生活在危险边缘：住宅区中的隐性风险

以通俗文字解读住宅安全风险

在讨论高风险住宅区域时，必须清楚理解这一术语所涵盖的真正含义。高风险地区通常包括 易发生水灾的社区、存在山体滑坡风险的斜坡地带，以及 建在石灰岩地质结构上、容易形成地陷的区域。这些区域还包括靠近 地质断层或不稳定土壤条件 的地段，以及毗邻 天然气管道、电力变电站、水库、工业设施或化工厂 的住宅发展项目。此外，建在森林边缘的房屋面临更高的火灾风险，而位于或接近 高压架空或地下输电线路 的住宅，也存在其特有的安全隐患。

尽管这些风险真实且严重，大多数买家却并未真正意识到自己正在购买位于此类区域的房产。以山坡住宅发展为例，屋主从未获得任何证明文件，确认相关斜坡在设计和最终施工阶段都是安全的。相反，买家只能被动依赖“专业人士和主管机构已批准”的事实。对于未经专业训练的普通人而言，加固后的斜坡看起来似乎稳固——直到它崩塌的那一刻。

我们未能吸取的教训

高地塔（Highland Towers） 的悲剧，本应永久改变马来西亚对住宅安全的态度。三十年前，由于暴雨、排水不良以及根本性的设计缺陷引发的山体滑坡，导致 48 人丧生。然而，即使事隔数十年，社会仍未真正获得交代或问责。更令人担忧的是，高地塔并非个案。

全国各地不断出现类似警讯。在 安邦的 Taman Bukit Permai，斜坡不稳定和山体滑坡使居民长期处于危险之中；在 莎阿南的 Taman Sri Muda，因规划不善导致的反复水灾持续摧毁社区；在 梳邦再也的 Putra Heights 一带，住宅区遭遇天然气泄漏及爆炸事故，对周边房屋造成严重破坏。金马仑高原 因无节制的过度开发而发生破坏性的泥石流，而在 蒲种 与 万挠，石灰岩地层上的快速城市化引发了地陷问题。每一宗事故都在讲述同一个故事：审批获批、早期警告被忽视，最终付出代价的是普通居民。

为防止未来灾难，必须改变什么？

十多年前，在一场由高级官员、工程师与规划师出席的全国性斜坡管理研讨会上，一个关键问题被提出：我们是否已尽力保护屋主？ 诚实的答案至今仍然是——没有。

在该研讨会上，与会者一致同意多项关键决议，包括简化并强化山坡开发指南、强制引入独立且具认证资格的岩土工程审查员，以及对疏忽的开发商和斜坡业主施加更严厉的惩罚。同时，也达成共识：应建立全面的斜坡清单，将其正式列入现有法律框架下进行宪报公告，并确保斜坡设计的审查超越单一项目界限，而非各自为政。重大土方工程与斜坡加固应在建筑施工前完成，并对高风险斜坡进行定期的专业检查。针对工程斜坡的维护手册、与地方政府协作的社区监测小组，以及仿效香港模式设立中央岩土机构，也被强烈建议。然而，这些措施的落实始终乏力。

住房安全的共同责任

住宅安全必须被视为一种 共同责任。发展商有义务进行充分的地质调查，并落实适当的风险缓解措施。地方政府（PBT）则必须具备勇气，直接否决不安全的提案，而非附带条件批准却从未真正执行。政府机构应透明公开风险地图，让买家能够做出明智选择。同时，居民与潜在购房者必须获得准确资讯，并被鼓励远离那些外观吸引却在结构上存在危险的发展项目。

未来买家必须认识到，有些项目不过是 披着美丽外衣、注定发生灾难的陷阱。

影响评估的问题所在 当前制度中最严重的漏洞之一，是 环境影响评估（EIA）、社会影响评估（SIA）及交通影响评估（TIA） 的不可获取性。这些文件通常仅提交给地方政府，并未向买家公开，尽管它们直接关系到个人安全与长期财务保障。

更令人担忧的是，这些评估往往由发展商自行委托，严重引发独立性与偏颇性的质疑。曾有交通影响研究声称不会出现拥堵，而该地区早已因严重塞车而臭名昭著。然而，当灾难发生时，当局却迅速将责任推给买家，指责是消费者需求助长了高风险开发。这种说法极不公平。买家拥有基本权利，期望无论房产位于何处，都应获得安全可靠的建筑。

问责依然是缺失的一环

在应对这些问题上，确实取得了一些局部成果，但整体缺乏一致性。诸如强制风险披露、更严格执法、预警系统、定期检查、保险机制以及具备气候韧性的规划，这些解决方案早已被广泛理解和讨论。然而，持续存在的法律与监管失灵，依然削弱了真正的进展。

这些失灵包括地方政府监管不足、斜坡与排水总体规划执行不力、统一建筑附则及规划法执行不一致，以及在缺乏稳健或真正独立的影响评估下批准开发项目。在问责仍停留于理论层面之前，单靠合作永远无法解决问题。

买家仍暴露在风险之中

在交屋过程中设置结构化的安全简报或正式核查清单，原本可大幅降低买家风险，但此类措施至今仍不存在。买家理应获得清晰答案，包括：住宅是否依规划规范获批、是否位于已划定的风险区、已实施哪些缓解工程及由谁负责、保险公司为何可能拒绝承保，以及该区域曾发生过哪些历史事故。

在缺乏强制披露的情况下，买家依然处于高度风险之中。购买错误地点的错误房产，可能在房贷尚未偿清之前，就已让屋主陷入财务困境。

住宅安全不是奢侈品，也绝不应被视为可有可无。它是一项 不可妥协的基本权利。在透明度、执法与问责成为常态之前，许多马来西亚人仍将继续生活在危险边缘——往往并未意识到自己距离坠落究竟有多近。

Brig Gen Datuk Goh Seng Toh 为 马来西亚国家房屋买家协会（HBA）主席。

鸣谢：Star Media Group Berhad – Star Property - 发布日期：2026 年 1 月 9 日 - Joseph Wong & Brig Gen Datuk Goh Seng Toh - 由 ChatGPT 翻译