低于RM100,000的老旧房产是否值得购买？

在马来西亚充满活力且价格经常偏高的房地产市场中，低于RM100,000的房产非常罕见，就像寻找四叶草一样。当这些房产出现时，通常是二手出售物业，且多为已过10年以上限售期的老旧低价公寓。这些房产并非现代光鲜的城市公寓，而往往是维护不善、人口密集的建筑，位于大多数人认为不理想的地区。

这些房产提醒我们过去的城市规划时代，它们通常位于像Chow Kit、Pudu或Kampung Attap这样的成熟老区。极少数情况下，若出现在市中心，也通常隐藏在破旧的商铺背后，不易被普通观察者发现。居住在这些老旧公寓的居民多为B40收入群体或寻找廉价租金的外国劳工，这也带来一些已知的社会问题，包括噪音过大、卫生问题以及公共区域维护不足。除了生活条件问题，这些建筑也是潜在的“定时炸弹”，电力和管道问题可能随时出现。

这引出了一个简单但深刻的问题：谁会理智地购买或投资这样的房产？对大多数马来西亚人来说，购买需要立即进行昂贵修缮、位于不理想区域且存在社会问题的房产，是难以接受的。这些房产通常被视为负担，而非资产。

然而，仔细观察市场会发现一个有趣的事实。极少数人不仅购买这些房产，还积极寻找它们。这些人不是天真的买家，而是一群具有战略眼光的投资者和购房者，他们理解这一利基市场的独特动态。要真正理解这些房产为何具有独特价值，我们需要从传统现代房地产的指标中跳出，深入研究高风险、高回报以及因需求驱动的房地产世界。

低入场点的优势

对于某些精明的投资者来说，低于RM100,000房产的外观不佳和社会问题，并不是交易的阻碍，而是其价值主张的内在部分。关键在于一个简单的公式：低入场价格可以转化为更高的租金回报率。

以一套低成本公寓为例，购买价为RM80,000。即使每月只能出租RM600，全年租金收入仍为RM7,200。这意味着吸引人的租金回报率为9%，足以让大多数高端公寓的业主羡慕不已。对于价格在RM100,000至RM200,000的房产，每月RM800至RM1,200的租金仍然可行，租金回报率可达5-8%。

对于投资者来说，最显著的优势是从第一天起就实现正现金流。如此低的购买价格，投资者通常可以全额现金支付，完全避免贷款。这消除了利息支付、贷款手续费以及房产空置时背负债务的风险。租金收入，即使不高，在扣除通常较低的维护费和维修基金（sinking fund）后，便成为纯利润，而水电费通常由租户承担。这是一场数字游戏，五到六处此类物业的小而稳定现金流可以产生可观的每月收入。

这些出租物业的目标市场也是策略的重要部分。低成本住房的需求始终很高，尤其是来自外国工人、学生和低收入本地家庭。这提供了可靠的租户基础，即便管理上有一定挑战。善于处理这些问题的房东——仔细筛选租户、设定明确规则并主动管理维护——能够建立一个非常稳定且盈利的租赁业务。

购房者的视角

虽然投资者将这些房产视为现金流机器，但对于另一类买家来说，它们代表了真正的置业机会，往往也是唯一的机会。在一个房价中位数持续超过家庭收入增长的国家，低于RM100,000的房产为长期存在的可负担住房问题提供了切实的解决方案。

对于预算有限的年轻专业人士或小家庭来说，购买一套低成本公寓，即使维护不佳，也是关键的一步。它让他们摆脱支付租金的循环——本质上是在浪费金钱——转而开始积累房产净值。 即便该房产价值仅略有上升，它仍然是置业阶梯上的一个立足点。几年后，他们可以出售该单位，并将收益用作购置更好、更现代住房的首付款。这是为了财务稳定而作出的舒适牺牲，是每年成千上万马来西亚人做出的战略选择。

并非没有挑战

认为购买这些房产是零风险的做法是天真的。低价伴随着一系列重大挑战，潜在买家必须做好应对准备。

首先，维护是一个持续的问题。公共区域常被忽视，低廉的维护费收取率可能使管理委员会难以资助必要的维修。这意味着买家可能需要应对损坏的电梯、昏暗的照明和肮脏的公共空间。其次，单元内部可能发生高昂且不可预见的维修。几十年的房产很可能存在生锈的管道、老化的电线和漏水的屋顶，这些费用轻易超过最初的购买价格。

最后，前文提及的社会问题也是真实存在的。处理噪音邻居、解决争端以及确保租户遵守规章制度需要亲力亲为和特定的管理技能。这不是被动投资，而是一项需要时间和关注的主动事业。

虽然普通人可能会认为低于RM100,000的房产不值得购买，但对于特定市场细分群体，它们具有不可否认的价值。这类房产并非适合所有人，风险真实且多样。然而，对于了解市场、拥有正确策略并准备应对不可避免挑战的人来说，这些低成本住房可以成为回报丰厚且可行的投资。它们有力地提醒我们，在房地产世界中，价值并不总以现代化和奢华来衡量，有时更体现于务实且深刻的价格与实用性指标。 来源: Star Media Group Berhad - Star Property - 2025年8月9日刊登 - Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译