可负担性并非简单问题

政策影响房价，年轻一代花费在其他方面

尽管大家普遍讨论的是房价增长超过工资水平，许多购房者在获取房贷时面临困难，但在 StarProperty 2026 财政预算圆桌会议 上，房地产开发商指出，住房可负担性有两个方面——推动房价上涨的政策与潜在购房者的支付能力。

例如，每个项目中的土著（Bumiputera）配额和可负担住房配额对开发商都有内在持有成本，因为这些单位可能不会像开放市场单位那样快速售出。此外，实施可负担住房要求促使开发商采取**交叉补贴（cross-subsidy）**的做法，即将可负担住房开发成本转嫁到大多数中产阶级（M40）马来西亚人购买的开放市场房屋上。

开发商表示，更复杂的是，各州对于土著单位和可负担住房的配额不同，导致更多资源和时间被投入以遵守相关规定。

尽管业界承认土著配额是国家核心政策的一部分，但开发商表示，如果能够建立一个流畅透明的机制，将未售出的土著配额单位释放到所有州的开放市场，将有助于降低成本。

“我们一直期望有一个透明的释放机制，可以在某个日期后自动释放未售出的单位。但这在所有州并未真正实施。有些州比其他州透明得多，”IJM Land Bhd 首席营运官 Datuk Chai Kian Soon说道。

Chai 还建议，将帮助资金用于土著购房者，利用开发商向州政府支付的未售出土著单位释放款项。然而，目前当局并未披露这笔款项的使用情况。

“我一直关心的是，这笔资金到底去了哪里？如果下一位土著买家来购买开发商的土著单位，这笔资金就可以用来帮助买家，同时我们也能够出售这些单位，”Chai 补充道。

UEM Sunrise Bhd 首席营销官 Emily Teh 表示，业界希望土著配额相关事务能够更高效。

“（当）开发商必须等待单位释放时，会对现金流造成影响，同时也影响效率。出售全部单位所需的时间越短，项目效率就越高，”她说。“如果有更好的援助或计划帮助土著买家，那么就不必一直等待土著单位释放。”

Chai 还希望，可将释放机制应用于可负担住房，使开发商更容易、更快速地将未售出的单位开放给购房者，而无需由各自的住房委员会进行筛选。

“我们希望对仍未售出的单位有释放机制，在经过当地政府多次寻找买家尝试后。我们应该被允许将其释放到普通市场，因为会有人购买，并可能出租给想租房的人。但现在你不能这样做。你不允许那些认为可以以 RM280,000、RM250,000、RM300,000 和 RM350,000 投资这种类型房产的人购买，这些价格对于这些实际上提供资本并通过租金获得回报的人来说非常可负担。如果你有这样的机制去执行并释放我们的财务负担，这将稍微鼓励我们（开发商）。”

Chai 希望在所有州份建立透明机制，用于释放未售出的土著配额单位和可负担住房单位。 —Low Lay Phon/The Star

交叉补贴：非 B40 群体房价更高

Chai 还指出，可负担住房部分资金是通过与开放市场住房的交叉补贴来支持的，这导致后者的价格更高。他表示，政府应通过降低土地溢价和简化可负担住房的审批流程来减轻开发商的负担，而不是让开发商独自承担提供可负担住房的任务。

“低成本住房是由高端住房交叉补贴的。事实仍然是，这只是价格的转移，”Chai 说。“最终，这使得（高端）类别变得无法负担。

“这就是我们希望政府能够支持的地方。我们希望土地溢价更低，其他审批流程也能加快，”他补充道。

Sime Darby Property Bhd 集团董事总经理 Datuk Seri Azmir Merican 建议设立住房发展基金，由开发商为可负担住房的发展做出贡献，而不是被强制规定固定数量的单位。他还建议政府完全接管可负担住房的供应，利用政府筹集资金的便利。

“政府可以建设过渡住房或可负担住房，因为政府的融资成本会相当高效。政府的融资成本相对较低，比我们自己建造更低，因为政府可以以较低的利率筹集资金，”Azmir 说道。

“尽管住房价格被定为可负担，但购房者在财务上也有其他承诺，”Ho 说道。 —Low Lay Phon/The Star

不同的财务优先事项

面对购房者贷款被拒的情况，开发商表示，社会出现了一种转变，尤其是年轻一代对拥有住房的优先级降低，即便市场上有价格可负担的房产。

马来西亚房地产与住宅开发商协会（Rehda）主席 Datuk Ho Hon Sang 举例说明：对于一处价值 RM300,000 的房产，贷款 100%，期限 35 年，利率 3.75%，按月偿还仍在收入 RM5,000（底层 40% 家庭收入的最高范围）能力范围内。然而，Ho 指出，贷款被拒往往是由于购房者其他的财务承诺，而这些是开发商无法控制的。

“举例来说，RM300,000，银行贷款 100%。利率目前低于 4%，贷款期限 35 年。因此，每月还款大约 RM1,400。如果看 B40 群体，最高收入大约 RM5,000。按住房成本负担方法，月供是可负担的。事实上，银行无法放贷，因为他们未通过 CTOS。然后我们（开发商）被告知这房子不可负担。实际上情况非常困难，因为购房者还有其他财务承诺，而我们并不知情，”他说。（注：住房成本负担方法认为，如果住房成本低于家庭月收入的 30%，则房屋可负担。）

Azmir 表示，对于首次购房者，像**雪兰莪可负担服务式公寓（SAMM）**这样的可负担计划是一个可行选择。

“针对年轻一代购房者，应加强租购计划（rent-to-own），”Teh 说道。 —Low Lay Phon/The Star

Teh 呼吁增加 built-to-rent 类型的发展，以满足 B40 和年轻一代的需求，同时为开发商提供支持以进行此类开发。

“社会需求发生了巨大变化，尤其是年轻一代。我们可以采用 built-to-rent 或 rent-to-own 模式，这需要更广泛的政策支持来协助开发商推广，因为这确实会带来现金流问题。但我们需要为年轻一代提供更强有力的 built-to-rent 或 rent-to-own 计划，”她说道。

Tropicana Corporation Bhd 首席执行官 Ong Chou Wen 建议设立与工资增长挂钩的分阶段融资计划（step-up financing），以帮助购房者养成理财纪律。

“灵活型住房贷款，按自己能力或意愿支付，并不能约束购房者。因此，一个结构化的分阶段计划可能在前五年更可行。交付空置房后，你支付固定金额，然后逐步增加。这与家庭收入的逐年增长相匹配，”Ong 说。

“这些措施完全针对可负担住房类别，无论是公营还是私营，因为这类客户的信用状况有些问题。即便有 RM10,000 的首付，他们仍无法获得银行批准。这是因为他们还有其他支出和财务承诺，这超出了开发商的帮助能力，”他补充道。

Ong 还认为，目前的贷款标准和流程不太可能改变，因为中央银行会确保不良贷款（non-performing loans）得到控制。

“马来西亚国家银行采用非常严格的审核流程，如果他们对现状满意，就不会放宽，因为这种方式在控制不良贷款方面非常有效，”他说。

“政府可以以较低的利率筹集资金来进行可负担住房开发，”Azmir 说道。 —Low Lay Phon/The Star

“Ong 表示，需要设立分阶段融资计划，以帮助购房者养成理财纪律。” —Low Lay Phon/The Star

来源: Star Media Group Berhad - Star Property - 2025 年 10 月 3 日刊登 - StarProperty Team & Yip Wai Fong - 由 ChatGPT 翻译