重新思考房屋维修费：KPKT 的按使用付费建议

在成本上升的情况下，实现住房负担能力的平衡

住房与地方政府部（KPKT）最近提出了一项建议，计划在未来的经济适用房发展中引入按使用付费的维修费用模式。该计划由部长 Nga Kor Ming 牵头，旨在通过从固定月度维护费用转向基于使用的维护费用系统，减轻居民的财务负担。这是对传统分层住宅模式的一大突破，也引发了关于其潜在利弊的讨论。该建议需要进一步研究，以确定不同目标市场的具体背景和实际需求，并在广泛实施前仔细权衡风险及缓解措施。

按使用付费模式是 KPKT 更广泛的 房屋改革（Reformasi Perumahan） 议程的重要组成部分，旨在推动马来西亚住房部门现代化。部方的目标聚焦于促进财务公平、鼓励合理使用公共设施以及提高负担能力，尤其是针对 B40 与 M40 收入群体的首次购房者。通过将费用直接与使用挂钩，该模式旨在确保那些很少使用泳池或健身房的居民，不需要为经常使用的居民买单。根据住房部长的说法，这一方法也与 马来西亚 MADANI 和联合国人居署（UN-Habitat）推动可持续城市发展的目标一致，因为使用情况的追踪可促使更理性的资源消耗并减少浪费。

该理念的试点项目将由 SkyWorld Pearlmont 在槟城 Rumah Bakat Madani 项目中实施。项目配备按使用付费的会所，包含各种娱乐设施，如无边泳池、匹克球及羽毛球场、儿童游乐场以及通过追踪访问卡可使用的健身房。

积极反馈

支持该建议的论点强调其在成本效率和透明度方面的潜力。那些很少使用共享设施的居民，将直接减少每月的维护费用，从而使拥有和居住在房屋中变得更可及。数字访问卡的使用提供了清晰、可审计的设施使用记录，有助于提升物业管理的信任度和问责性。此外，该模式为开发商提供了一定程度的定制化，允许分层访问或选择性套餐，以满足不同居民群体的需求。一些人士还在考虑将这一概念应用于各类分层建筑，从经济适用房到商业物业。

并非没有批评

然而，该建议也并非没有争议。主要担忧之一是可能导致社区分化，从而破坏共同生活的精神。共享空间传统上被视为促进居民社交互动和社会凝聚力的关键。将这些空间的使用货币化可能会降低其使用率，从长远来看削弱社区感。

另一个重大挑战是运营复杂性。实施和管理完善的访问卡系统、计费平台及使用审计，将增加一层可能昂贵的行政负担，并可能引发居民之间的争议。联合管理机构（JMB）、管理公司（MC）及物业管理人员需通过确保透明、公平以及对开放和付费设施的维护一致性来应对这层复杂性。克服这些挑战需要与居民进行清晰沟通，说明定价结构、使用政策和访问权，以避免误解或不公平感。管理人员还必须确保付费设施保持良好状态，以证明额外费用的合理性，同时维持所有居民可自由使用的公共区域的清洁和功能。这一双重责任可能会对运营资源造成压力，并需要更复杂的跟踪、计费和维护系统。

此外，在共享环境中平衡付费用户与非付费居民的期望，需要精心设计政策和主动的社区参与，以防止分裂或不满。

也存在公平性问题，因为有儿童或老年居民的家庭可能更依赖共享设施，如游乐场和社区大厅，这可能导致最需要这些设施的人承担更高成本。批评者还担心，如果按使用付费设施的收入不足，可能会导致对必需但非使用型维护（如电梯维护、安全和垃圾处理）的资金不足。即便存在多层次维护费制度，将核心设施与服务（如电梯及开放共享基础设施）与可选设施（如多功能厅、羽毛球场和健身房）区分，这一问题仍可能存在。  

需克服的挑战

尽管该模型的技术方面是可行的，但其成功实施依赖于多个关键因素。建立稳健的追踪与计费基础设施至关重要，同时需要明确的治理框架来界定使用和费用计算。法律上的明确性也非常关键，因为该模型可能需要修改现有与分层管理相关的法律，以适应可变收费和计费方式。虽然按使用付费模式可能解决公平性和可负担性问题，尤其是对那些不使用所有设施的居民，但这将需要对《2013年分层管理法》（SMA）或其他相关法规进行修订。目前，联合管理机构（JMB）和管理公司（MC）依法需根据分配给每个物业的股权单位收取维护费。这意味着所有业主都需支付固定月费，而不论其是否使用共享设施。因此，现行法律必须进行修改。

长期风险也是一个重要考量，尤其是如果提议的模式导致由于大部分业主或居民减少使用这些可选设施而使资金收集不足。资金不足可能导致设施质量下降，随着时间推移，维修费用可能大幅增加，从而迫使JMB/MC重新调整维护预算。结果，设施质量下降可能会影响物业价值——威胁到业主资产保值和长期财务健康。

理论上，按使用付费的费用可能会被抬高以弥补不足，或者将这些设施开放给非居民访客。其负面影响是，更富裕的居民可能开始垄断高端设施，而低收入居民可能被排挤，或者由于政策调整以开放公共访问而导致安全性下降。间接地，这会削弱居民之间使用的排他性——除非在购买阶段，买家已被告知相关条款和政策。无论如何，这都将进一步削弱社区生活的包容精神，从而带来社会经济分化的风险。

总之，KPKT的按使用付费提案代表了在马来西亚应对城市生活和住房可负担性挑战的一种前瞻性和创新性尝试。该模式承诺提供更大的财务灵活性和透明度，但也提出了关于公平性、社区凝聚力以及长期可持续性的重要问题。在该模式最终确定并提交实施之前，必须对其概念进行全面评估，与所有利益相关者展开广泛对话，并在购房者做出购房决策前探索具有透明性的混合模式。

需要进行全面的参与和适当的规划，同时审视其长期效果及影响。该概念可能并非适用于所有情境的一体化方案。它需要多方面的考量，包括最终用户需求分析、建筑环境和布局设计，可能涉及独立但互相关联的地块规划，以及最终的长期管理，以确保社区生活和谐，并维持物业作为居住和投资的价值。

健全的监管框架和全面的公众教育活动同样至关重要，以确保这一开创性举措在财务可持续性与社会公平之间取得恰当平衡，为马来西亚城市生活开创一个新时代。

Sulaiman Akhmady Mohd Saheh 是 Rahim & Co International 的研究及咨询服务总监。

版权信息： Star Media Group Berhad - Star Property - 发布于 2025年8月8日 - Joseph Wong & Sulaiman Saheh - 由 ChatGPT 翻译