公平获得购屋机会
- malaysiaproptrend
- 10月7日
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零工族与房贷的长期拉锯战
迅速崛起的非正式就业产业，也就是所谓的零工经济（gig economy），彻底改变了我们的生活方式。无论是便利性还是价格，如今马来西亚的电子商务生活方式，几乎都由这些零工劳动者支撑起来。他们是在困难时期默默付出的“无名英雄”，特别是在疫情期间，身穿多层防护装备、扫描无数个QR码，只为了让其他人能安全地待在家中。
如今，这个行业的范围已大幅扩展，涵盖从电召车司机、外卖骑手到自由设计师与程式编写员等各类工作。
零工工作者已成为劳动力市场中不可或缺的一部分。然而，虽然这种灵活的经济体系蓬勃发展，许多从业者却被排除在人生最重要的里程碑之一——购房置业之外。
与拥有固定月薪和工资单的员工不同，零工工作者的收入往往不稳定、信用记录有限，而且几乎没有退休金缴纳。这些现实状况与银行审查房贷申请时所依赖的传统框架格格不入。
结果是什么？大量马来西亚人——尤其是年轻群体，也是零工经济的主力军——陷入了“长期租房”的困境，而非成为屋主。
“对于低收入家庭与零工工作者来说，最大的障碍是他们在房屋融资方面的受限。传统贷款机构往往因其信用不足与收入不稳定而犹豫批贷，这使他们难以获得房贷。这种融资受限不仅让他们被拒之房产市场之外，还迫使更多人涌入租赁市场，推高需求，从而进一步抬升租金水平。”—— Avaland Bhd 战略规划总监 David Aw
理解银行为何保持谨慎
从银行业角度来看，他们的谨慎并非出于歧视，而是基于风险管理的考量。房贷违约的代价高昂，而由于没有可转售坏账的二级市场，银行必须格外小心行事。
Tropicana Corporation Bhd 首席执行官翁周文（Ong Chou Wen）指出，银行方面其实是“身不由己”。“银行的放贷政策和信用审核流程都是由马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia，简称BNM）所监管的。无论是CIMB、Maybank还是其他银行，都必须遵守央行的规定。他们之所以严格，是因为不希望出现太多不良贷款。银行本身没有营销部门来出售未还清的房产，他们只想收回资金。这就是银行始终保持谨慎的原因。”
这揭示了一个重大的结构性缺口。除非**马来西亚国家银行（BNM）**调整相关规定，允许更具弹性的保障机制或更灵活的承保方式，否则商业银行几乎没有空间进行创新。
Bukit Kiara Properties 集团董事总经理拿督NK Tong则针对翁周文的观点提出了更广泛的政策疑问：“这是一个值得关注的观点。我在想，国家银行在房贷政策上的思路，是否与房屋及地方政府部（KPKT），或国家‘居者有其屋’议程保持一致？”
开发商建议
虽然开发商承认存在风险，但他们也认为，有办法可以负责任地扩大零工经济从业者的购房融资渠道。他们的建议清单涵盖了从重新思考收入评估方法到加快政府支持计划的落实。
Gamuda Land 首席执行官朱伟伦 (Chu Wai Lune) 建议采用替代文件或更广泛的收入证明定义。
“通过允许政府支持计划接受替代收入文件，例如公积金 (EPF)、社会保险 (SOCSO) 或稳定的电子钱包或银行转账记录，为新兴收入群体，包括零工经济从业者和自由职业者，扩大购房融资渠道。随着工作模式的发展，这些包容性措施可以帮助年轻的马来西亚人更早、更有信心地进入住房市场。”
Malton Bhd 执行董事拿督洪来全 (Datuk Hong Lay Chuan) 提出重新校准评估框架。
“我们建议金融机构开发更具包容性的住房贷款分析方法，考虑零工经济收入、递增收入潜力，以及施工期间仅计利息的债务服务比率 (DSR) 计算。”
意识到首付仍然是另一道障碍，Mah Sing Group Bhd 首席执行官兼执行董事拿督温天耀 (Datuk Voon Tin Yow) 建议加快针对性补贴的推出。
“加快实施 Madani 首付计划，向21至40岁的购房者提供最多30,000令吉的补贴，包括零工经济从业者，适用于价格不超过500,000令吉的房产。我们建议将资金直接存入住房贷款账户或用作首付款的一部分。”
Radium Development Bhd 集团董事总经理拿督甘礼 (Datuk Gary Gan) 认为应通过担保机制增强现有的安全保障网。
“住房信贷担保计划 (SJKP) 是一项良好的举措，它保护通常被认为高风险的借贷双方，例如零工经济从业者。随着零工经济的发展，加强这一计划是合理的，使更多传统劳动力之外的人能够进入房产阶梯。目前，严格的银行贷款标准和缺乏针对性金融产品阻碍了这些群体的购房。”
潜在的连锁反应威胁
从愿望清单中得到的一个关键结论是，将零工经济从业者排除在房产拥有周期之外，会产生连锁反应，例如租赁需求上升、新房供应吸收速度放缓，以及有薪和无薪工作者之间的财富差距进一步扩大。
改革的呼声不仅仅关乎公平，零工经济也不是一时的潮流。研究估计，到2023年，零工经济从业者人数已达到三百万的历史新高。随着数字平台和灵活就业模式的发展，这一数字预计将进一步增长。如果住房政策仍只针对传统员工设计，那么这一不断增长的人群将面临被永久边缘化的风险。
寻求平衡
讨论的核心是如何在谨慎与包容之间找到最佳平衡。一方面，银行和监管机构对维持金融稳定和关注不良贷款持谨慎态度，这是可以理解的；另一方面，政策制定者和开发商则希望提供能够反映马来西亚人实际工作与收入方式的解决方案。
对于零工经济从业者来说，拥有自住房的梦想似乎近在咫尺，却仍令人沮丧地遥不可及。随着住房市场继续面临可负担性挑战，零工从业者是否被纳入住房贷款讨论，将深刻影响马来西亚房地产业的未来。
因此，关键问题不在于零工经济从业者是否应获得公平的贷款机会，而是必须开始质疑：马来西亚的金融体系是否真正准备好适应并接纳这一肯定会长期存在的多元化劳动力群体。 版权所有：星洲媒体集团有限公司 - 星地产 - 发布日期：2025年10月3日 - Samantha Wong - 由 ChatGPT 翻译
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