新山城市中心的强大潜力

基础设施发展、政府倡议与战略性投资持续增长

作为应对美国关税压力的“披甲骑士”，那些迅猛而强劲地推动新山房地产格局发展的力量，正在与时间赛跑中迅速留下烙印。美国前总统唐纳德·特朗普对马来西亚征收的24%关税，将通过若干催化项目和政府倡议进行对冲，例如新山-新加坡捷运系统（RTS）以及新山-新加坡特别经济区（JS-SEZ）。

为应对沉重的关税压迫，马来西亚政府已确定，将出口市场多元化至肯尼亚和阿尔及利亚等国家，是一项可行的策略。然而，有报告指出，政府的主要焦点仍集中在大力发展南部地区，该区域正爆发出巨大的发展潜力。

每天有超过30万名马来西亚人穿越新山-新加坡长堤，使其成为世界上最繁忙的国际通道之一。不幸的是，为了换取有利的汇率优势，民众在身心上所付出的代价也不容小觑。因此，当地居民，特别是每天往返新加坡的新山通勤族，正热切期待RTS的最终建成。

长堤上的每日拥堵情况。

除了新山-新加坡捷运系统（RTS），近期备受关注的还有高架自动快速交通系统（E-ART）。预计该系统将连接至武吉查卡（Bukit Chagar）主要换乘站，并最终配合RTS运作，这个涵盖32个车站的E-ART系统将大大缓解交通拥堵，提升流动性，从而推动柔佛州实现低碳目标。最终路线建议预计将在8月公布。

发展商情绪

多家在柔佛拥有关键土地储备的大型发展商，正在积极为即将到来的新山-新加坡捷运系统（RTS）和柔佛-新加坡特别经济区（JS-SEZ）做好准备。被视为提升投资者信心的催化剂，这两项重大发展正持续将柔佛推向聚光灯下。

“柔佛-新加坡特别经济区标志着一个全新经济架构阶段的开启，需要系统性的思维、整合性平台以及跨境的可扩展性。作为柔佛州战略发展机构，柔佛机构（Johor Corporation）在推动此架构落地方面扮演着核心角色。”——柔佛机构总裁兼首席执行官、JLand集团（JLG）主席拿督赛莫哈末·赛依布拉欣（Datuk Syed Mohamed Syed Ibrahim）。

他进一步阐述了JLG的区域战略，重点是在柔佛打造具备复原力与智能的社区，带来长期社会经济影响，强化柔佛作为东南亚下一代创新走廊的地位。

IOI产业集团（IOI Properties Group Bhd）南部区域首席运营官林明阳（Lim Beng Yeang）对JS-SEZ充满期待，但也表达了一些担忧：“JS-SEZ 正在成为高价值投资的枢纽，具备有吸引力的税务优惠，包括针对知识型员工的特别企业税率。这项旗舰经济区将专注于制造业、商业服务、数字经济、能源与绿色经济、粮食安全、健康、物流与旅游领域。我们预见这将对IOI工业园带来积极影响。”他在古来 IOI 展示厅接受《StarProperty》专访时说道。

“除了当前的地缘政治问题和美方持续关税与制裁所引发的全球市场波动，我们及整个产业所面临的主要挑战还包括建筑成本上涨、技术工人短缺、合规成本提升、更高的监管要求，以及冗长的审批程序。这些问题相当复杂，需要开发商、金融机构、政策制定者与监管机构之间的协作与承诺，才能有效应对这些系统性挑战，确保房地产市场可持续发展。”他表示。

马星集团（Mah Sing Group Bhd）分享道，本地投资者越来越将柔佛视为长期增长走廊，而来自新加坡与中国的外国投资者也积极探索住宅发展机会，原因包括地理位置优势、激励政策及成本优势。然而，在迅速发展的同时，该集团也表示须谨慎应对不断演变的监管框架，特别是在确保项目符合经济区要求与享有相关优惠方面。此外，随着更多发展商蜂拥而至，预料竞争将变得更为激烈。

马星集团首席执行官兼执行董事拿督云天佑（Datuk Voon Tin Yow）也表达了类似看法，尤其是在建筑成本上涨方面。“对于住宅项目而言，在控制建筑成本上升的同时维持房屋可负担性仍是一大挑战；至于工业领域，能否匹配高科技租户对基础设施的需求至关重要。马星集团正积极与政府相关单位沟通，以掌握最新政策动向，并在设计与建造方面进行创新，以保持成本效益。我们也正在投资智慧基础设施与可持续方案，以让我们的产品具备未来竞争力，并保障购屋者与合作伙伴的长期利益。”他说道。

另一方面，IJM Land Bhd 更关注交通可达性问题。“任何大型发展都会面临挑战，JS-SEZ 亦不例外。随着经济区预期吸引更多人口，确保交通可达性成为关键课题。随着人口增长，柔佛必须投资改善道路基础设施、提升高速公路以及加强公共交通系统，以支撑居民与劳工的流动需求。此外，日益紧张的贸易战也带来不确定性，这可能影响购屋者对高价值资产如房地产的信心。”——IJM Land 高级总经理苏伟丰（Soh Wai Fong）指出。

当被问及如何缓解这些问题时，他提出“分阶段推介”策略：“为了避免住宅供过于求的现象，我们依赖数据驱动的规划，并采用依据真实市场需求分阶段推出的方式，而不是凭猜测或过度开发。我们也优先确保产品组合多元化，推出可负担、中等价位以及生活方式住宅，以满足社区多样化的需求。”苏说。

Rising construction costs are challenging developer profit margins.

热门产业类型蓬勃发展

面对柔佛州房地产市场的新一轮繁荣，发展商是如何应对的？尽管外国需求不断涌入，市场环境持续演变，但有一项趋势始终如一——排屋仍然最受欢迎。根据房地产顾问公司 Knight Frank 援引国家产业资讯中心（Napic）的数据，从 2020 年至 2024 年，在新山市（Johor Bahru）地区，双层与三层排屋始终是交易量最高的住宅类型，占每年住宅交易总量的 39.2% 至 44%。

单层排屋则在 2020 至 2024 年期间稳居第二，市场份额介于 12.8% 至 19% 之间。然而，服务式公寓在 2023 年开始受到青睐，占据了 12.6% 的交易量，并在 2024 年超越了仅占 11% 的单层排屋。

根据 Napic 的资料，2020 至 2022 年期间，新山市大部分的双层与三层排屋交易集中在 RM400,000 至 RM700,000 的价格区间内，显示即便面对新冠疫情带来的经济挑战，这类房产价格仍具一定韧性。

不过，从 2023 年开始，市场出现上移趋势，越来越多交易集中在 RM700,000 至 RM800,000 区间。这反映了买家对于更高价格的接受度提升，可能受到柔佛市场情绪改善以及建筑和土地成本上涨的通胀压力影响。

至于新推出房产类型，服务式公寓在高楼项目中居首位，主要归因于大量高楼项目集中开发于即将建成的RTS捷运连接线周边。而在有地房产类别中，双层与三层排屋再次称霸，分别占据 2022 至 2024 年间有地房产推出总量的 69.8% 与 77.9%。

在价格层面，市场也出现显著转变。服务式公寓的新推项目在 2022 至 2024 年期间大多集中于中高至高端市场，尤其是 RM500,000 至 RM800,000 价格区间，占整体推出量的约 45.8% 至 51%。

值得注意的是，价格超过 RM1 百万的单位在同期也占据了显著比例，约为 23.2% 至 24.6%。此价格趋势反映了发展商更专注于生活方式导向型产品，特别是在新山市中心区域，该处因外国投资者与在新加坡工作的马来西亚人需求支撑而热度高涨。

至于双层与三层排屋，2022 年的多数新推出单位价格介于 RM600,000 至 RM800,000，占该类别推出总量的 37.5%。但随着市场复苏与土地、建筑成本上升，2023 与 2024 年间 RM700,000 至 RM900,000 区间的单位数量显著增加，分别占 52.5% 与 43%。

而在新山市中心，目前所见几乎全是垂直式住宅项目，这与城市空间受限和市场定位息息相关。

柔新捷运系统（RTS）预计将按计划于2026年底完工。

与时间赛跑

新山（Johor Bahru）市中心正处于关键转折点，一方面需应对如美国关税等经济压力的复杂局势，另一方面也正在借助大型基建项目如柔新捷运系统（RTS）与柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）的转型潜力。作为旗舰项目，JS-SEZ 旨在吸引高价值投资，凭借其战略性位置与优惠税制，推动经济增长，营造有利于创新的生态体系。发展商与马来西亚政府采取的积极态度，体现出共同愿景，即通过跨领域合作解决现有挑战，把柔佛推向全球竞争舞台。

尽管前景乐观，但这趟旅程依旧充满挑战且尚未完成。建筑成本上升、技术工人短缺，以及官僚程序复杂等问题，都是必须正视的障碍，所有利益相关者需共同努力才能克服。发展商如IOI产业（IOI Properties）与马星集团（Mah Sing Group）虽清楚面临的挑战，但仍对柔佛长期的房地产市场前景保持乐观。他们专注于可持续与具韧性的开发方式，这对确保项目不仅符合JS-SEZ要求，也符合打造高品质居住与工作环境的宏观目标至关重要。

随着更多本地与外国投资者把目光投向柔佛，该地区已为持续增长做好准备。基础设施进步、政府倡议与战略投资的完美结合，将在塑造柔佛未来中扮演关键角色，并有望确立其为东南亚经济强国。因此，新山市中心正在进行的发展，被马来西亚人民与全球投资者称为“新时代的开始”，预示着这片土地将为企业与居民提供充满活力的新前景。

资料来源：Star Media Group Berhad - Star Property（2025年6月13日，Samantha Wong）- 由 ChatGPT 翻译