：截至10月31日，住房与地方政府部已复苏共1,333个延迟、停滞及废置的私人住房项目，涉及159,638个住宅单位，总开发价值（GDV）为1264.7亿令吉。 副部长拿督艾曼·阿提拉·萨布（如图右）表示，此举旨在保障购房者免受项目延误带来的损失，并恢复私人住房部门的信心。 “为确保开发商认真对待此问题，部门已采取严厉措施，包括起诉、罚款及将未遵守第118号法案规定的开发商列入黑名单，”她在周二于国会下议院的口头问答环节中表示。 她回应Aminolhuda Hassan（希望联盟-斯里加丁）关于政府为解决影响首次购房者的废置项目所采取的行动，以及公众仍面临获取可负担住房困难的问题的提问。 艾曼·阿提拉表示，被列入黑名单的开发商不得申请新的开发许可或广告及销售许可证，同时问题项目名单也会在部门门户网站上公布，供购房者参考。 她补充说，第118号法案正在改进，以确保更规范的财务管理，减少未来废置项目的风险。 关于可负担住房，艾曼·阿提拉指出，公众在获得住房贷款方面面临的困难源于信用记

古晋（12月2日）：泛婆罗洲铁路项目进展稳健，其可行性研究正在马来西亚交通部（MOT）协调下进行，砂拉越交通部也积极参与其中。 砂拉越交通部长拿督斯里李金新（如图）表示，首份中期报告已于今年10月30日提交，可行性研究预计将于2026年6月完成。 “自2025年6月启动以来，已与来自沙巴的相关机构举办两次技术研讨会，以审查初步发现并加强规划协调。 “铁路初步走向也已提出，并将在研究中继续完善，”他在周二于州立法议会举行的交通部总结会上表示。 泛婆罗洲铁路项目被视为一项具有变革性的区域倡议，旨在强化互联互通、支持经济整合，并提升婆罗洲全境的流动性。 来源: Edgeprop.my - 2025年12月2日刊登 - Bernama - 由 ChatGPT 翻译

2025年12月1日，拿督斯里安华·易卜拉欣在布城迎接英特尔公司首席执行官 Lip-Bu Tan。（照片来自 Facebook/Anwar Ibrahim） 吉隆坡（12月1日）：英特尔公司宣布追加投资8.6亿令吉，将马来西亚打造为其组装和测试运营中心，首相拿督斯里安华·易卜拉欣表示。 他指出，这笔投资体现了全球企业对我国长期规划的信心，包括《2030年新工业总体规划》。 “英特尔也对马来西亚政府的持续支持表示感谢，尤其是在槟城先进封装设施的发展上，该设施涉及120亿令吉的资本支出，目前已完成99%。”安华在周一通过其官方社交媒体发布的帖子中表示。 安华同时欢迎英特尔与教育及培训机构的合作，通过选修课程和研发项目，在过去两年已获得280万令吉的资金承诺。 “所有这些投资体现了全球企业对马来西亚作为推动创新、强化本地人才生态系统及保持国家在全球舞台竞争力的重要伙伴的信心，”他补充道。 来源: Edgeprop.my - 2025年12月2日刊登 - Bernama - 由 ChatGPT 翻译

吉隆坡（12月8日）：参议院于周一获悉，国内水费不会仅为满足数据中心发展需求而提高。 副能源转型及水务转型部长 Akmal Nasrullah Mohd Nasir 表示，政府已决定，升级电力及供水基础设施以支持数据中心的相关费用将由开发商全额承担，以确保不会给消费者，尤其是家庭用户，增加额外经济负担。 他指出，数据中心的发展以及马来西亚半岛电力需求的预计增长，需要在第四监管期（RP4）期间进行重大电网升级工作，该期间自2025年1月1日至2027年12月31日。这是基于通过电力供应协议（ESA）与数据中心运营商及国能（TNB）已确认的超过7,000兆瓦（MW）需求，以及截至2025年9月已完成的项目。 “因此，政府在新的电费结构下引入‘使用者付费’方式，要求数据中心运营商承担加强电网基础设施的额外成本。这一措施确保这些费用不会转嫁给其他用户，”他在周一的参议院口头质询环节表示。 他在回答参议员 Datuk Rosni Sohar 的提问时指出，参议员询问政府对日益增加的数据中心对国家能源和用水的影响评估，并要求确保电费和水费不会提高，从而给公众