专家建议《分层管理法》可规定定期关键维护升级

Low 还强调《分层管理法》（SMA）下沉没基金（sinking fund）的法定作用，提醒勿滥用，并建议制定更清晰的维护时间表，例如每六年重新粉刷，每十年进行防水处理。

八打灵再也（9月10日）：为确保系统化升级并防止分层物业失修，一位物业管理专家建议将关键的维护工作纳入法律规定。

2013年《分层管理法》（SMA）可进一步强化，为联合管理机构（JMB）及管理公司（MC）在规划长期资本支出（capex）及资产提升方面提供更清晰的指导。这包括为关键工作（如防水、电线布置及消防系统）纳入明确时间表，Henry Butcher Malaysia（Mont Kiara）有限公司董事总经理刘汉强（Low Hon Keong，图）表示。

他说，这将有助于防止由于沉没基金未充分利用或维修延误而产生的疏忽，并补充应考虑在资本支出执行上加入更严格的条款。他在周二于此间举行的首届RICS-MIPFM国际房地产大会2025演讲后对EdgeProp表示。

他还强调《分层管理法》下沉没基金的法定作用，提醒勿滥用，并建议制定更清晰的维护时间表，例如每六年重新粉刷，每十年进行防水处理。

Low 指出，维护不善的建筑面临声誉受损、需求减少和市场价值下降的风险，而管理良好的老旧资产则可持续吸引买家并保持有竞争力的价格。

为了维持长期价值，他重申必须具备充足的运营开支和资本支出（capex）、预防性和预测性维护，以及与利益相关者的透明沟通。

Low 进一步强调，透明度、及时召开年度大会、强有力的维护费收取（至少95%），以及使用优质材料，是实现财务稳定和有效管理的关键。

他还表示，物业与设施管理应从设计阶段开始整合，以确保建筑在长期内保持竞争力、成本效益和可持续性。

Sulaiman 强调了人在物业与设施管理中的核心作用，并指出有效性不仅依赖于技术和流程，还需要专业精神、责任管理（steardship）以及协作。

在一场围炉对谈中，针对销售与服务税（SST）上调的问题，Low 指出，尽管房东可能尝试将额外成本转嫁给租户，但这可能引发连锁反应，并带来潜在的双重征税风险。

因此，目前更需要确保周密的规划与预算，并寻求专业指导，以管理对物业全生命周期的财务影响。

他说，马来西亚在管理老龄化建筑方面面临日益严峻的挑战，其中许多建筑已超过20至30年历史，许多B级和C级商业物业业主因成本高昂而重新考虑或推迟资本性支出（capex），例如重新粉刷或翻新。然而，如果没有妥善规划和资金支持，频繁的基础设施故障可能会削弱物业的价值和可持续性。

他警告说，推迟必要的升级最终可能导致更高的支出，并强调某些资本性工程是不可避免的，以确保安全性和竞争力，同时满足环境、社会和治理（ESG）的合规要求。

平衡自然与建筑环境

这场为期一天的活动由英国皇家特许测量师学会（RICS）与马来西亚专业设施管理学会（MIPFM）联合主办，主题为“建筑环境与资产生命周期”。

会议由MIPFM委员会成员拿督 PMgr Sr Firdaus Musa 主持，汇集了行业领袖、政策制定者和学术界，共同探讨资产生命周期规划、可持续发展、风险管理及ESG整合等议题。

Maimunah 呼吁在城市发展中采用基于生态系统的方法，平衡建筑环境与自然环境，以确保韧性和包容性。

“本次会议为业界提供了提升资产价值和绩效的工具，同时体现了我们在亚洲共同致力于专业卓越的承诺。”马来西亚专业设施管理学会（MIPFM）主席 PMgr Ishak Ismail 说。

在开幕致辞中，马来西亚房屋及地方政府部长 Nga Kor Ming 强调必须紧急应对气候变化、老化基础设施和城市更新，并指出可持续城市是一种必然。他重申政府对可负担房屋、城市再生和更强有力的物业管理框架的承诺，同时强调 ESG 融合、数字创新以及公私社三方合作在创建包容、面向未来的环境中的作用。

在主题演讲中，吉隆坡市长拿督斯里 TPr Dr Maimunah Mohd Shariff 呼吁在城市发展中采用基于生态系统的方法，平衡建筑环境与自然环境，以确保韧性和包容性。她强调，可持续性必须以人为本，促进尊严和可及性，而资产生命周期管理、基于自然的解决方案以及跨部门合作，是重振老化建筑和建设宜居、适应性强城市的关键。

萨西特兰（Sasitheran）提醒说，管理不善会导致租户流失和估值下跌，而 ESG 合规和及时升级对于竞争力和融资至关重要。

马来西亚施工工业发展局（CIDB）高级总经理 Sr Ahmad Mokhtar 强调，在建筑环境中需要具备韧性和风险管理，并指出气候变化与生命周期规划不足是主要挑战。他强调资产与设施管理必须优先考虑安全、舒适与性能，并通过治理、数字化和专业标准来支撑，同时利益相关者之间的合作对维护长期价值至关重要。

CPG 设施管理有限公司主顾问 Tan Kim Chwee 描述了新加坡在公共住房管理方面的经验，这些住房服务了80%的人口。他强调设施管理人员的作用、有结构的政策以及生命周期规划在维护新加坡超过一百万栋组屋（HDB）中的关键性，同时强调共同责任和持续升级以保持年久住宅区的包容性与宜居性。

Rahim & Co International Sdn Bhd 的研究与咨询董事 Sr Sulaiman Saheh 强调人是物业与设施管理的核心角色，指出效能依赖于专业精神、责任管理（stewardship）与合作，还需辅以科技与流程。他强调能力、道德标准、数字化应用与 ESG 对齐对于加强该行业职能，以及确保建筑作为社区的长期资产被妥善管理的重要性。

Shahril 指出，过去房地产和建筑业曾是全球温室气体排放的主要贡献者，同时也是气候解决方案的核心。

Knight Frank 马来西亚资产管理执行董事 Sr Sasitheran Subramaniam 表示，投资者关注长期价值和退出策略，其中维护是租户满意度、法规合规及收入稳定的核心。他警告说，管理不善会导致租户流失和估值下跌，而 ESG 合规与及时升级对竞争力和融资至关重要。他强调，维护是保障回报和可持续绩效的战略性投资。

马来西亚设施管理协会副会长 Ts Mohd Mazhar Mohd Marzuki 强调，良好的设施管理能提升物业价值和业务连续性。他提倡一种全生命周期的方法，将预防性、纠正性和预测性维护相结合，并通过生命周期成本、技术和以用户为中心的服务支持，以确保安全、效率和长期价值的保全。

马银行拨出 800 亿令吉用于可持续融资

马银行集团首席可持续发展官 Datuk Shahril Azuar Jimin 指出，过去房地产和建筑业曾是全球温室气体排放的主要贡献者，同时也是气候解决方案的核心。他解释说，作为本区域最大的融资方之一，马银行认识到其通过可持续融资、ESG 融合及气候风险管理推动系统性变革的角色。据他介绍，该行已承诺动员 800 亿令吉可持续融资，改善社区生计，并在 2050 年前实现净零融资排放。

Shahril 强调了稳健披露、遵循全球报告标准以及通过绿色和转型金融框架支持客户过渡的重要性。他指出，可持续性报告和绿色融资并非可选项，而是管理风险、避免搁浅资产和创造长期价值的必要措施。

来源：Edgeprop.my - 2025 年 9 月 11 日发布 - Myia S Nair - 由 ChatGPT 翻译