“大使馆区”土地纠纷：政府估价员称她依赖吉隆坡市政局（DBKL）的分区信息，而非土地的“期望价值”

吉隆坡（7月10日）：一名政府地产估价专家表示，她依赖吉隆坡市政局（DBKL）公布的规划或分区信息，而“Duta enclave”（大使馆区）土地原告方的私人估价员则是基于未来可能开发的推测。

作为法院审理“应付中间利润（mesne profits）”程序的一部分，努尔扎希拉·乌玛尔（Nurzahirah Umar）作证时表示，分区是她在评估这片263.27英亩土地市场价值时考虑的九个因素之一。

“分区因素或标的地产的发展潜力各有不同。我是根据DBKL公布的规划或分区信息来评估该土地的，其在2018年前的估值被指定为‘每英亩10人的住宅区’，”她在周四的证词中表示。

她补充说，从2019年起，她采用《吉隆坡城市计划2020》公布的混合发展分区，容积率为1:1.6。

这意味着，对于一块1万平方英尺的土地，1:1.6的比例允许建设1.6万平方英尺的总楼面空间。楼面空间包括所有可使用的楼层面积，但不包括电梯井和楼梯间等。

“原告方的估价员仅依赖周边地区获批的发展项目，而忽视了当前对该地块生效的分区规定。

“这是不准确且不可接受的，因为它完全基于假设和投机性的预测，关于可能在该地块进行的开发类型，”她补充道。

根据《乔伊特英国法律词典》（Jowitt’s Dictionary of English Law），中间利润（mesne profits）指“侵占者在占用房产期间已经或可能获得的租金和利润，因此必须支付给真正的业主，作为其所犯侵权行为的赔偿”。

政府的立场是，中间利润的估值为2.89846亿令吉，仅是Semantan Estate指定估价员最高132.42亿令吉估值的一小部分。

审讯将在八月继续

然而，在交叉询问的多个环节中，当Semantan Estate的律师伊拉·比斯瓦斯（Ira Biswas）问及分区是否会发生变化并非一成不变时，证人未能给出明确回答。

比斯瓦斯：从1957年至1961年，该土地[有争议的土地]并不属于任何地方规划当局的职责范围。努尔扎希拉：不同意。

比斯瓦斯还强调，努尔扎希拉的估值报告中没有包含关于具体交易的分区信息文件作为证据。

努尔扎希拉还表示，她已对2012年至2021年的时期进行了估值。她称，她依赖于AA Wragg在1956年的土地基值，以及政府估价员哈丽玛图·赛益达·阿卜杜·加尼（Halimatul Saeidah Abd Ghani）1957年至2011年的报告。哈丽玛图此前也曾在审理中作证。

在她的陈述中，努尔扎希拉称她的“基值”为每英亩3,784令吉，而Semantan的估价员使用的是每英亩6,000令吉。

她补充道，她依赖Wragg的报告，因为他当时是唯一的估价员，最了解该地产的原始物理状况及当时的市场情况。

“相比之下，原告方的估价员是进行回溯性估值，且对相关时间该地产的实际状况缺乏清晰了解，因此使用的每英亩6,000令吉基准过高，”她补充道。

然而，在交叉询问中，比斯瓦斯强调，这一评估并非基于证人本人的第一手知识，而是依赖他人报告。

比斯瓦斯的交叉询问仍在进行中，审理预计将于8月6日继续。

涉案土地于1956年被政府以132万令吉的价格，根据当时的《土地征用法令》收购，用于开发外交（大使馆）区。

2009年，高等法院裁定政府侵占了该土地，2012年，上诉庭和联邦法院维持了这一裁决。

2018年11月，由时任上诉庭主席丹斯里阿末·马阿洛普（Tan Sri Ahmad Maarop）领导的联邦法院合议庭驳回了马来西亚政府要求复审2012年裁决的申请，使该判决继续生效。

Semantan Estate声称，他们保留在武吉峇都（Mukim Batu）该土地的受益权益，并指控政府非法占有，应支付中间利润作为侵占损害赔偿，由法院裁定具体金额。

来源: Edgeprop.my - 2025年7月10日发表 - Tarani Palani & theedgemalaysia.com - 由 ChatGPT 翻译