吉隆坡依然是全马最昂贵的租赁市场

尽管2025年第一季度马来西亚的租户与投资者迎来了一个相对稳定的时期，各预算层级的住宅公寓租金普遍保持稳定，吉隆坡依然稳坐全国平均租金最高的宝座。

根据Juwai IQI联合创办人兼集团首席执行员Kashif Ansari的说法，马来西亚的月租金在年对年比较中几乎没有波动，显示出一个平衡的市场。此发现是基于该集团每季度对全国超过4,500笔IQI租赁交易的分析所得。

“在马来西亚，全国四个租金等级（可负担、中端、高端和豪华）的平均月租金与一年前相比，涨跌幅度均不超过1.5%。这表明市场处于平衡状态，没有剧烈波动，这对投资者和租户来说都是一大安慰。”Ansari表示。

尽管整体租金相对稳定，吉隆坡依然是马来西亚所有价格类别中租金最昂贵的城市。虽然在大多数层级中，吉隆坡与全国平均租金的差距不算太大，但在“可负担”层级的差距则更为明显。

各租金等级的平均月租金如下：

• 豪华级（7,501令吉及以上）：10,172令吉

• 高端级（5,001至7,500令吉）：6,338令吉

• 中端级（2,501至5,000令吉）：3,409令吉

• 可负担级（低于2,500令吉）：1,674令吉

吉隆坡可负担租赁市场的平均租金为1,808令吉，比全国平均水平高出8%。这表明即使是在预算有限的情况下，身处首都的租户也面临着比其他地区更高的生活成本。

一个以稳定为特征的市场

整体而言，租金价格表现出强劲的韧性，反映了供需之间的平衡，以及房东与租户之间的信心。介于5,001至7,500令吉之间的高端住宅，其租金略有上升，全国平均租金上调至6,344令吉。

在吉隆坡，高端住宅的租金上涨了0.5%，而雪兰莪则录得略高的1.1%增幅。根据安萨里（Ansari）的说法，这些数据反映了专业人士和高收入租户对生活便利性、空间和地段的持续需求。

在入门级方面，全国范围内，低于2,500令吉的可负担租赁价格基本保持不变。值得注意的是，雪兰莪在这一细分市场中逆势增长3.2%，凸显了在预算有限的家庭和初入城市的求职者中，租赁需求的增长。

与此同时，中端市场（介于2,501至5,000令吉之间）在全国范围内略微下跌了1.4%。这一小幅调整为希望升级至更大或地段更优房屋的租户提供了机会，同时不会损害房东的整体收益。

“虽然马来西亚在高价租赁市场上拥有庞大的市场，但实际上，以低于2,500令吉的可负担住宅为主的入门级市场，占据了租赁交易的最大份额。这是理所当然的，也显示出租赁市场正在响应真实的需求。在我们的数据集中，低于2,500令吉的租约占近九成交易，这也再次强调了马来西亚对年轻家庭和在职家庭的吸引力。”——安萨里说。

未来展望

展望未来，预计未来12个月，租赁市场将继续温和增长的轨迹，受惠于货币政策的稳定以及关键地区持续的需求。

随着国家银行将隔夜政策利率下调至2.75%，融资成本将有所下降，预期将增强购房者和投资者的信心。这可能会带来一个更具竞争力的租赁市场，随着房产供应增加，租金也可能因需求上升而上涨。

尽管如此，预计在接下来的季度中，吉隆坡将继续引领租赁市场的增长，主要受城市化、经济活动和特定细分市场中供应有限的推动。相较之下，雪兰莪将保持平稳，受其更深厚的租赁基础与稳定的通勤人口需求所支撑。

至于柔佛州，随着与新加坡之间日益加强的融合，尤其是正在建设的RTS捷运连接线及柔新特别经济区（SEZ）计划，预计将吸引更多新居民及寻求收益的投资者。尤其是在新山的新兴高楼住宅项目中，这些跨境发展有望进一步推高租金回报率。

在全国范围内，预计未来三个季度的租金增长将维持在1%至3%的区间内。

预期情况

按租金价位区分，不同细分市场将以不同的速度表现：

• 可负担型： 预计将保持整体稳定，因为新增供应与市场需求相匹配。该级别在市场交易量中仍占据主导地位。

• 中端市场： 有望实现温和增长，受薪资增长以及人口迁移至巴生谷和新山等城市枢纽的推动。

• 高端市场： 预计将增长2%至4%，原因是外籍人士回流以及新房供应受限。

• 豪华市场： 预计将保持稳定，受限量库存和高净值租户群体的支撑。

吉隆坡的韧性核心

吉隆坡持续蝉联全国最昂贵租赁市场的地位，背后有着坚实的基本面支撑：高就业集中度、国际连通性、丰富的生活方式选择，以及日趋成熟的高楼住宅市场。这座首都的租金水平不仅反映了房地产的价值，也体现了其作为马来西亚商业、文化与便利中心的地位。

值得注意的是，这座城市的租赁优势看起来是可持续的。即便吉隆坡的租金溢价在大多数价格等级中仅高出全国平均1%，但由于活动密度高、对市中心位置的强劲需求以及地段稀缺性，租金仍被维持在高位。

这种动态也突显了首都租赁市场的细微差别。尽管吉隆坡的豪华住宅租金并未显著高于其他国际大都市，但在可负担性方面却变得相对更难企及，预算有限的租户面临显著更高的基础成本。

吉隆坡位居租赁价格阶梯之顶，提醒我们该市在全国住宅经济中扮演的核心角色，同时也是观察城市需求、人口迁移和可负担性趋势将如何影响马来西亚房地产市场未来走势的重要风向标。 资料来源：Star Media Group Berhad - Star Property - 发布日期：2025年7月21日 - 作者：Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译