正确认识 BTS 10:90

为了解决烂尾房问题，MADANI 政府计划在第十三大马计划（13MP）下，强制所有房屋发展项目采用“先建后售”（Built-Then-Sell，BTS）模式，并通过修订《房屋发展（管制与执照）法令》（HDAct）来落实该政策。然而，事实上并无必要修订该法令，因为 BTS 早在 2007 年（PU(A) 395/2007）已纳入相关立法，并自 2007 年 12 月 1 日起正式实施。

在进一步讨论之前，我们必须先厘清“绝对 BTS”与其变体“BTS 10:90”之间的混淆。事实上，这两种制度之间存在显著差异。

在绝对 BTS 制度（或 0:100 概念）下，发展商只能出售已完全建成并可立即交付入住的房屋产品。这与传统的“先售后建”（Sell-Then-Build，STB）制度形成对比，在 STB 制度下，买家先支付 10% 房价，随后随着工程进度向发展商支付分期款项。

另一方面，在 BTS 10:90 制度下，买家在签署买卖合约（SPA）时支付 10%，其余 90% 仅在项目完全竣工并交付时才需支付——即房屋已拥有独立产权、取得完工与合规证书（CCC）、水电接通，并交付房屋钥匙。简而言之，这是介于 STB 与绝对 BTS 之间的一种混合模式。

大帽子需要大脑袋

在绝对 BTS（0:100）制度下，财务实力雄厚的发展商显然更具优势，而财务较弱的发展商则会面临挑战，这正是政府所提出的论点。然而，小型发展商通常只开发小规模项目，而大型发展商则负责大型项目。正如俗语所说：“小脑袋戴不了大帽子。”

由此可见，政府真正指的其实是 BTS 10:90 版本，而非绝对 BTS。Nor’Aini Yusof 教授在其 2014 年出版的著作《Housing the Nation: Policies, Issues and Prospects》中，对这两种制度均给予了平衡的分析，但我们认为，她的论述对 BTS 10:90 概念持更为正面的看法。

以下摘录自该书第 11 章第 289 页的结论段落重点内容：

“BTS 与 STB 的支持者都非常积极地表达了各自的论点与观点。政府作为同时重视双方的重要利益相关者，必须谨慎权衡这些观点。政府已表明其承诺，将在 2015 年前使 BTS 成为强制性制度。

“政府已推出多项激励措施以促进 BTS 的实施，包括加快规划审批程序、豁免发展商执照押金，以及为低成本房屋提供豁免。然而，正如 Walczuch 等人（2007）所警告的，以及过往经验所显示的那样，随着 2015 年的临近，房屋发展商无疑会对 BTS 提出更强烈和更严厉的批评。他们很可能会寻找各种理由不去实施 BTS，或至少要求政府提供更多援助。”

对 BTS 制度的抗拒无疑不利于房屋产业及国家发展。虽然发展商在适应 BTS 过程中必然会承担直接与间接成本，但其推行应被视为进一步保障购房者权益，并可能恢复及增强公众对发展商信任的正面措施。更紧密的合作与互动，最终将为房屋产业的所有利益相关者创造双赢局面。

前进方向

一些在黄金地段开发项目、财务实力雄厚的上市发展商，已采用 BTS 10:90 概念，并使用附表 I（土地及建筑物买卖合约）及附表 J（分层建筑买卖合约）；因此，这并非一个完全陌生的制度。事实上，位于布城联邦直辖区的房屋项目，也已在 PPA1M（一个马来西亚公务员房屋计划）下采用 BTS 10:90 模式，以保障作为主要买家的公务员群体。

凡采用 BTS 10:90 概念建造和销售的房屋项目，必须使用法定标准买卖合约，买家支付 10% 作为订金，其余 90% 仅在发展商完成整个项目后才需支付。该 10% 订金将存入房屋发展项目账户，而该交易也随之被锁定。

对购房者而言，这仍然是基于宣传册和广告概念进行的购买。10:90 概念依然属于“先售后建”模式，因为在签署 SPA 时，房屋尚未建成或完工。

就如购买汽车一样，买家无需向制造商支付任何分期款项；在产品完成后，卖方交付产品并收取余款。

实际上，该制度介于现行的分期付款制度（STB）与完整 BTS 之间。无论称之为 STB 的变体、BTS 的变体，或延期付款模式，其实并不重要。关键差异在于，若发展商因任何原因失败或弃置项目，买家将不再承受发展商的商业风险及其可能带来的灾难性后果。

如表 1 所示，10:90 付款制度仍然是一种“先签约出售（通过 SPA）、再建造、后交付”的合约。因此，在提及 BTS 10:90 概念时，全面使用 “BTS” 一词并不恰当，因为这两种制度在本质上具有显著不同的特征。

为避免进一步的误解与混淆，或许我们都应将该模式明确称为 “BTS 10:90 概念”，而非将其与绝对 BTS 概念混为一谈。

布里格将军拿督吴成道  全国购屋者协会主席

鸣谢来源： Star Media Group Berhad – Star Property - 发布日期： 2026 年 1 月 5 日 - 作者： Joseph Wong & Brig Gen Datuk Goh Seng Toh - 由 ChatGPT 翻译