房地产中介与估价之间的利益冲突

在不断发展的2026年马来西亚房地产格局中，房地产市场的结构完整性依赖于微妙的制衡体系。一方面，房地产中介行业作为增长引擎，推动交易和促成所有权。另一方面，估价专业则作为必要的刹车，确保市场不会被推入投机的深渊。然而，最近的趋势显示，这两大支柱之间的摩擦日益加剧，佣金压力和指标价值的存在威胁着专业道德。

房地产中介的主要职能

房地产中介的主要职能是作为伦理中介，将买家与卖家匹配以完成交易。然而，马来西亚当前的环境以激烈竞争为特征。市场上有超过70,000名注册房地产谈判员（REN）活跃，争取佣金的竞争在部分领域已经演变为“不择手段”的心态。

对于许多买家，尤其是首次购房者或希望在2025–2026年经济繁荣后扩展投资组合的人来说，融资的可用性是交易成败的关键。大多数购房者缺乏所需的10%至20%的现金首付，容易被零首付或现金返还的优惠所吸引。为了完成交易，房产必须被评估为远高于实际售价，以满足马来西亚国家银行（BNM）贷款价值比（LTV）的要求。

价格操纵：日益增长的威胁

市场情报显示，价格操纵在二手市场中已成为一门精密的艺术。中介经常在同一楼盘内策划一系列高价交易，以制造新的价格基准。

一旦少数单位以高估价格记录在公共数据库中，中介就可以说服后续买家和贷款方，这就是新的市场常态。这种做法创造了虚假的价值底线，有效地将估价师困在越来越难以反驳的操控数据网络中。

估价师的困境

估价师在贷款过程中发挥着重要作用。他们对市场价值的确定是银行巨额发放的基准。然而，一个系统性做法正在破坏整个基础：指标价值请求。

目前，银行家和中介通常只提供物业地址和目标价格，要求估价师口头指出该价值是否可支持。这发生在正式检查、产权调查以及任何深入市场分析之前。

在实践中，指标价值过程已演变为竞标战。例如，如果估价师A给出RM450,000的指标，而中介需要RM500,000才能完成交易，中介将转向估价师B。给出最高指标的估价师更可能获得正式委托书（LOI）。这造成了危险的锚定效应。一旦给出了较高的口头指标，估价师在专业上就被锁定。如果实地检查后来发现单位状况不佳或受到限制的马来保留地（Malay Reservation）影响其价值，估价师将面临巨大的行政压力。银行通常不愿在初始指标基础上修改贷款文件，如果最终价值与指标价值不同，估价师将面临金融机构的风险。

法律后果

司法机关并未忽视这些不谨慎的商业行为。在具有里程碑意义的案件Bank Islam Malaysia Bhd诉Mohd Nasir bin Saat中，法院对行业发出严厉警告。法官指出，批准贷款金额而未进行适当估价的做法不仅不道德，而且构成不谨慎的商业行为。

尽管有高级别警告，许多银行机构内的“先销售”文化仍持续至2026年。估价师仍在相互竞争，银行贷款部门仍将指标价值视为最终数字。最近的法院判决，例如2025年对一间面板公司因过度估值（RM2.2百万对实际价值RM90万）的裁定，严厉提醒我们，当贷款违约时，估价师往往是首个因疏忽而被起诉的人。

专业成本

对估价师的价格匹配压力对行业有更广泛的影响。过去估价师有时被视为观点过于悲观，而现在的高价压力触及专业独立性和诚信的核心，可能促使不健康的价值重构尝试。此外，行业诚信正面临以下威胁：

• 基于佣金的聘用: 一些从业者被迫参与违反《1981年估价师、评估师及房地产代理法》的分成安排。

• 数据匮乏: 依赖未披露交易关键细节（如当事人姓名或楼盘限制）的公共数据库，使估价师无法在进行全面研究前提供准确指标。

• 客户影响: 估价公司可能失去独立性和诚信基础，容易受到市场玩家影响。
  

重建专业主权

为了让马来西亚房地产市场继续保持东盟银牌地位，代理与估价的关系必须重新校准。当前的“价值挑选”做法破坏了整个房地产生态系统的信誉。

解决这些滥用行为的策略很明确。我们必须消除对口头指标价值的依赖，回到以专业报告作为贷款起点的系统，而非事后补救。只有赋予估价师在不受中介佣金压力干扰下说实话的权力，马来西亚才能确保其房地产行业在现实基础上发展，而非虚假的价值幻象。

 Dato’ Mani Usilappan 为 PEPS 委员会成员

本评论为马来西亚私营部门**估价师、物业管理者、地产代理及物业顾问协会（PEPS）**贡献的四部分系列文章中的第一篇。

文章最初刊登于 StarBiz 7。 来源: Star Media Group Berhad – Star Property – 2026年3月3日 – Joseph Wong & Dato’ Mani Usilappan