马来西亚准备好迎接老龄化社会了吗？
- malaysiaproptrend
- 5月20日
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马来西亚正在步入老龄化社会。悄然之间，我们已经跨过了一个人口结构的重要里程碑，如今我国已被定义为“老龄化国家”——65岁及以上人口占总人口超过7%。更值得关注的是，我国老龄化速度正在加快，马来西亚统计局（DOSM）预测，到2048年，全国65岁及以上人口将超过14%，正式迈入“老年国家”行列。
我们是如何走到今天这一步的？近年来，人口增长放缓、生育率下降，而平均寿命持续延长。从许多层面来看，这些都是发达国家的典型特征——包括更完善的医疗体系、更优质的教育以及更具韧性的经济。然而，人口老龄化所带来的挑战，并不仅仅是需要体面地接受现实。它更需要前瞻性的规划、创新思维，以及重新思考社会如何在每个人生阶段支持人民。
从医疗保健、退休金制度，到住房与家庭结构，人口变化带来的连锁效应将波及经济与社会的每一个角落。随着人口老化，劳动人口与退休人口之间的平衡正在改变，令原本为年轻社会而设计的制度承受前所未有的压力。
老龄化社会将面对劳动力缩减、经济增长放缓以及医疗成本上升的问题。退休基金也可能出现不足，使长者更容易陷入贫困与孤立。同时，传统“养儿防老”的家庭支撑模式也正承受压力：家庭规模缩小、经济负担加重，使下一代更难独自承担照顾长辈的责任。
更重要的是，城市与建筑环境也必须因应老龄化社会而改变。城市与城镇需要重新审视住房设计、公共空间以及交通系统，以确保更高水平的无障碍与安全性。更宽敞的人行道、无障碍建筑以及适合长者使用的公共交通系统，已不再是奢侈品，而是在一个行动能力问题日益普遍的社会中的基本需求。同时，在住宅区内整合医疗设施、社区中心及绿色空间，也有助于让长者更长时间保持活跃、与社会连接、独立生活，并继续在社会中发挥价值。
我们现在最迫切需要思考的问题是：我们真的准备好迎接这个新现实了吗？
我们正站在转折点上
事实上，马来西亚并不孤单。多个东盟国家同样面对类似情况，其中泰国与新加坡已被归类为老年国家（≥14%老年人口）。越南、汶莱与印尼也正迅速接近老龄化门槛。根据《The ASEAN》杂志（2025年6月，第44期）的资料，到2050年，所有东盟成员国预计都将被归类为老龄化国家、老年国家或超老龄国家（≥20%老年人口）。
在国内方面，马来西亚已于本世纪初跨越7%的门槛，而截至2025年，全国3420万人口中已有7.5%年龄在65岁及以上。根据DOSM的数据，未来10年马来西亚人口老龄化趋势将进一步加速，目前全国平均寿命已提高至76岁（2000年为72.7岁），而生育率则下降至每名女性1.8名孩子（2000年为2.7名）。整体人口增长率也已放缓至2025年的0.5%，相比2015年的1.55%，在过去十年间持续逐步下降。
目前，马来西亚13个州属中的12个州，以及3个联邦直辖区，皆已被归类为老龄化地区。
霹雳州拥有最高比例的老年人口，占10.3%；而吉隆坡、马六甲、彭亨与柔佛则分别介于7.1%至7.3%之间。其他大多数州属则刚刚跨越，或正迅速接近定义老龄化社会的7%门槛。
借鉴邻国经验，新加坡提供了极具参考价值的案例——其因低生育率而导致的人口老龄化趋势，与巴生谷等高密度城市区域的发展轨迹非常相似。
新加坡已将其城市环境改造为全球最适合长者居住的城市之一，重点聚焦于无障碍设计、易于使用的住房，以及以社区为核心的城市规划。到2030年，每四名新加坡人中就会有一人超过65岁，而该国早已将老龄化需求纳入交通、住房与公共空间规划之中。
马来西亚在应对老龄化社会方面已取得一定进展，私人疗养院、专科诊所及高端退休村项目逐渐在全国各地出现。然而，这些努力仍远远不足，当前供给与未来快速增长的老年人口需求之间，依然存在巨大缺口。
如果马来西亚希望借鉴新加坡更全面的长者友好型城市设计模式，那么最具影响力的起点，应当是人口最密集的城市群——巴生谷，因为这里的人口老龄化压力已经最为明显。
然而，两国之间存在一个根本性的差异。新加坡作为一个城市国家，其发展主要由政府主导；而马来西亚的城市景观则仍然很大程度上由私人发展商推动。因此，真正的重大改变，需要发展商本身具备前瞻性的思维，并主动推动改革。
挑战之中蕴藏机遇
发展商实际上能够在协助国家应对人口老龄化方面发挥极其重要的作用。除了政府政策之外，住宅与社区设计将直接影响长者如何生活、工作，以及如何有尊严地老去。因此，发展商拥有独特的优势，可以通过在项目中融入无障碍设计、包容性与创新元素，来提升长者的生活品质。
住房依然是最直接的关键领域。采用通用无障碍设计的长者友好型住宅（如无阶梯入口、更宽的门道、扶手及智能照明系统），能够让长者更长时间维持独立生活。与此同时，智能家居科技的整合，也能进一步简化生活并提高安全性，例如跌倒感应器以及远程监控系统，都有助于提升长者的独立感与安全感。
展望未来，与科技公司合作，在住宅项目中试行机器人、人工智能（AI）与智能设备，也有望把长者护理体系转变为更主动、更具响应能力的系统。
多代同堂住宅模式，即长者与年轻家庭共同居住的模式，有助于促进社会凝聚力并降低孤立风险。发展商也可与医院及诊所合作，将医疗设施融入住宅项目之中，确保医疗服务近在咫尺。数码基础设施，包括高速互联网与数码素养课程，则可让长者接触远程医疗及线上服务。
另一方面，规划完善的退休村可以整合医疗、休闲与社交空间，为长者提供更全面的养老生活模式。综合型发展项目则可融合住宅、医疗、零售与休闲设施，让年长者无需长途出行即可获得所需服务。
此外，通过采用适应性再利用策略，发展商可将滞销单位改造成长者住宅，一方面解决房地产市场供应过剩问题，同时满足不断变化的人口需求。城市规划与用户友善基础设施同样关键。适合步行的社区、安全人行道、遮阳步道、长椅与无障碍公共空间，都能促进长者行动能力与社交互动。以公共交通为导向的设计，则确保交通枢纽具备电梯、斜坡与清晰指示牌等设施。多功能社区中心则为长者提供社交、志愿服务与获取服务的平台，从而减少孤立感并强化社区联系。
经济与社会融合也必须成为整体规划的一部分。具备人体工学设计与灵活布局的长者友善工作场所，可让年长员工继续积极参与经济活动。同样地，具备无障碍设施、安静区域与健康服务亭的零售与休闲空间，也能为长者打造更具包容性的环境。
总体而言，私人领域能够在打造一个更具包容性、更易于接触并支持长者的国家方面，作出关键贡献。这不仅满足迫切的社会需求，也能抓住不断增长的“银发经济”机遇，使长者友善型发展既成为道德责任，也成为市场机会。
识别高需求区域
由于地段始终是房地产考量的核心，因此，应对老龄化需求最具战略性的起点，就是那些65岁及以上人口最集中的地区。
继续聚焦巴生谷 —— 这个人口超过840万、马来西亚城市化程度最高的区域 —— EdgeProp EPIQ 数据帮助我们识别出已经聚集大量长者人口的重要地区。
根据 EPIQ 数据，八打灵县拥有最多65岁及以上人口，2024年约有296,300名长者居住于该区。2020年至2024年期间，该区长者人口增长了21.53%，预计到2030年将达到约372,920人。
八打灵县是雪兰莪的大型地区，包括高度城市化的区域如八打灵再也、梳邦再也以及州首府莎阿南。尽管当地发展已趋成熟，但仍存在新发展土地机会，以及将旧建筑重新改造以满足新需求的潜力。现有商业便利设施以及大量私人和政府医疗机构，也使其成为适合退休社区发展的区域。
同样地，吉隆坡高度城市化的环境，尽管天际线已相当饱和，但在旧建筑与老旧社区的重建和再利用方面仍拥有大量机会。作为全国首都，吉隆坡2024年的长者人口约为209,400人，自2020年以来增长了15.56%，预计2030年将达到250,400人。
吉隆坡已经历多项社区活化与城市更新项目，为许多标志性地标重新注入活力。在此基础上，发展商如今可进一步将重点转向打造专为长者设计的住宅、商业与机构设施，确保他们继续积极参与、融入并成为城市发展中的重要一员。
乌鲁冷岳县则是另一个正在崛起的老龄化人口集中区。2024年，该区约有180,000名长者人口，预计2030年将增长至超过229,000人。2020年至2024年期间，该区老龄人口增长率达到23.12%。
乌鲁冷岳位于吉隆坡东南部，是一个面积广阔且多元化的区域，既拥有加影与万宜新镇等城市中心，也拥有士毛月 Broga Hill 与周边瀑布等自然景点。作为住宅区与生态旅游热点，它拥有宁静环境，非常适合作为传统退休村地点。距离市中心约20公里，它既能让人远离城市喧嚣，同时又能方便与仍居住在城市中的家人与朋友保持联系。
巴生同样正在老龄化。2024年，该区长者人口约为139,200人，预计2030年将超过175,000人。这座充满怀旧气息的雪州“皇家城镇”，自2020年以来也录得22.11%的增长率。虽然工业环境与交通拥堵未必让人第一时间联想到退休胜地，但它依然拥有一些能够吸引较传统马来西亚人的元素。
抢占银发经济机遇
该地区拥有丰富的文化底蕴，包括殖民时期建筑、热闹的庙宇与清真寺，同时也是本地美食天堂。区内亦拥有多家医疗设施，以及越来越多分布在各地的长者护理中心。更重要的是，当地房地产市场相对可负担，因此有望成为中低收入退休人士寻找退休居所的潜在目标区域。
与此同时，鹅唛（Gombak）县同样拥有浓厚文化特色与更绿色的环境优势，而且地理位置更靠近吉隆坡市中心，位于其西北边界。2024年，该区65岁以上人口约为111,500人，较2020年增长21.72%，预计到2030年将增加至140,400人。
鹅唛以黑风洞（Batu Caves）及淡柏公园（Templer Park）等地标闻名，是巴生谷的重要住宅枢纽。尽管接近城市，它依然保留着半乡村式景观。然而，其主要挑战之一在于当地较依赖吉隆坡市区的医疗设施与商业便利，而并非周边自身拥有完善配套。若能弥补这一缺口，将进一步提升该地区作为退休目的地的潜力。
把握银发经济
所谓“银发经济”，是指围绕老年人需求所打造的商品、服务与创新体系。随着全球人口老龄化，它正逐渐被视为推动经济增长、创新与社会政策的重要引擎。
在日本等高度老龄化国家中，65岁以上人口接近30%，银发经济已彻底改变房地产行业，推动退休住宅、长者友好型城市设计以及医疗整合式发展需求持续增长。全球老龄社会中的各大产业，也正在积极针对60岁以上群体推出专属住宅、健康设施以及智能家居科技。
对于马来西亚发展商而言，拥抱银发经济视角已越来越重要。这不仅是为了提前应对人口老龄化需求，更是为了确保房地产行业能够与更广泛的社会与人口结构变化同步演进。
真正的考验，在于能否把人口结构压力转化为创新、韧性与包容性增长的平台。应对老龄化国家固然是一项挑战，但它同样也可能成为推动社会转型的重要催化剂。
已有进展，但缺口依然明显
马来西亚并非完全缺乏应对老龄化社会挑战的相关措施。在高端市场领域，一些先锋发展项目已经树立标杆，例如位于霹雳怡保的 Green Acres Retirement Village、槟城的 Eden at Botanica、雪兰莪的 Sunway Sanctuary，以及吉隆坡的 ReU Living。
至于较可负担市场，长者通常依赖社区式住宅、非营利或慈善性质护理中心，以及基础型辅助生活设施。虽然这些选项确实存在，但数量依然有限，而且许多已经接近满额运作。
然而，人口结构变化如今迫切要求更全面且更协调的长者居住方案，以确保不断增长的老年人口不仅拥有居住选择，也能够获得整合式医疗护理、社会支持与社区参与机会。
联邦政府目前也开始展现相关努力。妇女、家庭及社会发展部已起草《老年人法案》，预计将在今年提呈国会。此外，政府也推出《2026–2030年老年人行动计划》，作为迈向老龄化国家的重要执行路线图，重点聚焦于积极与生产性老龄化。
其他政府措施还包括应对劳动力萎缩问题的《国家老龄化蓝图》，以及《吉隆坡2040结构蓝图》，其中规划了专为长者而设的住房，包括独立生活住宅与护理设施。
不过，业内人士也率先承认，目前仍存在巨大缺口需要填补。虽然市场意识正在提升，但整体行业的紧迫感仍然不足。
马来西亚房地产发展商会（Rehda）目前正呼吁对国家住房政策进行根本性改革。
通过其智库机构 Rehda Institute，该协会正在推动“全民住房（Housing for All）”议程，以应对人口结构变化带来的压力。虽然该框架强调长者友好型住房的重要性，但目前仍未真正转化为针对国家老龄人口的具体政策。
从物业管理角度来看，Henry Butcher Malaysia（Mont Kiara）私人有限公司董事经理 Low Hon Keong 指出，尽管市场对马来西亚人口老龄化的意识正在提高，但行业整体接受程度依然不均衡。
“较新的发展项目已经开始采用长者友好型设计，例如轮椅通道、更宽的门口、更大的浴室以及扶手设施。
然而，许多年长居民仍居住在较旧的发展项目中，而这些基础设施从未按照他们的需求而设计，” 他向 EdgeProp 表示，并补充说，这种情况导致当前需求与现有基础设施能力之间出现明显错配。
Low 警告说，即使是新发展项目，也可能忽略长期老龄化需求。
“如果这种情况持续下去，我们将面临一个风险，那就是所建造的房屋会随着居民年龄增长而迅速变得不再适合居住，” 他警告道。
他建议检讨《分层管理法令》（Strata Management Act），让管理机构在筹措长者友好型升级资金方面拥有更大灵活性，同时呼吁未来发展项目优先考虑无障碍总体规划 —— 包括尽量减少陡峭地形，以及降低对楼梯的依赖。
Nawawi Tie Leung Property Consultants Sdn Bhd 执行顾问 Eddy Wong 则指出，部分业主已经开始为老龄住户升级住宅设施。
“安装楼梯升降机或轮椅平台升降设备并不罕见，不过通常都是按个别情况处理，” 他向 EdgeProp 表示。
然而，对发展商而言，挑战早已超越扶手、更宽的电梯与门口、无阶梯通道、防滑地板、杠杆式门把以及紧急呼叫系统等基本设施。
“同样重要的是，必须设计能够整合医疗护理、休闲娱乐、社区支援、共享用餐空间及活动区域的环境，以促进社交联系，同时确保居民能够方便前往医疗设施、商店及公共交通，” Wong 解释道。
他补充，目前市场上的相关产品大多面向高收入长者，导致中低收入群体依然缺乏足够服务。
“这也是此类模式最困难的地方，因为即使建筑与营运成本更高，收入模式仍必须维持可持续性，” 他说。
Wong 强调，长者住宅需要采取更长期的“建设—营运—管理（build-operate-manage）”模式，类似酒店或医疗设施的经营方式。
而对于那些已经成功营运长者护理设施的业者来说，现阶段仍然存在的挑战，是改变社会现有的观念。
ReU Living 首席执行员 Estee Tan 向 EdgeProp 表示，选择入住其位于 Taman U Thant 长期护理设施的住户，追求的是高端酒店式服务与专业综合护理服务的结合。
“我们将酒店式服务与专业护理服务结合在高级套房中，把长者生活提升为一种生活方式选择。我们希望改变‘把父母送进老人院’的叙事，而是让他们享受高端康养度假式生活，因为亚洲文化中确实仍然存在观念障碍。
“把父母送进护理中心，往往会被视为一种遗弃行为，主要因为传统老人院给人的印象是压抑且冰冷的，” Tan 表示，并强调提升相关服务标准的重要性。
“随着许多成年人从事高压工作或长期在海外发展，家庭需要可靠且专业的护理服务，在安全稳妥的环境下，确保家中长者能够过着有尊严且积极活跃的生活，” 她说道，并指出这是现代社会的现实状况。
因此，ReU Living 提供专业护理、每日生命体征监测、健康计划以及积极的社交活动，以提升长者的社交、身体与情绪健康。
Tan 表示：“通过接手繁重的照护工作，我们让成年子女重新回到只是儿子与女儿的角色，再次能够与父母享受高质量的相处时光。我们也强调，我们并不是取代家人的关爱，而是在支持他们。”
Henry Butcher 的 Low 认为，私人领域可以通过务实且即时的措施，开始缩小当前现实与未来需求之间的差距。
“对于物业管理者而言，重点在于打造安全且无障碍的建筑环境。简单的措施，例如良好的照明、防滑地面、可靠的电梯以及基础紧急应对准备，都能带来巨大帮助。甚至每年的疏散演习，也能帮助长者在危机发生时知道如何应对，”他说。
“至于发展商，面向未来的设计至关重要。综合发展项目应整合医疗设施、便利的日常生活配套以及安静的休憩空间，以提升长者的居住舒适度，”他补充道。
Low 强调，长者友善环境并不一定复杂——它始于意识提升、周全规划，以及一些虽小却影响深远的行动。
来源：Edgeprop.my - 发布于2026年4月21日 - Chris Prasad / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译
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