揭露房市价格操纵

2026年马来西亚经济上升显示出强劲势头，但这种动能背后却存在系统性的房市价格操纵，对住宅市场基础构成威胁。在创纪录的GDP增长和乐观预测背后，存在将真实价值与人为膨胀区分开的精密房产价格操控手段。对房地产投资者、贷款机构和政策制定者而言，理解这些做法如何使价格脱离基本经济价值，已非学术兴趣，而是防范数十亿令吉市场抵押风险的关键需求。

问题核心

问题在于买卖协议（SPA）标示的总价与买家实际支付的净价之间的差距。在健康市场中，这两者几乎相等，但在马来西亚常常相差甚远。

非真实价值

在初级市场，开发商面临巨大库存压力，尤其是高层公寓和服务式公寓。为了吸引买家而不降低标价，一些开发商采用创意金融手段。

例如，某单位标价为 RM500,000，这是公众和银行看到的价格。但私下里，开发商提供 10%折扣、承担 SPA法律费，并附送价值RM20,000的家具套装。买家实际支付的净价可能仅为 RM430,000。

当银行根据RM500,000批核90%贷款，即 RM450,000 时，就会出现问题——贷款金额超过房产真实净值。这是最危险的零首付融资形式。买家获得新房甚至现金，银行却承担了**资产真实价值105%**的贷款。

对二级市场的影响

虽然初级市场折扣已为人知，但操纵价格的手法已扩展到二手市场，形成更系统的操作。

在二手市场中，价格操纵通常涉及不良中介、急售卖家及信息不足买家，目的是让买家无需支付10%现金定金。

示例：郊区高层单位

• 真实价格：RM400,000

• SPA标示价格：RM500,000

• 90%贷款：RM450,000

• 结果：RM400,000支付给卖家，其余RM50,000支付买家法律费及印花税，多余部分返现给买家
  

这一操作得以实现，因为先通过几笔“真实或半真实”高价交易建立价格基准，再用于向不知情的评估师及银行信贷官解释后续抬价。

数据生态污染

最大影响是国家房产交易数据库受污染。马来西亚交易数据以SPA金额或印花税市值（取高者）记录。

操纵价格记录为事实后，经济学家和分析师看到市场价格上涨，以为市场健康。实际上，这是一系列基于贷款的价格虚高交易。

危险循环:

1. 操纵交易记录为RM500,000

2. 评估师将其作为可比交易

3. 抬高价格被验证

4. 下一卖家依据新市值调高售价
   

此现象在高层公寓最为普遍，因为标准化和规模化单位易于操控价格。

抵押风险阴影

系统性来看，虚假价值为银行业创造了巨大潜在风险。截至2025年，住宅贷款仍是银行敞口最大组成部分。价格人为抬高10–20%，90% LTV安全边际完全消失。

若买家违约，银行拍卖房产时可能仅回收 RM350,000，而贷款金额为RM450,000。资本损失直接源于初始价格操纵。

呼吁透明度

2026年的增长必须建立在诚信基础上。只要价格操纵仍是常态，马来西亚房市将易受突然修正影响。

首步是银行加强对抬高价格的审查，关注净交易值而非SPA标价。去除折扣、返现及开发商承担费用后，才能看到马来西亚房市的真实面貌。

投资者需超越市场头条，进行尽职调查。在价格可被操控的市场中，真正防御手段是深入了解租金回报及本地需求，这些因素不易被SPA上的数字操纵。

 Dato’ Mani Usilappan 为 PEPS 委员会成员

本评论为马来西亚私营部门**估价师、物业管理者、地产代理及物业顾问协会（PEPS）**贡献的四部分系列文章中的第一篇。

文章最初刊登于 StarBiz 7。 来源: Star Media Group Berhad – Star Property – 2026年3月3日 – Joseph Wong & Dato’ Mani Usilappan - Diterjemah oleh ChatGPT