订购费与买方的脆弱性

实际上，自1980年代以来，房产订购费已属非法，开发商不得收取任何费用来为买方保留单位。

在买家与开发商之间的房产交易中，专家称存在权力不平衡。弱势一方通常是买家，他们被堆积如山的协议和合同束缚，而这些条款和条件通常微妙地偏向开发商。手脚受限的买家在购买自己的房产时，往往没有太多发言权。其中一个自2000年前就存在、至今在展销厅仍然泛滥的问题是：非法收取订购费。

事实上，房产订购费自1980年代以来即属非法。尽管在马来西亚似乎是常见做法，开发商仍不得收取任何费用来确保买方获得单位。《1989年房屋发展（管制与许可）条例》（HDR 1989）规定：“任何人，包括担任托管方的当事人，除销售合同规定外，不得以任何名义收取任何款项。”

然而，买家一旦说“同意”，代理人首先要求的就是订购费。此问题多次被提出，许多买家权益组织，如国家房屋买家协会（HBA），一直在倡导反对这种不诚信的做法。

非法收取订购费的真实案例

例如，在2021年1月19日的一项具有里程碑意义的判决中，联邦法院在 PJD Regency Sdn Bhd 诉 房屋买家申诉仲裁庭及其他六起上诉 案中，揭示了房屋开发商普遍且非法收取订购费的行为。法院强调，根据《1989年房屋发展条例》（HDR 1989），明确禁止开发商或代表开发商行事的任何方，在买卖协议（SPA）签署前向购房者收取任何形式的款项。

这一普遍做法不仅构成违约，还属于《HDReg 13(1)》下的刑事犯罪，可处以罚款或监禁。尽管法律有明确禁止，但收取订购费仍在行业内普遍存在，经常损害不知情购房者的利益。

根据规定，任何收取订购费的人可被罚款高达50,000令吉，监禁最长5年，或两者并罚。这不仅适用于开发商，也适用于任何担任托管方的相关人员。法院裁定，延迟交付款项或已确定的违约金，应从购房者支付订购费之日开始计算，而非从买卖协议签署之日计算。此举旨在保护购房者的权益，避免开发商利用SPA签署时间进行不当操作。

收取订购费仍然猖獗

这一持续存在的问题提出了一些重要问题。为什么开发商在订购费明明非法的情况下仍然要求收取？为什么政府不采取更果断的措施来解决这一问题？

开发商继续推行这些费用的一个原因是房地产市场的竞争性。由于有如此多的人想购买物业，一些开发商可能觉得自己可以忽视规则。对他们来说，收取订购费不仅是为了获得一些预付款，也是一种测试市场、确保买家承诺的方法。当买家感到必须快速行动，害怕错过经过数周犹豫后最终决定的物业时，这种做法尤其具有诱惑力。

可悲的是，许多潜在买家在参观展示厅和与代理会面时，并不了解自己在这些情况下的权利，当面对不依法要求的付款请求时，可能会感到束手无策。这种情况造成了压力环境，让买家觉得除了遵从本质上非法的要求外别无选择。

问题的另一个根源是消费者往往缺乏对自身法律保护的意识。许多首次购房者可能不了解《1989年房屋发展条例》（HDR 1989），该条例本应保护他们免受此类非法行为的侵害。如果没有更多关于购房者权益的公共教育，许多人会认为支付订购费是常规做法，因而在不知情的情况下刷卡支付。

还有一个重大问题是执法。虽然偶尔会对开发商的这种行为采取法律行动，但次数太少，处罚也太轻，难以产生影响。如果开发商收取订购费几乎没有任何后果，他们为何会停止？漫长的法律程序可能会令买家感到畏惧，让他们觉得支付订购费比可能延误或复杂化购房过程更容易。

购房者的权利

为了帮助改变这一现状，需要提高购房者的意识和倡导力度。在交易中存在权力不平衡的情况下，提供教育项目有时可能像“赶猫”一样困难和无望。然而，告知人们在房产交易中的权利可以让他们知道何时自己的权利被侵犯。政府加强执法，设立更高效的渠道让买家举报非法行为，也可能会非常有帮助。

建立一个稳健的投诉系统，使买家能够提出问题，而不必担心会遭到开发商的报复。毕竟，每个人都应有信心参与房产交易，确保自己不会被利用。

对房地产采取更灵活的方式可能正是我们所需要的。通过让开发商和买家以更平等的方式坐到桌前，这可能成为推动更公平做法的催化剂。或许为房地产代理和开发商引入有关交易法律的强制培训，将有助于确保所有人都在同一立场上。

随着马来西亚持续发展和变化，确保购房过程公平透明比以往任何时候都更为重要。买家是弱势群体，需要得到保护。因此，通过提高意识、加强违规处罚并整合更多支持性系统，创造一个让每位购房者都感到安全并了解自己权利的房地产市场将成为可能。

本文首次发表于 Starbiz7。 出处: 星报集团有限公司 - 星房产 - 2025年8月11日出版 - Samantha Wong - 由 ChatGPT 翻译