城市更新法案重新提议必须明确赔偿条款 — 法律专家
- malaysiaproptrend
- 3月3日
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八打灵再也（2月6日）：法律专家表示，《城市更新法案》必须明确规定赔偿条款。
宪法与物业法律顾问兼律师Hjh Adriana Abu在近期于此地举行的**《城市更新法案影响与后果》论坛**上强调了这一点。
该论坛由**全国购房者协会（HBA）**主办，指出政府在改进《城市更新法案（URA）》方面应参考的若干不足，而该法案的提交最近已被撤回。
Adriana指出，原法案未包含明确的赔偿框架，仅承诺将通过附属法规在稍后阶段处理赔偿问题。鉴于对产权的影响，她认为赔偿条款应在主法中明确规定，而不是延迟至附属法规。
她概述了提案的发展历程，指出术语虽随年份有所调整，但提案的实质仍引发严重关注。她称，该立法被设计为加快重建和解决老旧建筑及城市衰退的机制，但其更广泛的影响需要仔细审查。
她强调，提出的关注点是基于法案文本，而非纯粹的推测。
Adriana指出第2条，豁免受《2005年国家遗产法》保护的财产，但对受联邦宪法或州政府管理保护的其他土地类别未作说明。缺乏相应豁免引发利益相关者关注。
第4条定义的“利害相关人”被认为尤其重要，因为该定义被认为超越了业主及产权人，涵盖开发商、受托人、清算人、法律代表和管理者。因此，她认为业主在提议的框架下未得到独有保护，尽管他们承担物业所有的财务及法律责任。
该定义也适用于住宅、商业、分层、土地及非分层物业。
她还指出，尽管当局表示URA并非仅涉及拆除与重建，但法案未明确制定更新、翻新与重建之间的优先顺序。相反，根据之前提议的法案指定的区域可直接进入拆除与重建，而无需优先考虑侵入性较小的措施。
第5至15条的治理条款也受到批评，因为根据草案法案，总体权力将由部长担任主席的联邦委员会掌握，而州委员会需要就关键决策（包括开发商的任命）寻求联邦批准。Adriana认为，这种结构将权力集中于联邦层面，可能削弱州在土地事务上的权力。
她指出，第19条被认为是最具争议的条款之一 — 虽然提到业主自愿参与，但法案未定义“全体一致同意”。相反，它根据建筑条件和年龄设定同意门槛，批准比例在51%至80%的“利害相关人”之间，而非仅限业主。她强调，这意味着任何年龄的建筑都可能纳入URA，引发相对新物业是否可被强制重建的疑问。
第21条允许在达到同意门槛后，使用土地征用法取得少数股权，此条款被批评具有歧视性。
Adriana认为，对同一业主群体适用两种不同的法律体系，会导致不一致并削弱对强制征收的既有保障。
需要更多公众参与
论坛强调反对仅作有限或表面修改，例如调整同意门槛，演讲者呼吁更广泛和有意义的公众参与。他们警告说，如果不进行实质性修订，拟议的URA可能从根本上并永久性地改变马来西亚的财产权格局。
其他发言者包括HBA名誉秘书长Datuk Chang Kim Loong、Porch & Core Property Management Sdn Bhd董事总经理Ayden Mok、Burgess Rawson Management Sdn Bhd董事总经理Wong Kok Soo、Ridge Property Management Sdn Bhd注册会计师兼董事总经理Mohd Azri Mohd Azmi，以及HBA法律顾问 — 分层法律专家兼律师Koh Kean Kang，以及公益与土地法律顾问兼律师T Vicknaraj。
Vicknaraj提出对《国家土地法》第34条的不一致问题，该条款维护注册业主的不可挑战权。
在URA下，他们认为，即使业主反对，注册业主的权利也可能被多数同意所取代。
Vicknaraj表示，重建应为最后手段，应先进行现有法律下提供的维护与修缮措施。他们补充，任何赔偿框架都应明确、公平，并旨在防止经济性搬迁。
HBA的Chang进一步警告，URA可能通过制度化多数人对少数人权利的支配而造成社会分裂，可能导致搬迁、压力性收购和社区破碎，因为重建主要由商业利益驱动，从而在缺乏对现有居民充分保护的情况下存在绅士化风险。
此外，还提出了联邦与州关系的担忧，因为土地事务归州管辖，但拟议框架将决策集中在联邦层面。他表示，这可能削弱联邦制保障并引发宪法挑战。
提出了若干替代方案，其中之一是业主通过特殊目的载体保留产权并继续作为项目主要业主，而开发商仅作为承包商而非土地持有者。
来源：Edgeprop.my - 发布于2026年2月6日 - Myia S Nair / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译
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