如何真正达到“财务上可贷款”的状态

能够获得贷款资格，并不代表你已经真正准备好承担贷款

如今，申请房屋贷款理论上应该更加简单，尤其是在银行与发展商之间推出越来越多灵活贷款政策（Flexi Policies）之后。

收入足够、资料齐全、数字漂亮，银行似乎就会批准贷款。

但买家甚至发展商却开始提出不同声音——现实并没有想象中那么简单。

进入2026年，在 Malaysia 获得房贷批准，正变得越来越困难。

许多银行已经收紧贷款审核标准。

与此同时，房价依旧持续上涨，因此贷款批准越来越难，其实并不令人意外。

2025年底的一项调查显示，高达72%的发展商正面对买家融资问题。

特别是在RM500,000至RM700,000房产区间，接近38%的交易最终失败，原因就是买家无法成功获得贷款批准。

在此前一篇文章中，现任 NCT Alliance Bhd 首席执行员的 Ong Chou Wen 曾指出，其实银行也“身不由己”。

“银行的贷款政策以及信用审核，都受到国家银行监管。无论是CIMB还是Maybank，都必须遵守中央银行规定。他们无法违背这些规则。他们之所以严格，是因为不希望出现大量坏账贷款。”

收入高，不代表真正准备好了

造成这种趋势的重要原因之一，在于：获得房贷，不只是收入高那么简单。

它同时也意味着：

• 是否具备良好财务习惯

• 是否拥有稳定财务状况

例如，如今信用卡购物越来越普遍，虽然方便了许多马来西亚人消费，却也同时提高了家庭债务水平。

这些看似不起眼的小额短期分期付款，长期累积下来，往往会形成超出预期的月度负担。

银行已经开始密切关注这种趋势，因为它会直接影响一个人的信用评分，也决定申请人是否真的准备好承担长期贷款。

“贷款资格”与“贷款准备度”其实是两回事。

一个申请人可能在纸面上符合所有条件，但高额信用卡余额或沉重家庭债务，却可能显示其财务已经接近极限。

如今，贷款机构不再只是问：“你能不能偿还贷款？”

他们更关心的是：“未来20至25年，你能否持续稳定偿还？”

小债务，大影响

申请贷款时，薪资与债务服务比率（DSR）其实只是冰山一角。

银行会更深入审查：

• 付款记录

• 消费习惯

• 财务管理能力

如果申请人能够妥善控制债务，并准时还款，贷款流程通常会顺利许多。

相反，即使收入不错，但若呈现财务压力迹象，银行依旧会提高警惕。

即便高薪，也可能被现有债务“掩盖”。

银行会仔细计算：每个月薪水中，有多少已经用于：

• 车贷

• 信用卡

• 个人贷款

例如：把RM800智能手表分12个月付款，看似没什么问题。

但这些“小额月供”累积起来，却可能直接影响其他贷款能力。

消费习惯同样透露大量信息。

如果申请人：

• 经常刷爆信用卡

• 同时拥有多个短期贷款

• 经常延迟付款

这些都会成为银行眼中的重大危险信号。

如今，银行越来越重视这些“行为模式”，甚至与DSR同等重要。

换句话说：你每天如何管理金钱，和你的收入水平一样重要。

工作与收入稳定性

当买家申请贷款时，工作稳定性也会被仔细审查。

银行更倾向于看到稳定收入，因为这能增强他们对借款人长期还款能力的信心。

如果申请人的工作记录显示：

• 频繁跳槽

• 长时间失业

• 依赖不稳定自由职业收入

虽然不一定直接被拒绝，但确实会引起银行警惕。

完整清晰的收入记录与稳定现金流，能够有效提升银行信心。

对于：

• 自雇人士

• Freelance工作者

• 佣金制收入者

银行通常会花更长时间进行审核。

因为收入波动太大，很难证明长期稳定性。

所以，如果银行宣传“快速审批”，自由职业者仍需理性看待。

Avaland Bhd 战略规划总监 David Aw 表示：

“低收入群体与Gig Worker面对的一大障碍，是他们难以获得房地产融资。

传统贷款机构往往因信用限制以及收入不稳定而更加谨慎，这使他们更难获得房贷。

而这种融资限制，不只是让他们无法进入房地产市场，也会迫使更多人转向租赁市场，从而推高租房需求与租金水平。”

财务准备的重要性

财务准备，是贷款申请过程中另一个关键因素。

拥有储蓄，代表借款人具备应对突发状况的能力，例如：

• 医疗紧急支出

• 车辆维修

虽然贷款资格主要看收入与现有负债，但“有储蓄”意味着申请人具备财务韧性与稳定性。

此外，“时机”也是许多人低估的重要因素。

很多申请人会过度专注于满足贷款资格，却忽略了申请前几个月的财务行为。

结果，他们在关键时期：

• 增加信用卡消费

• 新增债务

• 开始多个Buy-Now-Pay-Later计划

这些行为，往往会直接削弱贷款能力。

哪怕只是小小的财务决定，也可能对贷款审核造成重大影响。

真正的准备，其实在正式提交申请前很久就已经开始。

买家需要：

• 清偿欠款

• 建立稳定还款记录

• 避免不必要债务

这些做法虽然老生常谈，却能有效向银行展现：

• 财务纪律

• 稳定性

• 长期偿还能力
  

银行看的是“整体画像”

最终，小债务带来的影响，往往比买家想象中更大。

一个小分期或短期贷款，看似无害。

但与其他负债叠加后，却会慢慢侵蚀贷款能力。

银行从来不会单独看某一笔债务。

他们看的是整体财务状况。

“负担能力”本身，也可能成为陷阱。

许多申请人不会停留在建议的30%还款舒适区，而是倾向追求“银行愿意批给我的最高额度”。

但贷款批准上限，本来只是参考指标。

如果把贷款拉到极限，就可能没有空间应对未来：

• 利率变化

• 收入波动

• 生活方式改变
  

因此可以说：真正的“贷款准备度”，早在正式申请之前就已经建立。

规律还款、控制消费以及清晰财务规划，都会形成银行能够“看见并信任”的基础。

达到贷款资格数字，只是整个故事的一部分。

随着借贷工具越来越容易获得，财务承诺越来越容易累积，“资格”与“准备好”之间的界线也变得越来越模糊。

真正理解两者差别的人，才能更有信心地面对贷款过程，让房贷成为长期稳定的开始，而不是短暂胜利。

资料来源：Star Media Group Berhad - StarProperty - 发布于2026年4月10日 - Samantha Wong - 由 ChatGPT 翻译