VMY 2026 将重塑租赁市场格局

预计在 2026 年马来西亚旅游年（VMY 2026） 期间，将迎来 4,700 万名国际游客，这不仅是一个旅游里程碑，更是推动 马来西亚租赁市场发生根本性结构转变的催化剂。在 预计高达 3,290 亿令吉的旅游消费推动下，这一庞大的资金注入将为房地产投资者，尤其是布局于 高回报短期租赁（STR）领域 的投资者，创造出一场“完美风暴”。

酒店业者同样持乐观态度。根据 Henry Butcher Malaysia 的数据，截至 2025 年第三季度，全国共有 3,645 家酒店。截至 2025 年 11 月，旅游业已吸引 3,850 万名国际游客，相比之下，2024 年的国际游客人数为 25,016,968 人，并创造了 1,068 亿令吉的旅游收入。若与 亚洲五大热门旅游目的地（见表一）相比，马来西亚明显位居榜首。

截至 2025 年前八个月，旅游业已创造 1,864 亿令吉 的收入，预计 2025 年全年旅游收入将达 2,160 亿令吉，Henry Butcher Malaysia 首席营运官邓志明（Tang Chee Meng） 表示。

“我国在 2025 年前九个月的酒店住客人数增长了 3.6%，从 7,360 万人增至 7,630 万人，”他说，并补充指出 国际住客人数上升了 4.5%。

对于租赁市场而言，VMY 2026 最直接的影响，是约 220 亿令吉直接注入住宿相关消费领域。Juwai IQI 联合创办人兼集团首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari） 表示，这一大规模的资金注入，预计将加速 短期租赁转型，即业主将传统的长期租约转为高流动性的旅游短租。

“房地产是约 18% 旅游总支出的主要去向，”安萨里解释道。“随着 2026 年的临近，短期住宿需求将在关键城市与度假区枢纽超越传统住宅供应，从而推高入住率和每日房价。”

收益扩张在望

马来西亚目前正处于追随 普吉岛和巴厘岛 等区域热点的发展轨迹之上。在这些市场中，疫情后的旅游热潮造成了供需失衡，使 租赁回报率飙升至 9% 或 10%，几乎是马来西亚当前平均水平的两倍。

在 吉隆坡，目前平均租赁回报率为 4.93%，而 乔治市 为 3.68%。VMY 2026 的来临，为收益扩张提供了一个难得的窗口期。“我们正在看到传统长期租赁与高回报短期租赁之间的差距不断扩大，”安萨里指出。“那些现在迅速布局短期租赁市场的灵活型投资者，正为自己争取未来有望媲美东南亚最具吸引力目的地的回报。”

来自 Airbtics 的数据显示，马来西亚已拥有东南亚十大短期租赁市场中的两个。目前，吉隆坡、哥打京那巴鲁和乔治市 的平均入住率稳定在 59% 或以上。随着 4,700 万名游客的涌入，这些入住率预计将显著上升，使单位远超盈亏平衡点，迈入高利润区间。

这一支出的乘数效应也稳定了更广泛的市场。旅游业平均为 每名马来西亚人带来约 3,500 令吉的经济活动，提升了本地购买力，并在旅游及服务业从业人员寻求交通便利枢纽地区住房时，支撑起二级租赁市场。

混合型租赁的崛起

预计 220 亿令吉 的住宿相关支出将主要集中在 三大房地产细分领域：

• 双钥匙及托管式公寓：投资者正越来越青睐双钥匙单位，这类产品可实现灵活的租赁策略——一部分作为短期旅游出租，另一部分则用于长期出租或自用。

• 品牌住宅：随着高消费游客的涌入，市场对提供酒店级服务的品牌住宅需求持续上升，尤其集中在 KLCC 与 武吉免登（Bukit Bintang） 走廊地带。

• 康养与生态度假村：顺应全球 “慢旅行（Slow Travel）” 的趋势，大量资本正流向 沙巴 与 砂拉越 等次级市场，生态旅游正推动当地特色度假型房地产的发展。
  

基础设施作为需求驱动因素

VMY 2026 的成功与马来西亚的基础设施里程碑密不可分。柔佛—新加坡长堤交通连接项目的推进，以及区域机场的扩建，正为预计到访的 4,700 万名旅客 提供更便捷的通行条件。

“在 Juwai IQI，我们预计旅游业将成为推动马来西亚房地产市场增长的一个稳定而强劲的引擎，”安萨里表示。“VMY 2026 所带来的国际曝光度，将把马来西亚推向全球舞台，使其成为旅客与国际房地产投资者的首选目的地。”

名人背书的宣传活动、政府政策与市场自然需求的交汇，已为马来西亚房地产行业营造出一场 ‘完美风暴’。游客人数从 3,830 万人增至 4,700 万人，不仅意味着现有库存的快速吸纳，更成为推动 全新、创新型‘酒店—住宅混合模式’ 发展的催化剂。

随着行业展望 2026 年，给予发展商与投资者的信息十分明确：凡是能够使其投资组合与国际旅客需求保持一致，并优先考量 地段优势、灵活管理模式与高品质配套设施 的参与者，都有望从这笔 高达 3,290 亿令吉的巨大红利 中获益。

舞台已经搭建完成，聚光灯已经亮起，而如果 2025 年所释放的早期信号具备参考价值，那么 马来西亚的租赁房地产市场，正准备迎来迄今为止最精彩的一场演出。

本文最初发表于 StarBiz 7 - 鸣谢：Star Media Group Berhad – Star Property发布日期：2026 年 1 月 28 日Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译