马来西亚城市挤压：这个时代的房地产故事

房地产市场情绪往往随着短期新闻而波动，例如隔夜政策利率（OPR）的小幅调整、政府新的降温措施，或季度交易量下跌。然而，聪明资金与长期发展商真正关注的，却是一股更难逆转的力量——人口结构浪潮。

更准确地说，问题在于 Malaysia 是否正进入一个“城市挤压”时代，并将在未来五年彻底重塑房地产格局。

国家人口预计将在2030年前增加220万人。这一人口增长将直接影响房地产需求，并确保房地产行业继续成为马来西亚经济中最具韧性的支柱之一。

政府预测，全国人口将从目前的3430万人增加至2030年的3650万人。虽然新增220万人口从全国层面来看似乎仍属可控，但其对住房市场带来的影响却极其巨大，Juwai IQI 联合创办人兼集团首席执行员 Kashif Ansari 指出。

根据马来西亚统计局（DOSM）每户平均3.8人的数据，这波人口增长意味着市场将新增约582,000个新家庭。

换句话说，马来西亚每年需要建设超过116,000间新住宅，才能仅仅跟上人口增长的基本需求。这个计算尚未包括现有积压需求、老旧房屋更替，以及现有人口对升级住宅的需求增长。

“人口增长是一股长期被低估的力量，它每年都在持续为住房市场增加新的买家与租客。这也是为什么我们相信，未来五年全马的购房与租房数量都会持续增长，”Ansari解释道。

需求驱动力

虽然所有州属都会增长，但IQI报告指出，人口需求将高度集中。到2030年，仅有十个州属将占据全国90%的人口增长。

Selangor 依然是全国住房需求的核心引擎。2025年至2030年期间，雪兰莪预计将新增382,000人口。

若形象化来说，这几乎等于在五年内，把半个 Ipoh 的人口规模“加进”雪兰莪。

随着98.5%的城市化率，几乎所有新增人口都会是城市居民。这意味着发展策略必须彻底改变。雪兰莪市场如今不只是需要房屋，而是需要高密度TOD（公共交通导向发展）、位于核心地段的可负担房屋，以及适合现代流动型城市工作人口的中端住宅项目。

数据中最令人瞩目的发现之一，是 Sabah 的增长。到2030年，沙巴人口预计将增加283,000人，仅次于雪兰莪，并在绝对增长上超越 Johor。

沙巴目前城市化率为55.6%，意味着大量人口迁移仍持续从乡区流向城市中心。对于发展商与投资者而言，沙巴提供了少见的“双重alpha机会”——即高人口原始增长加上快速加速的城市化趋势。

Johor 紧随其后，预计增加279,000人口。不过，IQI认为官方预测实际上可能偏保守。随着 Johor-Singapore Special Economic Zone（JS-SEZ）以及 RTS Link 的推进，柔佛正逐渐成为寻求工作机会的马来西亚人，以及追求生活品质的 Singapore 人的重要磁吸地。

供需缺口

另一项引人注目的发现，是东海岸地区的增长速度。Kelantan 预计将增加235,000人口，增长率超过12.3%，是全国除 Putrajaya 外增长最快的地区。

邻州 Terengganu 也紧随其后，增长率达到12.2%。

过去，这些市场的大型住宅开发相对较少。然而，随着东海岸铁路计划（ECRL）更有效地把 Pahang 与吉隆坡都会区连接起来，这些州属对现代中端住宅的需求很可能迅速升温。

基础建设正在追赶人口，而当基础设施遇上持续增长的人口时，房地产价值几乎必然会上升。

向城市迁移

人口增长只是故事的一半。另一项关键因素则是城市化，也就是人口从乡区迁往城市，以寻求更好的服务、基础设施与就业机会。

2020年，约75.1%的马来西亚人口居住在城市地区。到了2030年，这一数字预计将达到79.3%。

这意味着与十年前相比，将有额外约450万人居住在城市中心。

当人们搬进城市时，他们需要的不只是“有瓦遮头”，而是特定类型的住宅。他们需要靠近交通、零售中心与医疗设施。

这也是为什么城市化被视为经济增长的核心驱动力。即使像 Pahang（54.2%）与 Kelantan（45.1%）这些城市化率较低的州属，向城市迁移的趋势依然持续且无法逆转，并不断推高城市住房需求。

最终结论

为了量化影响，Ansari提出未来五年的重要预测。根据当前趋势，IQI估计，582,000个新增家庭中，将有30%至40%选择购房。

这意味着，仅人口增长本身，每年就可能增加35,000至46,000宗房地产交易。

考虑到2025年全国住宅交易约257,000宗，这波人口红利本身就意味着购房数量将增加约15%。

“马来西亚房地产市场是由人口驱动的，”Ansari表示。“数据告诉我们，会有更多人到来、更多人迁入城市，而政府也正在建设基础设施以支撑这两大趋势。这正是我们相信未来五年住宅需求将持续增长的基础。”

资料来源：Star Media Group Berhad - StarProperty - 发布于2026年4月11日 - Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译