紧跟零售格局
- malaysiaproptrend
- 2025年10月7日
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推动马来西亚成为购物目的地的力量
直到独立后，马来西亚的零售格局才真正发生转变，大量专门建造的购物中心标志着城市生活的新篇章。从1973年首个独立商场（见第4页）到2024年底的490个商场，购物中心的数量年复合增长率达到12.9%。这一数字未计算其他零售中心如超市、大型卖场和集市，这类场所增加了243个单位，使全国总计达到733个商场和零售中心，据马来西亚购物中心协会（PPK Malaysia）统计。该行业如何在多年中维持增长？
部分答案是私人消费仍然是经济的主要驱动力。除了2020年至2021年第一季度的下滑外，私人消费作为马来西亚GDP支出组成部分在2022年部分季度出现两位数增长，此后稳定在每季度4.1%至6%的范围内。
去年，统计局报告零售总额增长6.1%，达到7649亿令吉。在非专业商店类别中的零售额——包括购物中心和零售中心——贡献了2939亿令吉，同比增长6.9%。
是什么使购物中心持续具有吸引力？马来西亚购物中心协会会长Phang Sau Lian指出，实体商场提供独特优势，而舒适性是首要因素。“访问实体商场意味着获得一种立即吸引五感的购物体验，同时置身于宜人的空调环境中，”Phang在接受StarProperty采访时表示。
Phang的观点也得到了PPK Malaysia副会长2号Lum Youk Yee的说明，他去年11月为StarProperty撰文表示：“在马来西亚，购物中心体验常与奢华与舒适同义——干净的地板、凉爽的空调、整洁的卫生间以及显著的安保存在。这些元素被认为是为购物者创造理想环境的关键。”
高成本背后的代价
然而，高水平舒适度的代价是高昂的运营成本。
“我们在购物中心享受的许多舒适设施——如强冷空调、超亮照明和庞大的员工团队——都是有成本的。虽然这些便利提升了我们的购物体验，但它们并非总是必要的，而且过度提供会产生更广泛的影响，”Lum写道。
高运营成本的挑战也是最新PPK Malaysia调查的发现之一，该调查涵盖全国61家购物中心。调查显示，目前平均运营支出比收取的服务费和推广费高出27%——相比2022年的13.4%，这是一个显著增加。
PPK Malaysia还表示，由于电费上涨、许可费用、合规成本以及即将扩展的SST（涵盖租赁、租金和装修服务），这一差距预计还会进一步扩大。尽管购物中心已经在吸收上升的成本，但协会担忧，对租户征收的租赁SST税必然会抑制租金的可负担性，并对房东的利润率和成本回收造成额外压力，尤其是在购物中心运营商已经补贴运营费用的情况下。
然而，随着购物中心数量庞大，一个问题浮现：购物中心面临高运营成本的部分原因，是否是由于租金率竞争激烈？Phang表示，这并不一定如此。
“拥有更多购物中心并不一定会自动导致租金下降。影响主要取决于多个因素，例如购物中心的地理位置、定位、商户组合以及整体内容和服务的独特性。定位良好的购物中心，拥有强势品牌、精心挑选的租户组合和差异化体验，即使在竞争激烈的市场环境中，仍然可以保持健康的租金水平。相反，位置不佳且缺乏特色的购物中心，无论供应情况如何，都可能面临租金压力，”Phang解释道。
“至于服务费，主要取决于购物中心的整体运营成本，例如公共设施、电力、安保、清洁、维护以及其他确保日常运营顺利所需的基本服务。然而，根据我们近期的PPKM调查结果，购物中心业主平均补贴了21%的这些成本，以维持入住率并支持租户，尤其是在当前充满挑战的零售环境下，”她补充道。
Rahim & Co International研究总监Sulaiman Saheh则提出了类似但更细致的观点。
“零售市场及购物中心的表现相当独特，其成功很大程度上依赖于多种因素，而不仅仅是实体购物中心本身。非实体因素如购物中心促销、活动、广告、特别活动及管理策略，这些提升购物中心体验的因素，对购物中心的成功起着重要作用，除此之外，还有地理位置、通达性、布局和建成环境因素，以及最终的供需关系，”他说。
“这就是为什么，尽管租金和入住率通常被认为面临压力，但某些购物中心仍表现良好。这些购物中心具备强大的吸引力、促销活动和体验性服务，同时位于战略性位置。现有客户群体的规模和固定客流、租户组合的活跃度，以及购物中心的战略位置和便捷的交通，使得这些大型购物中心，尤其是成熟的主要购物中心，能够保持高入住率和租金溢价。这些购物中心拥有稳定的客流，其市场定位多年来已根深蒂固，”他补充道。
“尽管如此，购物中心规模大并不一定意味着表现更好。是否拥有更多的购物中心会影响租金，取决于购物中心的定位及其吸引客流的能力，”他总结道。
长期稳健的消费
尽管零售业主要依靠国内消费持续增长，但自2023年以来，增长有所放缓，因为马来西亚民众正应对不断上涨的生活成本。马来亚大学商学院与经济学院的Nurul Shahnaz教授表示，仔细观察私人消费和零售贸易的增长趋势，可能不仅反映了经济复苏，也体现了某些商品和服务（如餐饮F&B）成本的上升。她还指出，**先买后付（BNPL）**服务的兴起，也促成了看似稳健的消费者支出。
“我认为我们需要更深入地了解消费者支出，而不仅仅将其视为经济强劲的反映。其推动因素之一可能是BNPL服务，尤其是在网购方面。马来西亚BNPL用户增长非常快，他们大多来自月收入5,000令吉及以下的家庭。BNPL带来的消费便利是私人消费增长的原因之一，同时也反映了城市生活成本的上升，”Shahnaz评论道。
Shahnaz还认为，某些购物中心表现不佳，或者仅在餐饮层出现人流的现象，反映了消费者的谨慎消费行为。
“尽管部分雪兰莪谷购物中心非常受欢迎，但也有一些表现不佳。一些新开购物中心的客流主要集中在下层的餐饮区域，而上层显得冷清。因此，尽管人们能轻松到达购物中心，他们未必会去购物。人们感受到预算的紧张，”她说道。
Shahnaz还表示，实际收入增长仍然是确保私人消费持续成为零售和经济驱动力的关键。
“消费者对经济的信心是一个因素，但实际收入增长同样重要。政府如何确保收入增长能够跟上通胀？”她问道，并补充说，马来西亚民众也应提升金融素养，并增加储蓄以应对随年龄增长而产生的支出。
“国内生产总值占比的总储蓄率呈下降趋势。虽然支出对经济很重要，但社会也必须为未来储蓄。储蓄是实现长期可持续消费的必要条件，因为马来西亚是一个老龄化社会，医疗保健将成为必要支出，”她说。
另一方面，Phang认为，购物中心的关键在于其倾听社区并迅速适应变化的能力。
“购物中心管理层必须对快速变化的消费者趋势保持敏感，并能够迅速适应以保持领先。能够并愿意调整自身以满足变化的消费者需求的购物中心，将保持竞争力并生存下去。他们还必须满足主要市场需求，以保留现有顾客，并提供更好的产品和服务以吸引新顾客。
简而言之，一个成功的购物中心需要一个强大且经验丰富的管理团队，能够迅速适应市场变化和不断演变的消费者行为。它必须提供引人入胜的目的地体验，策划充满活力的餐饮和社交空间，在购物旅程中拥抱数字创新，并与零售商及周边社区建立深厚联系。同样重要的是，对可持续发展承诺以及整合健康元素，以满足现代生活方式的期望，”她总结道。
来源：Star Media Group Berhad - Star Property - 2025年8月8日刊登 - StarProperty 团队 & Yip Wai Fong - 由 ChatGPT 翻译
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