解读市场信号

2025 年下半年（2H 2025） 标志着马来西亚房地产格局的一个关键转折点，显示市场正从投机性规模扩张，转向以 资本纪律、资产用途与结构性匹配 为核心的理性框架。这一转变在 莱坊马来西亚（Knight Frank Malaysia）发布的《房地产亮点报告（REH）2H2025》 中得到了明确体现，标志着国家房地产市场的清晰拐点。尽管整体需求仍然存在，但市场结果正变得愈发分化，促使市场策略在迈向 2026 年前必须进行全面重整。

基于 2025 年最后六个月的市场表现可以看出，表面活动已无法全面反映潜在的市场动态。相反，表现正由局部具韧性的需求，以及支撑资产超额表现的结构性因素所驱动。在这一新环境下，质量、地段与明确用途 已取代规模，成为增长的核心驱动力。

宏观信号：清晰胜于安逸

2025 年末的宏观环境指向一个更受约束的运营格局。良好的基本面已不再足以为执行不力或结构错配提供保护。市场正进入一个不再“齐步向前”的阶段，而是清楚地区分出符合结构性需求的资产与不符合者。

“市场已不再朝同一方向移动。过去六个月，我们看到符合结构性需求的资产与不符合者之间出现了明显分化。在这种环境下，业绩由匹配度、纪律性和执行力决定，而不仅仅是动能，”莱坊马来西亚集团董事总经理基思·吴（Keith Ooi） 表示。

在工业领域，马来西亚的需求仍是市场支柱，但正越来越多地受到基础设施成熟度与运营效率的影响。2025 年美国关税措施的实施扰乱了区域贸易流向，导致出口导向型制造业活动暂时降温。然而，国内消费与出口多元化在一定程度上起到了缓冲作用。

在 巴生谷，该领域仍是物流与先进制造业的核心，需求集中于高价值行业及靠近 巴生港 的现代化设施。

在 柔佛州，在 柔佛—新加坡特别经济区（JS-SEZ） 框架下的跨境整合持续吸引关注。

在 北部地区，尽管交易量有所下降，但由于土地稀缺，槟城的交易总值增长了 6.4%。这推动了战略性外溢至 居林（Kulim），该地区具成本竞争力的地块在保持接近槟城电气与电子（E&E）生态系统的同时，提供了可行的扩张路径。

在 东马，沙巴与砂拉越 正逐步形成差异化明显的工业市场。沙巴方面，外资支持的制造业投资正在塑造早期增长；而砂拉越则通过以清洁能源为主导的战略及下游产业发展，进一步巩固其工业定位。

“贸易成本的上升强化了租户的选择性，”土地与工业解决方案高级执行董事艾伦·沈（Allan Sim） 指出，投资者如今不仅仅是在寻找空间，而是追求 运营确定性、电力容量与连接性。

在 数据中心 领域，市场已从投资公告阶段迈入交付阶段。增长如今取决于能否获取关键资源，并顺利应对治理与监管框架。

“随着行业从承诺走向交付，项目进展越来越受到执行层面因素的影响，包括合同时间表、客户定制需求、运营商与业主的过往记录，以及监管流程和可用基础设施容量。尽管如此，数据中心依然是投资者和发展商极具吸引力的另类资产类别，”估值与咨询执行董事周俊杰（Justin Chee） 表示。

办公楼市场：持续向高质量转移 2025 年下半年 的办公楼市场进一步强化了对质量与灵活性的重视，而非单纯追求规模。尤其在巴生谷，已形成明显的双层市场结构——较新的、符合 ESG 标准的 甲级写字楼 快速被吸纳，而老旧库存则面临越来越大的重新定位压力。

办公策略与解决方案高级执行董事郑永坚（Teh Young Khean） 强调，租赁决策正越来越以效率为核心。这一趋势在柔佛与槟城同样明显，由于优质办公空间新增供应有限，高质量资产的入住率得以保持稳定。

零售表现整体上比预期更为稳健，主要由日常必需型零售及体验导向型业态支撑。然而，巴生谷新购物中心的落成加剧了竞争。对此，业主采取防御性策略，优先考虑租户留存与业态组合优化，而非追求表面租金增长。

“在覆盖范围重叠的商圈中，差异化正变得更加困难，”零售管理与咨询总监袁美琪（Yuen May Chee） 指出。如今，零售成功的关键不再是‘存在’，而是特定业态能否持续带动稳定的人流。

酒店与旅游行业正逐步迈向以旅游驱动的增长周期，以迎接 2026 年马来西亚旅游年（VMY 2026）。不断改善的出行流量，已开始影响客房库存规划与定价策略。

资本市场执行董事詹姆斯·巴克利（James Buckley） 表示，VMY 2026 构成了强有力的需求驱动因素，将惠及吉隆坡、柔佛与槟城等核心市场的投资表现。增长正越来越多地由政策方向与事件驱动型旅游所支撑，而非投机性扩张。

住宅：更理性的买方基础

住宅市场在 2025 年末出现温和降温，主要由于负担能力压力及高供应管道，使买家变得更加谨慎。然而，在价格与产品类型与买家需求高度匹配的区域，库存积压情况正在改善。

基础设施依然是首要催化剂。柔佛 RTS 捷运项目 及巴生谷主要铁路走廊持续推动住房需求。研究与咨询执行董事王美玲（Judy Ong） 指出，市场正在进行自我修正。发展商通过提供更合适尺度的产品与灵活定价来应对，这反映了行业整体向结构性匹配与交付确定性转型的趋势。

2025 年下半年 的市场走势表明，依赖周期性动能已不再是可行策略。随着市场为 2026 年重新校准，高表现资产与低表现资产之间的分化只会进一步扩大。

这份 长达 65 页的 REH 2H2025 报告 清楚地指出，当下市场面临的核心挑战，已不再是需求是否存在，而是发展与投资策略是否真正与最关键的市场信号保持一致。

本文最初发表于 StarBiz 7。

鸣谢：Star Media Group Berhad – Star Property - 发布日期：2026 年 1 月 28 日 - Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译