雪兰莪州树立先例，免除土著单位罚款 - 第1/2部分

一个负责任的政府应确保其人民拥有栖身之所。基于此理念，政府已实施多项政策以协助人民购置房产，其中一项便是“土著房屋政策”。

在经历四年之后，位于 USJ One Park 的 207 名非土著屋主终于可以获得分层地契，这得益于雪兰莪州政府豁免了他们在无意中购买土著配额单位所产生的 RM1,532 万令吉罚款。

一个负责任的政府应确保其人民拥有栖身之所。基于此理念，政府已实施多项政策以协助人民购置房产，其中一项便是“土著房屋政策”。

该政策于1970年代作为新经济政策的一部分引入，旨在缩小土著与非土著之间的收入差距。基本上，它要求房产发展商将一定比例的单位保留，仅以折扣价格出售给土著。

由于土地事务属于各州政府权限范围，该政策在不同州份之间有所差异，土著配额的比例介于30%至50%之间，折扣则为7%至10%不等。

包括国家购屋者协会（HBA）在内的许多人士认为，土著配额有助于让经济能力较低的土著能在城市和市郊拥有房产，从而避免社区分化的现象。

不过，或许政府应重新审视这项已经实施超过50年的“一刀切”政策。目前，即使是收入较高的土著也可享有折扣，哪怕他们购买的是数间高端百万令吉房产。这样的政策是否应更符合当前的社会结构？

在雪兰莪州，雪兰莪房屋与产业局（LPHS）以及雪兰莪土地及矿务局负责监督所有土著配额的房产销售（通常在雪州为40%配额），同时提供7%的购房折扣，适用于所有有地或分层住宅单位。

若要将这些配额单位转售予非土著买家，发展商必须遵循一项严格的“释放机制”。在雪兰莪州，这项机制以《雪兰莪土著配额维护机制2.0通告》为准则。

不过，该机制仍有改善空间。正如先前指出的，霹雳州房屋与产业局采取更积极的方式，以确保及时释放无法售出的土著单位。

害群之马的存在

在雪兰莪州，曾发生多起发展商未遵循相关程序就擅自将土著配额单位出售予非土著的事件。

令人遗憾的是，监管单位如LPHS并未及时察觉，导致大批土著配额单位被违规售出。有些发展商甚至胆敢向受影响的买家及其融资银行提供书面保证，声称他们所购买的单位并非土著配额单位。

USJ One Park个案研究

在经历四年的不确定性后，位于梳邦再也 USJ One Park 的207位非土著屋主终于松了一口气。雪兰莪州政府已同意豁免总值 RM1,532 万的相关罚款。

这些屋主是在不知情的情况下购买了属于土著配额的单位，因而面对高额罚款且无法获得分层地契。然而，在通过LPHS向州政府不断申诉后，相关罚款最终被豁免。这个先例或许能为雪州其他面对类似问题的屋主提供解决方案。

Star Metro 最近引述了 USJ One Park 联管机构主席 Gwee Chee Seng 的话，他表达了屋主们的极大欣慰。

“屋主在收到LPHS于今年1月批准豁免的通知后，感到非常释怀和喜悦。这四年来我们为了解决这个问题付出了许多努力。业主不应为并非他们造成的错误承担责任，”他表示。

“随着罚款被取消，我们终于可以继续长时间被延误的分层地契程序。我们由衷感谢我们选区的州议员黄美诗YB Michelle Ng，以及HBA团队的坚持，他们成功为我们争取到这个重要的先例，”Gwee补充道。

根据 LPHS 于2025年1月27日发出的信函，该机构已通知土地拥有人（由清盘人代表）的律师，确认批准USJ One Park项目207个单位的所有土著折扣和配额违规罚款予以豁免。

信函亦指出，州政府已批准将所有权正式转移予已等待分层地契的买家，并要求以合理费用完成过户手续。

此外，负责该项目的发展商公司董事已被列入雪兰莪州未来发展项目的黑名单。

黑名单制度是否足够？

仅仅将公司董事列入黑名单，其实并不具足够的遏阻作用。有关当局是否意识到，几乎每一个发展项目在马来西亚都会设立独立子公司或关联公司来运作？

这是分散风险的做法。如果一个项目失败，母公司和其他相关公司不会受到影响，因为它们是独立法人。这也让有问题的发展商可以成立新公司继续运作，以逃避被列黑名单的限制。

那要如何防止这些人通过“借名公司”或代理人继续从事房产发展？LPHS是否掌握这些董事的家庭背景资料以识别他们与倒闭公司之间的联系？

政府除了将董事列入黑名单之外，还应采取更强硬的措施。州政府应有权对相关董事展开刑事诉讼、报警并施加巨额罚款，并考虑“揭开公司面纱”，让每位董事以公司高管身份负上个人责任。

同时也应考虑展开民事诉讼，以追回被豁免的数百万罚款，因为发展商实际上在售卖过程中取得了“不当得利”。

若政府未采取果断行动，将为其他有意逃避产权转移程序后又清盘公司、并中饱私囊的发展商开创不良先例。

最后，确保所有产权在交房前顺利转让至买家名下，是地方政府及房屋与地方政府部不可推卸的责任。

来源：Star Media Group Berhad - Star Property - 2025年7月28日出版 - Joseph Wong & Datuk Chang Kim Loong

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