巨大的分化开始减缓

上涨的成本正在重塑马来西亚的住房拥有模式

围绕马来西亚房地产行业的讨论已经发生了根本性变化。不再仅仅关注销售量或资本增长，行业的关注点现在牢牢聚焦于一个具有国家意义的问题，即购房者与租房者之间的平衡正在发生变化。

来自近期 StarProperty 2026 年预算圆桌会议的一项有趣观察，证实了许多专家的猜测。材料、土地和合规成本的持续上升压力，如今正直接并显著地影响国家的购房者-租房者比例。

这一现象表明，对马来西亚长期追求的高住房拥有率构成了重大结构性考验。数据显示，越来越多的马来西亚人被价格排除在购房市场之外，被迫进入日益昂贵的租赁环境。今天，政策制定者面临的挑战是推出从根源上解决成本危机的措施，而不仅仅是应对可负担性紧张的症状。

住房拥有率的高位停滞

几十年来，马来西亚一直保持着自豪的高住房拥有率。20 世纪 80 年代和 90 年代，全国住房拥有率稳定保持在 80% 以上，使自有住房成为主要的居住形式。这种稳定性是国家强劲经济增长和稳健国家住房政策的标志。

然而，新千年引入了持续的压力点。整个 2000 年代，住房拥有率下降，在 70% 至 75% 之间徘徊，而 2010 年人口普查记录显示，正式和非正式住房的拥有率为 72.5%。尽管国家在本十年后期有所恢复，根据《家庭收入与基本设施调查》，2019 年达到 76.9% 的高峰，但这一上升势头似乎已经停滞。最新数据，来自 2022 年的人口普查，显示略微但显著的下降，住房拥有率降至 76.5%。

尽管 76.5% 在全球范围内仍然属于较高水平，但近期的停滞和小幅下降在行业内引起了警示。这一微妙的变化表明，曾经支撑大规模住房拥有的机制——稳定的价格、可获得的融资以及稳健的工资增长——正努力跟上日益加速的住房生产成本。边际下降更像是一个信号，而非欲望的失败，它表明越来越多的 B40 和 M40 家庭已接近可负担性的上限。

成本推动危机

2026 年预算圆桌讨论的核心结论是，对住房拥有率停滞的原因达成了一致共识，即结构性的成本推动危机。每一处房产的价格基本上由三个不可谈判的因素决定：建筑成本、土地成本和合规成本。

过去几年全球供应链的中断导致关键原材料（包括钢材和水泥）价格大幅波动。这些成本在马来西亚通常因物流和进口依赖而被放大，使得建筑成本更高，开发周期也更难预测。

随着人口城市化继续集中在主要中心，如巴生谷、槟城和新山，可获取且位置优越的土地日益稀缺且价格高昂。这迫使开发商在偏远、不受欢迎的区域建房，或者将高昂的土地成本转嫁给购房者之间做出选择。

开发商还需要满足众多监管和基础设施要求，这些要求虽然确保了有序和可持续的发展，但也增加了大量固定成本，而这些成本最终必须由最终购房者承担。

当这三个成本因素同时上升时，新房的基本入门价格就会被推高至中位家庭的财务承受能力之外。因此，无法支付更高首付款或获得足够融资的潜在首次购房者，唯一的选择就是——留在租赁市场或进入租赁市场。 版权：星洲媒体集团有限公司 - 星地产 - 2025 年 10 月 3 日刊登 - Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译