Savills 马来西亚对 2026 年的主要预测
- malaysiaproptrend
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根据财政部（MoF）最新发布的经济数据，马来西亚经济在 2025 年第三季度增长了 5.2%，使国家有望实现全年 4.0% 至 4.8% 的增长目标（2024 年：5.1%）。
主要推动增长的领域包括制造业（工业）及服务业。该经济韧性主要得益于国内与外国投资、强劲的劳动力市场、稳定的政治环境，以及在全球地缘政治逆风背景下，仍由消费支出支撑的温和通胀水平。
这一表现亦受到第十三大马计划（2026–2030）下的结构性改革，以及《2026 年财政预算案》中所列激励措施的推动。
截至 2025 年前九个月（9M 2025），马来西亚录得：
• 批准投资总额达 2,852 亿令吉——同比增长 13.2%（9M 2024：2,547 亿令吉）。
• 直接投资（DI）
o 外资——外国直接投资（FDI）达 1,508 亿令吉（52.9%）
o 国内——国内直接投资（DDI）达 1,344 亿令吉（47.1%）
这显示出整体信心的良好平衡。从地域分布来看，柔佛州脱颖而出，吸引了高达 910 亿令吉的投资，主要由数据中心热潮所推动。紧随其后的是雪兰莪、吉隆坡、槟城及吉打。这些投资预计将创造约 153,000 个新就业机会。持续推进的结构性政策改革以及基础设施提升，预计将在未来继续支撑房地产活动水平。其中包括：
物流与数据中心作为数字引擎
人工智能（AI）的快速采用以及对数字基础设施日益增长的需求，正加速推动巴生谷、柔佛和槟城的工业增长。柔佛已崛起为区域枢纽，拥有超过 1,000 英亩的数据中心用地，自 2021 年以来相关交易总值达 45.8 亿令吉。
物流、工业及数据中心主管 Kevin Goh 预测，在令吉走强以及来自中国和美国等主要经济体持续的外国直接投资（FDI）推动下，市场将保持强劲表现。
他说：“发展商正积极将混合用途土地转换为工业用途，从而推动托管式工业园区（Managed Industrial Parks，MIPs）的兴起。”他并预测，2026 年新设施的租金将出现温和增长，而优质地段的资本价值预计将上升，尤其是那些具备高电力与供水基础设施的地块（这是数据中心所必需的条件）。
商业办公领域持续向高品质转型
2025 年再次展现了吉隆坡甲级写字楼市场的韧性，主要办公楼宇维持着稳健的入住率，租户持续优先考虑可持续性、科技应用及交通可达性。这些基本要素在 2026 年仍将至关重要，市场趋势明显从“数量”转向“质量”。
全球企业办公服务主管 Zawani Abidin 预计，办公需求将主要来自共享服务中心、科技公司以及部分区域总部的扩张。
她表示：“租户更加关注效率、灵活性和健康配套，而混合办公模式持续影响着更高效的租赁决策。企业在选址策略中日益重视健康与可持续发展，这也推动了支持灵活办公与协作的共享办公空间增长。随着新增供应有限，具备良好区位优势的子市场预计将在 2026 年前持续获得相对稳健的支撑。
“为保持竞争力，甲级办公楼不断提升标准，包括获取绿色认证、确保良好的公共交通衔接，并在高效楼层设计的基础上配置完善的配套设施。”
零售业展现韧性，社区型枢纽崛起
零售服务主管 Murli Menon 将当前零售格局形容为具有韧性但不断演变。在温和通胀以及 MADANI 政府以民为本的补贴政策支撑下，城市家庭消费保持稳定，推动 2025 年约 5% 的增长。
然而，各细分领域表现不一。个人护理、时尚及体验式餐饮表现强劲，而家具等高价值商品类别则因生活成本压力而需求疲软。一项明显的结构性转变正在发生，其动力来自消费者对便利性与互联性的偏好。
他说：“新增供应正日益集中于混合用途、以社区为导向的项目，而非传统的大型购物中心。因此，业主正从新建项目转向对现有资产的翻新与重新定位。为实现差异化，表现优异的购物中心正在为‘零售娱乐化（retailtainment）’配置更多空间——融合室内探险乐园、社交空间以及精心策划的租户组合，提供超越单纯交易的独特体验。”
展望 2026 年，在 2026 年马来西亚旅游年以及新技术应用的推动下，该行业有望迎来一场充满活力的转型。
Murli 预测，Agentic AI 与社交电商将持续增长，同时，面向老龄化人口的健康与养生零售将迎来繁荣。尽管旅游人潮将惠及酒店与餐饮行业，但成功的关键在于适应能力；零售商必须将无缝的数字化整合与令人难忘的实体体验相结合，才能在竞争激烈的市场中保持相关性。
酒店业迈向可持续发展与战略性增长
酒店与旅游业正经历一场以可持续发展为核心的战略性转型，其关键支点是即将到来的 2026 年马来西亚旅游年（Visit Malaysia 2026）活动。此转型的核心在于马来西亚酒店协会（MAH）推出全新的环境、社会与治理（ESG）认证，旨在于全行业范围内统一绿色实践标准。
这一转变由多项因素推动，包括法规趋同、能源成本上升，以及成熟旅客对环保住宿需求的不断增加。
研究与咨询主管 Fong Kean Hwa 指出：“包括延长免签入境政策及航空连通性改善在内的基本驱动因素，使市场具备远超 2026 年目标（4,700 万名访客及 1,471 亿令吉旅游收入）的长期韧性。在政府激励措施的支持下，这一发展轨迹预计将持续推动酒店资产的资本投资，提升旅客体验，并在各大城市中心产生持久的经济溢出效应。”
拟议 URA 旨在振兴房地产发展，但担忧依然存在
拟议中的《城市更新法案》（Urban Renewal Act，URA）旨在通过将“全体一致同意”的要求，改为分级多数同意机制，以加快城市更新进程。在新框架下，楼龄 30 年以下的建筑可在取得 80% 同意后进行重建；较老建筑需 75% 同意；而被归类为不安全或废弃的建筑，仅需 51% 的多数同意即可启动重建。尽管该法案旨在现代化老化的城市核心区并优化土地利用，但其在结构性进步与少数业主可能被边缘化之间的平衡问题上，引发了广泛讨论。
执行董事 Marcus Chia 认为，该法案是通过重建释放价值的重要工具，可推高土地价格，并为业主提供财务激励。
然而，他也对投机性“快进快出”行为表示担忧，即投资者更关注短期收益，而非真正的社区更新。即使原居民获得替代单位，他们也可能选择套现离场，从而削弱社区保留与延续的努力。
他说：“此外，低价值地区的重建经济可行性，还受到高昂建筑成本及市场回报不确定性的影响。尽管 URA 旨在让马来西亚与全球最佳实践接轨，但在执行过程中，必须设置相应保障机制，以防止绅士化现象，并支持更具社会公平性的城市更新。”
面向 2026 年时间节点的基础设施项目
城市发展仍是经济战略的核心，而 2026 年被视为多项重大交通项目的关键交付年份：
▪ 莎阿南轻快铁线（LRT3）： 连接白沙罗上城（Bandar Utama）至巴生，预计于 2026 年第二季度完工。
▪ 新山—新加坡 RTS 快速通道： 预计于 2026 年 12 月投入运营，以缓解跨境交通拥堵。
▪ 东海岸铁路（ECRL）： 连接至鹅唛综合交通终站，预计于 2026 年 12 月完成。
▪ 槟城珍珠线轻快铁（LRT Mutiara Line）： 计划于 2026 年 1 月正式动工。
新年展望
马来西亚强劲的经济状况及稳定的政治环境，为房地产行业的增长奠定了坚实基础，同时市场趋势及投资活动持续提升整体表现。
政府政策将继续影响国内及外国投资，重点行业包括物流和制造业（其中包括一些新的数据中心），以推动工业需求。
可持续发展与健康理念日益重要，这影响到住宅、酒店及办公空间的设计与投资，强调能源效率及健康环境。
以消费者为导向的政策将继续推动消费，而体验式零售形式仍然供不应求。2026 年马来西亚旅游年也是今年的主要催化因素。
“我们希望实现 4,700 万名外国访客及 3,290 亿令吉的旅游收入目标，同时‘Visit Malaysia 2026’推广活动预算为 7 亿令吉。总体而言，马来西亚房地产市场将从符合未来需求的优质资产中受益，在投资决策中强调长期价值与功能性。新一年的增长现由市场驱动，预计 2026 年将实现‘Step Up’，”马来西亚 Savills 主管兼集团董事总经理 Datuk Paul Khong 表示。 来源：Star Media Group Berhad - Star Property - 发布于 2026 年 1 月 5 日 - Joseph Wong 与 Datuk Paul Khong - 由 ChatGPT 翻译
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