URA：在进步与民生之间取得平衡

《城市更新法案》（URA）是近年来最重要且最迫切需要的立法之一。其目的被广泛认为是确保城市增长、安全与经济活力的必要措施，而该法案的提出将推动马来西亚城市景观的现代化，并进一步吸引投资。

马来西亚城市的主要问题在于老旧、不安全和被遗弃的建筑，这些建筑存在结构问题、过度拥挤以及设施陈旧。将这些建筑及其所在区域改造为宜居空间，有助于促进更健康、更具韧性和包容性的社区与城市发展。

目前的法案版本正受到审查，因为它可能过于偏向立法者和利益相关方，对受城市更新影响的民众提供的清晰指引不足。支持者则呼吁采取更强有力的措施，例如为可能被迫搬迁者提供保护、安置支持、过渡性租金管控以及通过调解解决争议。

共同的变革愿景

如果设计得当，URA有潜力成为改变马来西亚城市格局的重要框架。为实现这一目标，实施过程中必须遵循若干原则。首先，必须以民众为先。

该法案需考虑受重建影响的居民或社区是否被咨询、是否受到迁移保护、是否保证获得搬迁资金、重新安置权利，以及在需要时提供公平补偿或搬迁支持。

下一个原则是采用社区整合模式，使更新带来的利益能够提升并保护社区的社会和文化遗产。

马来西亚的许多城市中心拥有构成国家活遗产的建筑、企业和传统。该法案可要求在批准前进行遗产影响评估，激励适应性再利用，并保护无形文化资产，如历史悠久的咖啡店和社区庙宇。

城市更新的最大风险可能是绅士化。若无保护措施，新建开发可能会让原本应受益的社区被迫离开。要求每个项目保留一定比例的可负担住房，并采用混合住房模式，有助于城市保持多样性。

最关键的是要落实透明度和信任。这必须被认真对待，尤其是关于决策、评估和争议解决的明确指南，应以诚信方式进行。

居民及受影响者有权查看影响评估、参加公开听证会，并在发生争议时可获得独立调解。更新的衡量标准不应仅限于项目完成情况，还应关注社区是否保持完整以及居民生活是否在长期得到改善。

决策过程应公开，并为各利益相关者和房主提供适当的异议及争议解决渠道。此外，重建带来的收益应在开发商、土地所有者和居民之间公平分配。

人民的力量

代表房主、居民协会、公民团体、政策制定者及利益相关方的群体一直积极联合，反对提交的城市更新法案（URA），并呼吁进行审查。

关于该法案的主要争议和关切包括：

最紧迫的不满之一是，重建项目的同意门槛设定过低。批评者认为，少数业主有被迫交出房产的风险，这引发了社区中被剥夺权利和信任缺失的担忧。

最新进展显示，政府正在倾听意见。重建同意门槛现已统一设定为80%，取代了先前的分级制度。规划者在审查项目时也必须考虑人口数据，确保至少在决策过程中考虑到社区特色和社区平衡。

为了体现对房主更强的保护，观察人士甚至建议，对于新建建筑，重建门槛至少设为90%，而老旧建筑则为85%，将人民的需求置于规划的核心。

此外，政府保证受影响的业主将获得等值或更高价值的替代住房。更新项目将以公众利益为导向，强调在重建过程中人民不会被落下。同时，首相拿督斯里安瓦尔·易卜拉欣表示，该法案旨在应对城市衰败，而非威胁权利。他对修正案持开放态度，这令人鼓舞。

对某些群体而言，一个宽慰的消息是，该法案的二读已被推迟至十月，为回应公众关切提供了更多时间来完善其条款。

现在所需的是确保URA成为现代化城市的工具，同时保持社区的完整性。政策制定者现在肩负责任，确保城市更新真正意味着为人民带来进步。

来源： 星洲传媒集团有限公司 - 星洲房产 - 2025年9月2日出版 - Samantha Wong & Pavither Sidhu - 由 ChatGPT 翻译

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