政策改变，生活方式依旧：是什么让外籍人士在马来西亚置业
- malaysiaproptrend
- 5月20日
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新的外籍人士就业准证（EP）政策，突显了更广泛的就业与居留法规如何影响外国人在马来西亚的购房决定。
马来西亚内政部（Moha）于今年初宣布，自6月1日起，三种类别的薪资门槛将被上调。所有类别也将允许携带家属。
不过，与此前未明确规定可续签期限不同，新EP政策将把第二等级（Tier II，月薪RM10,000至RM19,999）以及第一等级（Tier I，月薪RM20,000以上）的准证期限限制为10年（表1）。
EP 是由马来西亚移民局发出的工作准证，允许外国专业人士在马来西亚居住与工作，并依据薪资水平、合约期限以及是否可携带家属划分不同类别。
内政部声明指出：“除了薪资调整外，这项政策也引入了外籍人士的工作年限规定，而此前并没有具体期限。设定此期限不仅是为了认可高层次专业人才继续为国家作出贡献，同时也为雇主在规划更有系统的人才接班计划及本地劳动力参与方面提供指导。”
尽管如此，马来西亚的外籍人士人数近年来持续下降。根据移民局数据，2023年共发出154,000张外籍人士准证，到了2024年下降至120,000张，并在2025年进一步减少至105,000张。
与此同时，房屋及地方政府部长 Nga Kor Ming 据报于2025年8月3日在国会会议中表示，外国人在2024年共完成1,459宗房产交易，占全国259,058宗、总值RM1039亿房产交易中的0.56%，交易总额达RM30.54亿。
虽然比例不高，但数十亿令吉的交易总值，对于瞄准外籍人士市场的发展项目而言可能意义重大，例如吉隆坡的 Bangsar 与 Mont Kiara 。那么，即将实施的10年期限规定，是否会影响外籍人士在马来西亚购房的决定？
EdgeProp 采访了专注于 Mont’Kiara 市场的房地产顾问，以及一位外籍人士，以进一步了解情况。
长期持有由家庭与稳定性驱动
Maxland Real Estate 首席执行员 Nicholas Yim 表示，家属准证资格以及家庭搬迁安排，在住房决策中扮演着关键角色。
“当家庭搬迁变得可行时，住房优先考量将明显从灵活性转向稳定性，” 他向 EdgeProp 表示。
Yim 补充，职业发展前景与合约稳定性，以及孩子教育等家庭里程碑，都是推动外籍人士从租房转向购房的重要因素。
“即将实施的 EP 政策变化，加速了从租赁转向置业的趋势，特别是在计划长期居留数年的中高层专业人士之间，” 他说。
同样地，Kommons Realty 商业发展策略师 Freeman Woo 表示，他的一名来自中国的客户，三个月前正式搬来马来西亚，对他说近期外籍人士就业与居留政策的变化，并未影响其长期规划。
Woo 向 EdgeProp 表示，该客户已在 Mont Kiara 购买了一套单位，并计划至少居住五年。
事实上，Woo 指出，新的 EP 薪资要求可能会改变买家群体结构。
“虽然整体数量可能减少，但购买力会更强。与新加坡、香港或中国相比，这里的房价仍相对可负担，而且长期来看仍有升值空间，” 他说。
国际学校与社区环境让外籍人士选择长期留下
对于那些在马来西亚购房的外籍人士而言，哪些因素影响他们的购买决定？
Woo 表示，无论 EP 政策如何变化，教育与家庭因素依然是外籍人士决定是否购房的重要吸引力。
“由于 Mont Kiara 周边拥有多所国际学校，许多人更倾向于住在附近以方便日常生活，” 他说。
生活方式、安全性以及成熟的外籍人士友好环境，同样是重要因素。
“尤其是 Mont Kiara ，这里发展成熟、安全，而且早已被证明是外籍人士友好的社区，因此他们会感到熟悉与舒适，” 他补充道。
Yim 也认同这一点，并表示：“一旦外籍人士开始把马来西亚视为中长期据点，而非短期派驻地点，那么在 Mont Kiara 置业就会成为兼具生活方式与财务理性的选择。”
“国际学校、家庭导向设施以及外籍人士社群网络，都集中在 Mont Kiara ，” 他说。
同样地，Woo 那位来自中国大陆的客户表示，他选择在 Mont Kiara 购房的原因是：“为了让我的孩子到 Garden International School（GIS）就读。”
与此同时，一位华裔美国公民向 Woo 表示，工作把他带到吉隆坡，但生活方式与社区氛围让他选择留下来。
“对我的家庭来说，Mont Kiara 几乎是不需要犹豫的选择，因为这里的公寓属于高端项目，而且外籍人士社区让我们很容易有家的感觉，” 他分享道。
他选择购买而不是租赁，因为他把该房产视为长期投资以及未来退休选择之一，而不受其工作状态影响。
“虽然大多数外籍人士选择租房，但我们希望真正扎根于这个社区，所以我们购买了 Seni Mont Kiara 的一个单位。
“即使后来搬回美国 [在马来西亚居住四年后]，我们还是决定保留这项资产，因为它是一项稳定的租赁投资，同时未来也可能成为退休住所，” 他补充说。
长期投资更值得
另一方面，在马来西亚工作与生活超过10年的外籍人士 Vineeth Nair 表示，现有政策其实提供了更大的灵活性，因为高等级准证的续签期限并没有像新制度那样，被明确设下最高年限。
因此，他表示，新政策会让外籍人士在投资房产之前更加谨慎三思。
“居住在吉隆坡的外籍人士，若想购房，本身就必须面对最低 RM100万 的房价门槛，以及30%的首付款。因此，如果只被允许居留最长10年，那么租房会比买房更加划算，” 他向 EdgeProp 表示。
根据 EdgeProp 针对每月RM3,000租金与购买一套RM100万房产所做的计算，房贷月供仅会从第13年开始，才比租金更便宜（图表1）。
Vineeth 也警告，一些外籍人士可能会转而考虑其他国家，例如澳洲。
“在那里购房再加上长期福利，会是更好的选择。在马来西亚，长期增长空间是有限的，” 他说。
来源：Edgeprop.my - 发布于2026年4月21日 - Veishnawi Nehru / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译
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