东南亚工业市场的新兴强国
- malaysiaproptrend
- 10月6日
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在政府支持、外资增长以及区域一体化加强的推动下，马来西亚的工业房地产市场正迎来变革。
战略优势和政府举措正把这个国家转型为区域工业枢纽。
马来西亚的工业领域正经历近年来最具活力的转型之一。曾经以基础制造业基地闻名的马来西亚，如今正迅速攀升价值链，拥抱先进技术，聚焦可持续发展，并建立战略合作伙伴关系，以巩固其作为区域工业强国的地位。
这一变革正在重塑马来西亚在全球供应链中的地位，并推动对工业物业的新需求，如高规格工厂、物流中心以及环保仓库。对于投资者、开发商和企业来说，这个市场展现出长期增长的迹象。
在这一势头下，马来西亚能否支撑全球投资者所期望的大型、快速推进的工业项目？
业内专家表示，马来西亚有多项优势。首先，它位于东盟中心，地理位置优越，通过巴生港、槟城港以及柔佛丹绒柏勒巴斯港的良好联通，使其成为天然物流枢纽。吉隆坡国际机场（KLIA）、新山士乃机场及槟城机场的空运设施，使其对高附加值制造业和区域分销具有吸引力。
其次，开发商正通过提供大规模、现代化的工业园区来满足需求。位于吉打的Kulim Hi-Tech Park、槟城的Batu Kawan Industrial Park以及雪兰莪的Elmina Business Park等项目提供配备公用设施、互联网和员工宿舍的现成设施，让制造商能迅速在本区域建立业务。
要实现这一切，政府支持至关重要。马来西亚投资发展局（MIDA）和各州投资机构目前提供快速审批和有针对性的激励措施。英特尔在槟城的300亿令吉投资以及特斯拉区域基地的落户，显示马来西亚有能力争取并支持大型项目。
此外，MIDA还计划通过投资太阳能项目、提升太阳能农场效率来发展数据中心产业。政府也在打造航空航天制造生态系统，吸引高附加值零部件和可持续航空技术的投资。
全球重新布局
马来西亚正从“中国+1”战略中受益。由于地缘政治紧张、供应链问题以及中国成本上升，全球制造商正寻求多元化其生产布局。马来西亚稳定的政府、双语劳动力以及成熟的贸易基础设施，使其成为极具吸引力的选择，这一点已显而易见。
电子、汽车零部件以及绿色能源制造领域正吸引更多外国直接投资（FDI）。柔佛、槟城和巴生谷已成为热点地区，并由东海岸铁路（ECRL）和泛婆罗洲大道等重大基础设施项目支撑。这些走廊正在开辟新的工业区，并提升港口、机场与制造中心之间的连通性。
科技基础设施
马来西亚工业发展的驱动力在于一场技术革命。由政府 Industry4WRD 政策引导的工业 4.0 采用，涉及人工智能（AI）和物联网（IoT）的整合。这为制造业带来了更智能、更高效的生产流程，尤其在半导体和生物技术等高科技领域。
通过 Industry4WRD 政策和国家 4IR 政策，政府旨在提升竞争力、吸引投资并培养熟练劳动力，以成为全球智能制造中心。
工业园区也开始体现这种转型。开发商正在推出集成人工智能的设施，配备预测性维护系统、智能仓储解决方案和实时能源监控。这类基础设施提升了效率，使其对寻求高科技、具有韧性的供应链生态系统的跨国公司极具吸引力。
可持续性愈发受到重视
可持续性正在重塑工业房地产市场。马来西亚绿色科技总体规划目标是在 2035 年实现 40% 的可再生能源，工业部门有望发挥主导作用。
工业承租方，尤其是面临全球可持续性报告要求日益增加压力的跨国公司，正优先采用环境、社会和治理（ESG）标准以满足合规要求。
开发商也以符合 ESG 的设施进行回应，这些设施配备可安装太阳能的屋顶、雨水收集系统以及节能建筑设计。
冷链物流和绿色仓库的增长表明，可持续性正契合电商与食品配送等新消费者行为。
半导体雄心
半导体行业展现了马来西亚的未来方向。长期以来，马来西亚以芯片后端测试和封装中心闻名，占全球市场约 13%。如今，政府正大举向上游进军，瞄准芯片设计、GPU 制造和先进生产，以吸引投资。
槟城依然是该行业的“皇冠明珠”，在 2023 年吸引了 128 亿美元（540.8 亿令吉）的半导体投资。英特尔、英飞凌和美光等全球企业持续扩张，同时 250 亿令吉的国家半导体战略旨在培训 6 万名工程师，以支持下一代需求。
逆势而上，雪兰莪最近在蒲种推出东南亚首个集成电路（IC），彰显马来西亚建设设计能力并成为完整半导体枢纽的雄心。
投资与趋势
工业房地产部门在 2025 年第一季度就已成为马来西亚房地产领域最强劲的表现者之一。更为巩固的是，马来西亚投资发展局（MIDA）批准了总值 305 亿令吉的制造业投资，其中 83.8% 来自外国。这些项目预计将创造超过 18,000 个工作岗位，并对工业房地产需求产生显著的溢出效应。
巴生、莎阿南以及柔佛依斯干达等黄金地段需要更多现代化设施。对大型仓储、物流中心以及按需定制工厂的需求正推动租金和土地价值上涨。
这促使开发商直接与企业合作，并日益采用“量身定制”模式，将先进技术、绿色特性和定制化物流需求整合进设施中。
电子商务的增长进一步提振了工业房地产的前景。随着消费者对更快速交付的期待，靠近城市枢纽的配送中心需求旺盛。冷链存储和药品级设施也在迅速增长，提供良好的投资机会。
区域一体化与经济特区（SEZ）
跨境联系将塑造马来西亚的工业未来。柔佛的马来西亚—新加坡特别经济区（SEZ）或许是最受期待的举措。预计到 2030 年每年可产生约 260 亿美元（1098.2 亿令吉）的经济产值，并将提供包括 5% 企业所得税率和 15% 个人所得税率在内的税收优惠，以吸引高价值产业。
微软和字节跳动等科技公司表现出兴趣，尤其是在数据中心开发方面。与新加坡相比，柔佛的土地与能源成本更低，正成为东南亚下一个数据中心枢纽。到 2035 年，业内估计柔佛的数据中心容量可增长六倍。
这一 SEZ 还将带动周边工业与物流地产需求，在柔佛乃至更广区域产生连锁效应。
未来挑战
尽管前景积极，挑战仍然存在。熟练工人短缺，尤其在工程和数字技术领域，如果培训不足可能会放缓增长。建筑成本上升以及黄金地段土地有限，也为开发商带来压力。
土地和监管审批以及州政府层面的协调，尽管联邦层面提供便利，仍可能拖慢时间表。公用设施的就绪程度，特别是可靠的电力、水和天然气供应，在新兴工业区依然是紧迫问题。包括港口拥堵和铁路货运能力有限在内的物流问题，对大规模运营构成风险。
此外，马来西亚必须在工业增长与良好的城市规划及环境保护之间取得平衡。若缺乏严格监管，快速工业化有可能压垮基础设施、迫使社区迁移并破坏可持续发展目标。
劳动力供给也是一个关注点。虽然马来西亚在电子、汽车及化工制造领域拥有熟练劳动力，但对外劳的依赖及日益严格的监管要求，引发了对可扩展性的疑问。
转型中的市场
马来西亚的工业市场显然正朝着高价值、科技驱动及可持续增长的方向迈进。从人工智能驱动工厂、绿色物流中心到半导体创新和可再生能源，这个行业正在重新定义其在经济中的角色。
对工业房地产相关方而言，这一转型既是挑战也是巨大机遇。采纳 ESG 标准和高科技基础设施的开发商将吸引租户需求；顺应电子商务、半导体及绿色物流等长期趋势的投资者则可期待良好回报。
马来西亚工业部门已不再仅仅代表低成本——它如今关乎能力、创新与可持续性。随着政府支持、外资增加和区域一体化推进，马来西亚工业房地产市场正蓄势待发。
展望未来，分析师认为马来西亚的前景强劲。政府《2030年国家工业总蓝图》（NIMP 2030）设想马来西亚成为先进制造、数字经济和绿色科技的领导者。
如果得到政策一致性、更快审批及基础设施升级的支持，马来西亚不仅能够吸引，还能兑现大型、快速推进工业发展的需求，同时在房地产市场解锁新的增长走廊。
围绕工业增长蓬勃发展的房地产市场
工业扩张正在推动周边房地产市场，这在槟城峇都交湾（Batu Kawan）尤为明显。跨国公司的涌入不仅增加了对工业用地的需求，也提升了对住宅和商业发展的需求。房地产分析师指出，该地区的土地价格已从十年前每平方英尺30至40令吉上涨至如今的每平方英尺80至120令吉，这得益于英特尔（Intel）、美光（Micron）等公司的重大投资。
柔佛也出现类似趋势，依斯干达区（Iskandar Region）和丹绒柏勒巴斯港（Port of Tanjung Pelepas）的发展带动了工业和住宅房地产的需求。据Knight Frank马来西亚称，过去五年，依斯干达部分工业地块的价值已上涨超过50%。位于Gelang Patah和Nusajaya等地区的住宅项目也因工业活动的浪潮和来自新加坡的需求而受益。
在雪兰莪，Elmina商业园（Elmina Business Park）等大型开发项目引发连锁反应，推动莎阿南（Shah Alam）及周边地区的土地价值上涨。分析师表示，这一模式展现了工业投资的倍增效应。
“当一家大型制造商设立运营时，它不仅仅影响工业园区，还会改变整个地方经济。住房、零售和服务业都会同步增长。每一项重大投资都转化为对工业中心周边住房、零售乃至教育设施的更强需求。”Knight Frank表示。
来源：Star Media Group Berhad - Star Property - 2025年9月12日发布 - Samantha Wong & Pavither Sidhu - 由 ChatGPT 翻译
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