等待房屋审批，就像看草生长一样缓慢

尽管各方不断谈论数字化，许多发展商仍表示审批延误正在“耗尽”他们的项目资金与时间。一个真正现代化的审批系统，究竟如何能为购房者节省成本与等待时间？

发展商质疑“一站式审批中心”的效率

建筑物不仅仅由混凝土、钢铁、铝与玻璃组成。在全球范围内，每一栋正在兴建的新建筑都不是几个月前才开始的；它们往往在多年以前就已开始精心规划——远在第一根桩基打入地面之前。幕后，发展商必须穿越冗长且分散的审批流程，这不仅关乎合规性，更决定着我们的城市能否具备韧性、可持续性与宜居性。

然而，尽管数字化的呼声不断，许多发展商仍表示审批延误让他们的项目“流血不止”。一个真正现代化的审批系统，如何才能降低购房者的成本与等待时间？

审批流程中的气候韧性因素

近年来，开发审批程序被叠加了更多新层面。其中之一是气候变化与灾害风险管理。地方当局如今要求发展商在规划中考虑项目如何应对洪水、山体滑坡与极端天气——这些灾害的发生频率与成本都在不断上升。

对于位于特殊管理区（SAM）或灾害高风险地区的开发项目，审批条件取决于是否在设计中纳入了韧性措施。这是马来西亚推动“更好重建（Build Back Better）”理念的一部分，即重建与新开发必须比以往更安全、更坚固。

为满足这一要求，发展商必须在提交计划时附上越来越多的技术报告。这些包括气候影响评估、环境影响评估（EIA）、岩土工程研究、地质评估、坡面分析以及雨水径流管理计划。每份报告可能都需获得不同技术部门的批准，如排水与灌溉局（DID）、公共工程局（JKR）或矿物与地质科学局（MGD）。

虽然这些听起来繁琐且技术性强，但它们实质上是为了保护生命、投资以及城市安全。正如城市规划师普遍指出的，审批延迟确实令人沮丧，但如果设计导致山体滑坡或洪灾，其在人命与经济上的代价将更加沉重。

瓶颈与低效率

尽管对“韧性建设”的要求日益提高，发展商仍指出，项目审批过程中存在许多不必要的瓶颈，导致工程被无端拖慢。审批时间过长、数字系统分散、法规频繁变化，以及各州之间标准不一致，是他们反复面对的痛点。

“时间就是金钱。或许时间本身就是我们提升效率的最大机会，”Sime Darby Property Bhd 集团董事总经理兼首席执行官拿督斯里阿兹米尔·梅里肯（Datuk Seri Azmir Merican）表示，并指出规模较大的城镇项目尤其能从更快速的决策周期中受益。

发展商认为，马来西亚为简化提交流程而设立的 一站式审批中心（OSC） 尚未真正实现其初衷。“目前我们的一站式中心仅限于州级范围，但许多项目需要同时获得州与联邦的批准。如果能将两者整合在同一个流程中，效率将大大提升，”Tropicana Corporation Bhd 首席执行官王朝文（Ong Chou Wen）建议。

在柔佛州，王指出，审批可能涉及多达14个独立的技术部门，才能让建筑蓝图获批。“如今的一站式中心更像是一个‘收件中心’。你仍需不断跟进，与官员开会、协调技术问题。要让它真正成为‘一站式’，还有很大改进空间，”他说。

各地方政府之间的不一致进一步增加了复杂性。UEM Sunrise Bhd 首席市场官 Emily Teh 指出，根据她的经验，各州审批时间差异明显。

改革尝试与积极迹象

仍有一些值得期待的变化。雪兰莪州的 Speed Selangor 计划 承诺在 30 至 40 天内为特定项目批出审批，而 槟城州近期仅用 36 天就批准了 38,000 个单位的 Rumah Madani Bakat Baru 大型住房项目。

“这些例子显示，只要政府有决心，改革是有希望的，”马来西亚房地产与房屋发展商公会（Rehda）主席拿督何汉生（Datuk Ho Hon Sang）说。不过他也提醒，审批瓶颈往往出现在外部机构和公用事业部门，而非规划部门本身。

“事实上，许多时候审批卡住是因为外部单位。以道路为例，这不仅仅是开发项目自身的问题，还需与公共工程局（JKR）及其他机构协商。我记得有个项目必须铺设长达8公里的水管通往一个小型地段，想象一下这8公里的成本。为了降低费用，我们谈判了好几个月。这些因素叠加起来，使审批过程冗长——不同于那些基础设施完善、服务触手可及的国家，”何汉生回忆道。

发展商还提出了其他改革建议，包括 “并行审批制度”（允许多个技术部门同时审查，而非顺序审批）、为大型项目开设快速通道，甚至 引入区块链土地登记系统，以防止产权纠纷并提升透明度。

文件与规划的管控层面

《吉隆坡本地计划2040》（KLLP2040）展示了审批过程如何超越工程合规的范畴。吉隆坡市政局（DBKL）引入了七个规划管控层面，将分区规则与社会、文化和象征性因素叠加。

例如，“遗产地区与建筑物”管控层确保市中心的建筑风格得以保留，防止现代高楼抹去吉隆坡的文化身份。“国家皇宫高度控制区”保护皇宫的庄严，而“视线控制”则确保如吉隆坡塔及双子塔等标志性地标仍可清晰可见，成为城市象征。

其他控制层则关注社会公平。“可负担房屋（RMM）”规划控制层确保重建项目为B40和M40群体保留或增加可负担房屋数量。同时，“私人项目中的公共开放空间（OS4）”倡议规定，即使在高密度高层开发中，也必须提供可进入的绿色空间，以实现城市在2040年前为每位居民提供20平方米开放空间的目标。

审批的重要性

根据最新城市规划数据，吉隆坡仍有约3,954英亩未开发土地，大部分尚未被承诺开发。这些地块如何通过审批流程被释放，将决定城市未来几十年的密度、可负担性与可持续性。

对开发商而言，延误与效率低下不仅令人沮丧，还会推高成本，而最终由购房者承担。“每拖延一天审批，房价就会更贵。” Teh说道。

不只是繁文缛节

批评者常将审批程序视为繁琐的官僚手续，但事实上，从山坡项目的地形分析到皇宫附近的高度限制，每一项要求都是有意设计的安全防护措施。它们旨在平衡经济增长、安全、身份认同与社会公平。

马来西亚面临的挑战并非是否要监管，而是如何实现高效且透明的监管。通过如数字化、并行审批以及联邦与州层面的更好协调等改革，审批过程可以同时服务于开发商与公众利益。

在此意义上，审批不仅是官僚程序，而是负责任的城市建设过程。它是支撑马来西亚城市未来发展的“无形地基”。

来源： 星洲媒体集团（Star Media Group Berhad） - 星洲产业（Star Property）发布日期： 2025年10月3日 - Samantha Wong - 由 ChatGPT 翻译