马来西亚房地产趋势

柔佛州务大臣拿督翁哈菲兹·加兹（左）与大华银行马来西亚首席执行官黄惠慧（Ng Wei Wei） 吉隆坡（4月20日）：大华银行马来西亚（UOB Malaysia）周一推出新的投资与人才发展计划，以支持柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ）。 该银行表示，已获得两项新的投资承诺，总额超过10亿令吉，并将通过其“UOB Green Lane”平台推动落实。该平台旨在加速投资审批与执行流程。 “大华银行自一开始就专注于提供实际推动力，将投资意向转化为行动，”UOB马来西亚首席执行官黄惠慧在声明中表示。她补充，柔佛的发展重点与新加坡作为全球商业枢纽的角色相结合，使跨越两地的企业能够更高效地把握跨境机会。 该银行也与Invest Johor、马来西亚投资发展局（MIDA）以及依斯干达区域发展局（IRDA）等主要机构合作，推动来自多个国家的高价值投资。 截至目前，大华银行表示，已协助引入超过180亿令吉的外国直接投资流入JS-SEZ。 柔佛州务大臣拿督翁哈菲兹·加兹表示：“Invest Johor与大华银行之间的紧密合作体现了公私合作如何带来实际成果，吸引高

位于士拉央（Setapak）的 M Azura 周边环绕着充满活力的高层住宅发展景观。 巴生谷住宅市场正经历结构性转型，高层住宅开发在整体新房供应中所占比例持续上升，尤其是在中端市场领域。 对于许多希望升级住房的城市家庭而言，由于成本上升、土地有限以及开发限制，传统向市区有地住宅升级的路径正变得越来越困难。 因此，高层住宅逐渐成为一种更可负担且更易进入的选择，尤其适合那些希望获得更优区位与更好居住环境的购房者。 这一趋势也反映在中端高层项目供应不断增加，主要集中在关键地段，并提供多种户型选择，包括更适合家庭使用的大面积单位，以满足不断变化的购房需求。 EdgeProp EPIQ数据显示，共有30个价格介于RM500,000至RM1,000,000之间的非有地住宅项目，预计将在2026年至2028年期间竣工。 该价格区间的供应集中，显示出开发商与购房者目前的需求匹配程度。 为什么巴生谷仍是核心市场 巴生谷之所以持续成为住宅需求核心，是因为它作为马来西亚主要经济与就业中心的地位。 Henry Butcher Malaysia企业房地产总监 Long

尽管外籍买家的比例可能较小，但数十亿令吉的交易总值，对于像 Bangsar 与 Mont’Kiara（图）这样的发展区域而言，依然具有重要意义。 新的外籍人士就业准证（EP）政策，突显了更广泛的就业与居留法规如何影响外国人在马来西亚的购房决定。 马来西亚内政部（Moha）于今年初宣布，自6月1日起，三种类别的薪资门槛将被上调。所有类别也将允许携带家属。 不过，与此前未明确规定可续签期限不同，新EP政策将把第二等级（Tier II，月薪RM10,000至RM19,999）以及第一等级（Tier I，月薪RM20,000以上）的准证期限限制为10年（表1）。 EP 是由马来西亚移民局发出的工作准证，允许外国专业人士在马来西亚居住与工作，并依据薪资水平、合约期限以及是否可携带家属划分不同类别。 内政部声明指出：“除了薪资调整外，这项政策也引入了外籍人士的工作年限规定，而此前并没有具体期限。设定此期限不仅是为了认可高层次专业人才继续为国家作出贡献，同时也为雇主在规划更有系统的人才接班计划及本地劳动力参与方面提供指导。” 尽管如此，马来西亚的外籍人士人数近

吉隆坡（4月7日讯）：自今年1月1日起，由马来西亚内陆税收局（IRB）实施的第一阶段印花税自我评估制度（STSDS），已简化个人或受委任代理人办理文件盖章的流程。 内陆税收局印花税与产业盈利税部门旗下咨询、运营及审计组总监 Nor Habibah Hamidon 表示，个人可通过获取税务识别号码（TIN），并登录 MyTax 门户网站提交申请。 她指出，获授权代理人如律师、公司秘书及会计师，也可依据在 e-Duti Setem 系统中注册的角色，代表客户提交申请。 “这对于确保每项申请都能够被妥善识别与记录非常重要，” 她于周二接受 Bernama Radio《Tax Clinic》节目访问时表示。 Nor Habibah 强调，MyTax ID 属于个人专属资料，不得共享，因为这对于保护纳税人信息及防止滥用至关重要。 尽管该系统采用自我评估概念，她表示，用户无需手动计算印花税，因为系统会根据所提供的信息自动计算应缴金额。 “缴税人只需确保所有与文件相关的资料准确且完整即可，” 她说。 所有盖章申请都必须使用个人 MyTax ID 提交，用户需在

吉隆坡（4月7日）：分析员表示，尽管中东长期冲突导致能源价格上涨，马来西亚的新数据中心项目仍然具备发展机会，同时也有助于维持建筑行业的活跃度。 RHB Research在一份关于建筑领域的研究报告中指出，数据中心营运商在马来西亚可能需要承担更高的电费，但初步分析显示，相关涨幅仍属于可控范围。该研究机构表示，与其他市场相比，在马来西亚建设数据中心的成本仍相对具有竞争力。 “即使存在建筑材料成本上涨的风险，我们认为这种风险同样适用于其他国家，因为材料价格与能源价格之间存在关联，”RHB Research表示。 随着伊朗战争进入第六周，天然气与煤炭价格大幅上涨，而这两者正是马来西亚发电的主要原料，因此未来数个月的公用事业成本预计将进一步上升。 此外，马来西亚已实施多项新的电费结构调整，将更高的成本负担转移至高耗能用户。全天候24小时运作、耗电量庞大的数据中心，预计将因高峰与非高峰时段收费提高而面对更高的电费。 另一方面，Kenanga Investment Bank认为，在全球科技企业持续需求与资本开销承诺的支撑下，数据中心仍将是2026年建筑领域的核

位于新山的武吉查卡（Bukit Chagar）RTS车站。（照片：Suhaimi Yusuf/The Edge） 新加坡（4月8日）：新加坡已提出《跨境铁路（边境管制联合设站）法案》，以支持即将投入运作的新山—新加坡捷运系统（RTS Link）。 新加坡第二内政部长Edwin Tong于周二在国会提呈该法案。 新加坡内政部（MHA）在声明中表示，该法案将允许马来西亚的海关、移民与检疫（CIQ）运作在新加坡进行，同时也允许新加坡的CIQ运作在马来西亚进行。 该法案包括设立指定区域（Designated Areas，简称DA）的条文，以作为马来西亚在新加坡的CIQ区域。在这些区域内，马来西亚边境法律将适用，马来西亚官员可对前往马来西亚的旅客及货物执行边境通关及铁路安全检查。 “针对RTS Link，相关DA区域将设于Woodlands North站，并会在区域边界清楚展示告示，以通知公众。 “新加坡法律仍会继续适用于这些DA区域，而只有获得新加坡认可的马来西亚预通关官员，才能在新加坡的DA区域内执行官方职务，”声明指出。 根据该法案，马来西亚官员将被

古晋（4月8日）：工程部副部长拿督斯里阿末马斯兰表示，联邦政府正在研究所有建议与方案，以应对西亚局势紧张所引发的建筑材料成本上涨问题。 他说，部门上周已与承包商协会举行会议，以收集他们对当前行业状况的反馈，特别是建筑材料价格上涨的问题。 他指出，虽然目前供应仍然充足，但运输成本上涨已导致价格随之提高。 “我们已经听取了各方意见，并将仔细研究他们提出的建议与方案。这个课题也涉及财政部以及经济部，”他于周三在视察砂拉越建筑工业发展局（CIDB）办公室后向记者表示。 承包商提出的建议包括：为受影响项目提供延长期限、实施建筑材料价格管制，以及为特定建筑工程提供针对性的柴油补贴。 阿末表示，不同协会对涨幅的估计有所不同，一些协会指出涨幅约为30%，另一些则高达40%。 “我们将参考马来西亚统计局的官方数据，以确定实际涨幅的程度，”他补充道。 资料来源：Edgeprop.my - 发表于2026年4月8日 - Bernama - 由 ChatGPT 翻译

PETALING JAYA（4月9日）：位于巴生谷北部走廊的 Kwasa Damansara 在经历多年规划与基础建设后，正进入一个更明显的成长阶段。该占地2,257英亩的综合城镇由 Kwasa Land Sdn Bhd（雇员公积金局旗下子公司）联合多家发展商开发，整合住宅、商业、教育及生活方式元素，体现下一代可持续社区的发展愿景。 其中约535英亩土地由马来西亚橡胶研究院（RRIM）保留作其机构发展用途。这部分也是整体长期发展计划的一部分，整个城镇预计自2015年起需20至25年完成，而截至2026年，相关建设工程仍在进行中。 虽然该总体规划城镇早于十多年前已提出，但近年来发展步伐明显加快，主要受住宅项目积极推出、Kwasa Damansara 与 Kwasa Sentral MRT 站正式投入运作，以及多条主要大道连接所带动。 那么，目前及未来的 Kwasa Damansara 有哪些发展项目？它的吸引力又在哪里？ 塑造住宅版图的发展项目 数个住宅项目已开始塑造该城镇不断演变的房地产版图。Daya Residence 第一阶段由 TSR Ca

Menara Merdeka 118 PETALING JAYA（4月10日）：Menara Merdeka 118 即将获得吉隆坡消防与拯救局的认可，成为马来西亚首个实施自动消防监控系统（SPKA）的建筑物，树立高层建筑消防安全标准的新标杆。 此次认可突显了该大厦采用先进监控技术，以提升火灾发生时的早期侦测与应对能力。 与此同时，默迪卡118大厦也将获得消防证书（Fire Certificate，FC），象征其已全面符合马来西亚的消防安全要求。 SPKA 认可与 FC 认证双重肯定，进一步彰显该建筑符合现行监管标准，同时也使其成为现代高层建筑安全实践的重要参考案例。 为纪念这项成就，一场仪式将于2026年4月14日（星期二）上午11时30分，在位于默迪卡118大厦内的 Park Hyatt Kuala Lumpur 98楼举行。 该仪式将由吉隆坡联邦直辖区消防与拯救局局长 Hassan 'As'ari Omar，与 PNB Merdeka Ventures Sdn Bhd 首席执行员 Datuk Izwan Hasli Mohd Ibrahim

位于双威城的现代退休社区项目，如 Sunway Sanctuary，旨在为长者提供积极活跃的退休生活，并在附近配备专业医疗护理服务。 马来西亚正在步入老龄化社会。悄然之间，我们已经跨过了一个人口结构的重要里程碑，如今我国已被定义为“老龄化国家”——65岁及以上人口占总人口超过7%。更值得关注的是，我国老龄化速度正在加快，马来西亚统计局（DOSM）预测，到2048年，全国65岁及以上人口将超过14%，正式迈入“老年国家”行列。 我们是如何走到今天这一步的？近年来，人口增长放缓、生育率下降，而平均寿命持续延长。从许多层面来看，这些都是发达国家的典型特征——包括更完善的医疗体系、更优质的教育以及更具韧性的经济。然而，人口老龄化所带来的挑战，并不仅仅是需要体面地接受现实。它更需要前瞻性的规划、创新思维，以及重新思考社会如何在每个人生阶段支持人民。 从医疗保健、退休金制度，到住房与家庭结构，人口变化带来的连锁效应将波及经济与社会的每一个角落。随着人口老化，劳动人口与退休人口之间的平衡正在改变，令原本为年轻社会而设计的制度承受前所未有的压力。...

乔治市（4月13日）：槟城珍珠线轻快铁（LRT）项目目前进展积极，第1及第2阶段的土地征用工作正分阶段进行，反映出这项槟城高影响力公共交通项目持续推进。 交通部长陆兆福表示，第1阶段涉及从峇都茅（Permatang Damar Laut）至麦卡伦（Macallum）的路线，共有61个私人土地地段已完成《1960年土地征用法令》下的土地听证程序。 “截至目前，槟城土地与矿务总监局（JKPTG）已发出41份H表格，而MRT Corp也已完成其中39个土地地段的赔偿付款。 “槟城JKPTG也已发出14份K表格，以便将工地移交给承包商，而这项程序预计将在6月完成，”他于周五在槟城双溪里蒙（Sungai Nibong）Pesta场地举行的槟州政府与马来西亚捷运公司（MRT Corp）场地移交仪式上如此表示。 较早前，陆兆福与槟州首席部长曹观友共同见证象征性钥匙模型移交仪式，该钥匙由州财政官拿督再里马阿里移交给MRT Corp首席执行员拿督扎里夫哈欣。 与此同时，陆兆福表示，第2阶段涉及从麦卡伦至槟城中环广场（Penang Sentral）的路线，目前已确认

能够获得贷款资格，并不代表你已经真正准备好承担贷款 如今，申请房屋贷款理论上应该更加简单，尤其是在银行与发展商之间推出越来越多灵活贷款政策（Flexi Policies）之后。 收入足够、资料齐全、数字漂亮，银行似乎就会批准贷款。 但买家甚至发展商却开始提出不同声音——现实并没有想象中那么简单。 进入2026年，在 Malaysia 获得房贷批准，正变得越来越困难。 许多银行已经收紧贷款审核标准。 与此同时，房价依旧持续上涨，因此贷款批准越来越难，其实并不令人意外。 2025年底的一项调查显示，高达72%的发展商正面对买家融资问题。 特别是在RM500,000至RM700,000房产区间，接近38%的交易最终失败，原因就是买家无法成功获得贷款批准。 在此前一篇文章中，现任 NCT Alliance Bhd 首席执行员的 Ong Chou Wen 曾指出，其实银行也“身不由己”。 “银行的贷款政策以及信用审核，都受到国家银行监管。无论是CIMB还是Maybank，都必须遵守中央银行规定。他们无法违背这些规则。他们之所以严格，是因为不希望出现大量坏账

成本上涨推动发展商迈向生活方式导向住宅 “刚毕业就能买得起2500平方尺排屋”的时代，如今已经不再现实。 来到2026年，这种传统意义上的“马来西亚梦想”，对于大多数首次购房者而言，已经越来越遥不可及。 这一点，也在由 Association of Valuers, Property Managers, Estate Agents and Property Consultants in the Private Sector Malaysia（PEPS）举办的第18届马来西亚房地产峰会2026（18MPS）所发布的数据中得到明确印证。 房地产市场并没有崩塌，但它正在发生改变，而这些变化对首次购房者影响深远。 如今，房屋已不再只是单纯的实体资产。 越来越多时候，它被包装成一种“服务型产品”，围绕马来西亚人如何生活、工作与社交而打造。 Malaysia 经济仍持续扩张，根据 Socio-Economic Research Centre 执行董事 Lee Heng Guie 的说法，国内生产总值（GDP）预计仍可保持在4%至4.5%的稳健增长水平。...

大幅降低房贷支出的策略性做法 与精明投资者不同，许多首次购房者在签署购房协议（SPA）时，往往不知不觉支付了远超应有的成本。 很少有人真正停下来思考自己的选择，更少有人会问这个问题：我该如何减少“替银行打工”的时间，更快真正拥有自己的房子？ 大量首次购房者倾向于选择标准的30年房贷，因为较低的月供看起来更轻松，即使他们其实有能力支付更多。 但多数人忽略了隐藏成本——那就是长达30年累积下来的惊人利息。 缩短贷款期限的力量 节省利息最直接的方法，就是选择更短的贷款年限。 虽然30年房贷因月供较低而成为许多年轻买家的默认选择，但它往往也是一个“利息陷阱”。 试想一笔RM500,000、利率4.5%的房贷： 30年贷款 每月供款约RM2,533 整个贷款期间支付的总利息：RM412,034 20年贷款 每月供款提高至RM3,163 但总利息下降至RM259,186 换句话说，只需每月多支付RM630，买家就能节省RM152,848利息，并提前整整10年拥有自己的房子。 当然，如果收入无法支撑更高月供，并非所有人都能大幅提高还款额。 关键在于计算一个自己

海湾冲突正在重塑2026年的马来西亚置业梦 Malaysia 的房地产市场长期以来一直是国家经济中极具韧性的支柱。然而，截至2026年2月28日，这个行业正面临一场烈火般的考验。 持续不断的海湾冲突，这场发生在数千公里之外的地缘政治震荡，已经对本地建筑与房地产行业造成巨大冲击。 对于发展商而言，这是一场关乎企业生存的战争。对于普通马来西亚人来说，则是一场与不断膨胀的“置业终点线”赛跑。 在这种充满不确定性的环境下，行业被迫回答三个关键问题：项目如何维持预算？现在是否仍是买房的正确时机？而房屋梦想又会在什么时候变得遥不可及？ 在冲突中求生 对于马来西亚发展商而言，疫情后的复苏原本应该是一个稳定时期。然而，从2025年 United States 加征关税，到如今的海湾冲突，一连串事件让行业进入“战争经济”思维。 Real Estate and Housing Developers’ Association（REHDA）主席 Ho Hon Sang 表示，建筑材料成本上涨与物流中断，已成为影响房屋准时交付的最大威胁，而发展商对交房期限向来高度重视。

房地产市场情绪往往随着短期新闻而波动，例如隔夜政策利率（OPR）的小幅调整、政府新的降温措施，或季度交易量下跌。然而，聪明资金与长期发展商真正关注的，却是一股更难逆转的力量——人口结构浪潮。 更准确地说，问题在于 Malaysia 是否正进入一个“城市挤压”时代，并将在未来五年彻底重塑房地产格局。 国家人口预计将在2030年前增加220万人。这一人口增长将直接影响房地产需求，并确保房地产行业继续成为马来西亚经济中最具韧性的支柱之一。 政府预测，全国人口将从目前的3430万人增加至2030年的3650万人。虽然新增220万人口从全国层面来看似乎仍属可控，但其对住房市场带来的影响却极其巨大，Juwai IQI 联合创办人兼集团首席执行员 Kashif Ansari 指出。 根据马来西亚统计局（DOSM）每户平均3.8人的数据，这波人口增长意味着市场将新增约582,000个新家庭。 换句话说，马来西亚每年需要建设超过116,000间新住宅，才能仅仅跟上人口增长的基本需求。这个计算尚未包括现有积压需求、老旧房屋更替，以及现有人口对升级住宅的需求增长。..

Kuala Lumpur 市中心的脉动，长期以来一直被视为国家经济温度的重要指标。多年以来，围绕市中心租赁走廊的市场叙事，始终是租金持续上涨的压力。然而，亚洲最大房地产网络之一 IQI 最新发布的综合数据表明，市场如今已经来到一个重要转折点。 在2024年初创下惊人的七年新高之后，市场终于开始“喘口气”。对于现代租客而言，这种从疯狂高峰转向市场整合的变化，创造了一个独特机会窗口。在深入分析数据之前，必须先理解目前定义吉隆坡租赁市场的三大战略核心。 对于任何正在市中心寻找房屋的个人或家庭而言，以下三点应该成为你的租房与谈判策略基础： 1. 实际负担能力比新闻标题更友善 虽然平均租金高达RM6,454看起来非常惊人，但这个数字并不代表普通居民的真实情况。这个平均值很大程度上被少量超豪华品牌住宅交易拉高。 事实上，中位数租金介于RM3,500至RM5,300之间。对于预算较紧的人来说，市中心依然相当包容，实用型单位甚至低至RM1,100至RM1,200。 2. 邮区策略是最重要的财务工具 地理位置是影响租金成本的最大变量。在吉隆坡核心区域，即使是相邻邮

随着全球移民与专业人士 relocation 趋势不断变化，Kuala Lumpur 正逐渐转型为国际家庭，特别是东亚家庭的重要目的地。这座城市如今已不再只是区域商业中心，而是一种战略性的生活方式选择。 对于希望在 Malaysia 定居的国际人士而言，无论是退休、追求更好的生活，还是寻找更多机会，从许多“马来西亚我的第二家园”（MM2H）居民的人生轨迹中，可以归纳出三个关键因素，尤其推动他们选择吉隆坡： 教育优先策略：对于有孩子的家庭来说，国际学校（英式、美式、澳式或东亚体系）的选择，往往决定了居住地点，同时也自然形成一个成熟社区。 文化舒适圈：马来西亚深厚的中华文化背景以及广泛使用的英语，让这里成为一个更容易适应的环境。相比之下，有些人觉得泰国过于陌生，而新加坡则太昂贵。 “第二家园”的稳定性：无论是通过MM2H计划，还是策略性高端房地产投资，吉隆坡正越来越多地成为拥有日本、中国与北美资产家庭的季节性居住基地。 对于一位75岁、持日本护照但原籍中国，并希望以 Yoko 身份受访的女士而言，吉隆坡是她全球生活网络中的重要节点。由于她在日本、温哥

这种总体规划生态系统，真的能够支持“少车化”生活方式吗？ 在整个巴生谷地区，交通导向发展（TOD）正在改变马来西亚人的生活、工作与出行方式。截至2024年底及2025年，区域内已经建立超过26个TOD项目，大多数沿着MRT双溪毛糯－加影（SBK）线以及双溪毛糯－沙登－布城（SSP）线发展。这些TOD项目的持续增加证明，曾经只是理论概念的模式，如今已经成为现代城市发展的重要标杆。 然而，如今的讨论已经不再局限于单一发展项目。相比围绕车站建设的独立TOD，市场焦点正逐渐转向规模与野心更大的概念——交通导向城镇（Transit-Oriented Townships）。 配合国家方向 从根本上来说，这股趋势与国家推动公共交通使用率以及打造“少车化”城市生活的方向密切相关。随着生活成本上涨，超过80%的城乡家庭都受到影响，再加上主要城市长期交通堵塞，减少对私人交通工具的依赖，已成为政策重点。因此，连接公共交通的项目成为明显替代方案，让居民在家门口就能享有交通便利，并缩短每日通勤时间。 与单一TOD项目不同，交通导向城镇被设计成完整的城市生态系统。它不只是围

Malaysia 已不再只是全球数字经济中的参与者。相反，马来西亚正站在科技飞跃的边缘，并有潜力转型为国际顶尖AI领导者。根据 Stanford University 最新发布、长达423页的《AI Index 2026年度报告》，马来西亚在公众准备度、信任度以及AI应用率方面，已经超越许多全球国家。 马来西亚崛起为数字枢纽的故事，并非空谈，而是有庞大的资金数据作为支撑。去年，马来西亚吸引了高达1529亿令吉的信息与通讯领域投资，显示全球对本地基础设施与劳动力充满信心。这股资本流入也符合全球更大的趋势。根据 International Monetary Fund（IMF）数据显示，人工智能如今已占全球GDP增长中约四分之一的贡献。对马来西亚而言，这不仅仅是理论上的经济数据，而是真正发生在企业与劳动市场中的现实。 当部分发达国家仍对AI抱持怀疑，甚至担心工作被取代时，马来西亚人却以空前热情拥抱这项技术。斯坦福的数据揭示了马来西亚与世界其他地区之间明显的“乐观差距”。 接近80%的马来西亚人相信，AI将在未来三至五年彻底改变他们的生活，更重要的是，其