URA 如何影响 MM2H 签证持有人

《城市更新法案》（URA）已成为近年来最具争议的拟议立法之一。该法案旨在加快老旧或未充分利用城市土地的重建，已引发关于财产权、宪法保护和社会经济影响的激烈讨论。尽管大部分讨论集中在马来西亚本地业主身上，但外国居民，尤其是持有马来西亚第二家园（MM2H）签证并拥有房产的人，也需要了解 URA 可能对他们造成的影响。

拟议法案概览

拟议法案旨在建立法律框架，即使并非所有业主同意，也可对老旧或废置的城市物业进行重建。在法案框架下：

• 政府当局可划定城市更新区。

• 房地产开发商应启动重建程序，由 URA 法律提供便利。

• 建造仅 30 年的物业可能被纳入城市更新范围。

• 通常需获得 75% 至 80% 的业主同意方可推进重建，具体比例仍待议会讨论和修订。

• 一旦达到门槛，少数反对的业主可能被迫出售其份额或被征用，即使他们反对。

政府支持者表示，URA 将有助于振兴老旧住房库存、释放城市土地价值并实现城市现代化。首相拿督斯里安华公开保证，URA 不会导致强制驱逐或改变原始业主的土地状态。然而，许多城市规划师、社区团体、法律专家和房地产协会认为，法案以现行形式实施，可能削弱宪法财产权保护和少数业主权益。其中最具争议的问题是，URA 捕获物业的年龄为何低至 30 年，而在马来西亚及全球，良好维护的物业通常可持续更长时间。 MM2H 签证持有人与房产拥有权

在马来西亚“第二家园”（MM2H）计划下，外国退休人员及长期居民通过满足财务要求并通常投资马来西亚房产，获得可续签签证。MM2H 签证持有人：

• 可购买符合州政府设定最低价格门槛的住宅物业（主市场或次级市场）（大多数州为 RM1,000,000 以上）。

• 拥有永久产权或分契产权登记在其名下，与马来业主相同。

• 在继续满足签证条件（如保持定期存款或满足续签要求）的情况下，可保留并出售该物业，不受签证时间限制。

因此，任何涉及房产法律变更，如 URA，可能直接影响拥有受重建或更新指定物业的 MM2H 持有人。 潜在影响

1. 强制征用风险：若房产位于指定城市更新区并获得足够其他业主同意，URA 可在未获得一致同意的情况下推进重建。这意味着反对的业主可能被迫出售或根据《土地征用法》被征用。对于 MM2H 持有人，这可能意味着：

2. 如果 URA 门槛达成，失去对物业的控制权。

3. 未获完全同意即出售或被征用，可能违背业主意愿。

4. 如果物业为分契房产且有多个共同业主，则法律复杂性增加。

5. 投资信心下降。

简言之，持有分契物业少数权益的外国业主可能尤其容易受到多数业主共识下的重建决定影响。

赔偿及物业类型问题：URA 最受争议的方面之一是赔偿如何安排：

• 一些支持者建议提供一对一替换或升级物业给更新区内业主。

• 批评者警告，赔偿可能不反映等值市场价值，尤其是独特的单层房屋与高密度替换单元相比。

对 MM2H 持有人而言，需考虑：

• 公平赔偿： 任何征用必须在法律上充分，但实际形式（现金、替换单元或其他形式）仍不确定。

• 物业类型： 单层房主可能被提供不同类型物业，而非等值单层替换，影响生活方式及投资价值。

• 退休安心： 外国人投资 MM2H 为退休及安心生活，不希望被迫在 URA 项目的“赞成”与“反对”阵营中作战。

• 政治中立： 退休人员对所在国本地政治不感兴趣。

此外，马来西亚存在拖延、问题及废弃项目的历史。政府通常无解，只能寻求白衣骑士拯救。如果重建被废弃，房主可能失去一切。

3.宪法保护及法律救济：马来西亚宪法第 13 条规定财产权利，要求任何人不得在未经充分赔偿下被剥夺财产。然而，法律专家及民间团体认为，URA 的同意门槛及重建机制可能削弱这些保护：

• 少数业主可能被迫出售。

• 若赔偿或程序公正性受质疑，可能引发法律争议。

• 业主可能面临昂贵的诉讼，尤其在海外期间。

• 尤其是非居住的 MM2H 持有人，在主张权利或质疑更新决策时可能面临额外管辖与程序障碍。

4.市场及投资影响：即使没有强制行为，URA 制度本身也可能改变房地产市场动态：

• 潜在城市更新区域的物业可能出现价格波动，因投机而升或因感知风险而降。

• 外国投资者可能重新评估老旧分契物业及转售购买的吸引力，尤其是建龄超过 30 年的物业，这类物业通常作为长期投资。

• 这可能影响 MM2H 持有人的投资决策、信心及转售策略。

在不确定的环境中导航

《城市更新法案》代表马来西亚房地产法律的范式转变，优先考虑重建和城市密度，但也带来关于个人财产权的重大问题。对于拥有房产的 MM2H 签证持有人：

• 您的房产所有权不会被自动剥夺，但可能面临 URA 的投机性影响。

• MM2H 参与者不应被迫参与重建。他们的家是生活，而非投机资产。

• 如果您的投资位于指定更新区，可能会面临重建压力、多数同意机制及法律义务，您可能无法完全掌控。政治问题必然会出现。
  

政策空白现正在损害马来西亚的国际信誉。今天，MM2H 协会必须采取强烈且公开的立场。旅游、艺术与文化部以及外籍人士俱乐部必须获悉城市更新法律的影响与后果。MM2H 项目的未来悬而未决。每天没有澄清都会导致恐惧蔓延、论坛进行猜测以及信心下降。

在一项重大进展中，拟议的 URA 已从即时立法议程中撤回。然而，利益相关者仍应保持警惕，因为此次撤回仅为暂时措施，以便在新版法案可能更全面地重新提交议会审议前进行进一步完善。 本文首次发表于 StarBiz 7。

John Butler 是房产所有者及 MM2H 签证持有人。

来源：Star Media Group Berhad - Star Property - 发布于 2026 年 2 月 2 日 - Joseph Wong 与 John Butler - 由 ChatGPT 翻译