马来西亚的专用型物业正逐渐赢得投资者的信心

随着全球贸易紧张局势加剧及关税制度日益难以预测，跨国公司（MNC）正重新思考其房地产策略，而马来西亚正处于有利地位，有望从中受益。

根据莱坊（Knight Frank）最新发布的报告《从冲击到韧性：新世界秩序下的企业房地产》（From Whiplash to Resilience: Corporate Real Estate in the New World Order），马来西亚正逐渐成为全球投资者的“新宠”，因其能提供具成本效益、面向未来且高度适应性的工业房地产解决方案。

企业房地产策略的重新调整，是应对全球贸易环境一连串剧烈变化的反应。特朗普政府时期推行的广泛关税政策，特别是对中国出口商品实施的有效关税率高达124.1%，已对全球贸易流向产生深远影响，并重塑了企业在选择工业物业投资地点时所依赖的标准。企业不再一味追逐成本最低的地区，而是寻求在日益分裂的全球经济中提供韧性、明确性和适应性的生态系统。

虽然越南和印度等区域大国由于其庞大的人口和市场规模，依然具备竞争力，但马来西亚正逐渐成为争夺工业投资的一匹黑马，它提供了当今环境中日益重要的一个要素——战略灵活性。

莱坊马来西亚集团董事经理黄奕荣（Keith Ooi）指出：“在当今支离破碎的贸易格局中，马来西亚之所以具有吸引力，并非因为激进举措，而是因其有能力提供可靠、按需定制的工业解决方案，切合现代企业的运营需求。”

专注运营韧性吸引跨国企业青睐

这种吸引力在跨国企业从投机性扩张转向专注于运营韧性时尤为重要。企业如今更强调按需定制、用途明确的空间，以适应不断变化的业务需求。莱坊的研究显示，市场对“建造即出租”（Build-to-Suit）设施的需求日益增长，这类设施可根据特定的运营需求量身打造，具备成本透明、租期更短以及装修改动灵活等特点。在后疫情时代，这些优势变得尤为关键，因为供应链必须具备灵活性，而运营开销也必须更易控制。

马来西亚的工业房地产市场也已对这一趋势作出回应。开发商和业主变得更加灵活，纷纷推出模块化产业方案，逐步摒弃传统的五年固定租赁合约。

莱坊亚太区研究主管李嘉颖（Christine Li）指出：“马来西亚房地产市场已悄然适应这种转变。我们看到租赁模式从僵化的五年合约转向更灵活的模块化结构，特别是在郊区的工业园区。这一改变迎合了在面对不可预测的关税制度时，中小企业和跨国公司共同的需求。”

推动马来西亚崛起为极具吸引力投资目的地的另一大因素，是中国投资的回流与激增。报告指出，中国对马来西亚制造业的资本流入从2017年的38.5亿令吉飙升至2018年的196.7亿令吉。这一激增凸显了马来西亚作为多元化供应链与缓解地缘政治不确定性影响的“安全港”角色。随着中国国家主席习近平近期对马来西亚的国事访问，加强了双边关系，这一趋势仍有望持续发展。

这些宏观经济趋势并非孤立发生。马来西亚政府的政策支持进一步巩固了其作为投资友好型国家的声誉。例如，柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ）计划，正被定位为推动双边商业活动顺畅化及加强中小企业整合的重要平台。特别是JS-SEZ，有望提升物流效率，并深化与新加坡这个关键经贸伙伴的贸易联系。

基础设施就绪等于强大吸引力

基础设施的完善是马来西亚工业吸引力的另一大支柱。从良好的道路网络到战略性选址的工业园区，马来西亚提供了一个有助于业务持续性和长期增长的建设环境。这种准备状态还得到了强大劳动力资源、具有竞争力的营运成本，以及相较于区域邻国而言更透明且友好的监管框架的补充，尽管它尚不完美。

随着全球供应链去中心化和多元化，房地产已不再被视为单纯的成本中心，而是支撑运营成功的战略资产。租户越来越优先考虑能够随着业务需求发展而演变的空间。在此背景下，马来西亚提供符合未来需求的工业解决方案的能力，成为其最强的卖点。企业正在寻找既能保持灵活性又不牺牲质量的地点，而马来西亚正好满足了许多这样的要求。

一个低调但坚定的参与者

“马来西亚也许不是房间里最喧哗的参与者，但其灵活性、政策的清晰度以及基础设施的完善，正日益赢得那些寻求长期可行性而非短期套利的全球租户的青睐。”Knight Frank全球租户策略与解决方案主管Tim Armstrong如此总结当前的市场情绪。

此外，马来西亚在东南亚的地理位置，使其能够作为区域供应链中的战略枢纽。靠近主要东盟市场，加上已建立的贸易协定，进一步提升了其对希望在该地区建立或扩展业务的公司的吸引力。无论是区域分销、末端物流还是制造业，马来西亚都具备提供可扩展解决方案的良好条件。

总的来说，马来西亚在全球企业房地产趋势中的低调但稳健的适应，正在产生可观的成效。凭借政府支持政策、基础设施就绪、战略性地理位置以及日益成熟的工业产品，马来西亚正在逐步确立其作为定制型房地产投资首选地的地位。在全球企业寻求在不确定世界中获得韧性、明确性和适应性的当下，马来西亚的工业房地产领域显然已准备好迎接这一挑战。

在接下来的几年里，预计将会有更多跨国公司与本地企业把握这些优势，助力马来西亚从一个“替代选项”转变为全球工业与物流网络中的关键节点。随着世界在经济与地缘政治逆风中重新定义其商业优先事项，马来西亚的定制型产业设施很可能成为构建全新、更具韧性的全球供应链的基础。

来源：Star Media Group Berhad - Star Property - 发布日期：2025年6月11日 - 作者：Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译