马来西亚的绿色强制令

Ashwin Thurairajah 为 GreenRE Sdn Bhd 执行董事。

应对 2026 年房地产可持续发展的强制转型

马来西亚房地产行业正站在一场深刻变革的门槛上，这一变革源于政府对实现净零排放路径的坚定承诺。到 2026 年，可持续发展将彻底告别“可选的高端配置”定位，正式成为强制性合规要求，涵盖项目全生命周期——从初期设计到入住后的运营与维护。该转型由新的联邦法规与地方政府更严格的强制要求共同推动，并辅以 GreenRE 等机构修订后的行业标准。

来年的核心叙事十分明确：发展商与顾问必须掌握以绩效为导向的标准，精准衡量碳排放，并优先考虑建筑的长期韧性，而非短期成本节省。这些系统性的变化将重新定义在马来西亚语境下，何谓负责任且具可行性的房地产开发。

监管浪潮来袭

从监管角度来看，2026 年将迎来《能源效率与节约法令》（EECA）的进一步强化。行业已有一年的适应期，如今重点转向更严格的执法。这包括分阶段推行商业建筑能效标签制度，并为零售、酒店及数据中心等领域设定更高的基准标准。

更关键的是，地方政府正积极配合州级与国家的净零目标。在巴生谷，吉隆坡市政局（DBKL）及八打灵再也市议会（MBPJ）预计将推出新的强制性能源效率与绿色建筑指南，适用于新项目及进行重大翻新的既有建筑。DBKL 亦正推动一项明确规定，要求新发展项目至少 30% 的屋顶面积必须用于安装太阳能板。呼应这一方向，槟城已率先对所有新项目实施强制性绿色建筑认证及太阳能板要求，预示这一趋势将逐步扩展至全国更多地方政府。

掌握碳评估关键

2026 年行业面临的最大技术挑战，是如何有效衡量并降低“隐含碳”（即来自建材及施工过程的碳排放）。GreenRE 正通过采用 EN 15978 标准的“全生命周期碳评估”（WLCA）来应对这一挑战，该评估以 60 年的建筑运营寿命为基准，衡量整体环境绩效。

WLCA 框架涵盖四个阶段：产品阶段（A1–A3）、施工阶段（A4–A5）、使用阶段（B1–B7）及寿命终结阶段（C1–C4）。这种全面方法使设计阶段即可进行精准对标。数据显示，前期碳排放（材料选择、运输与施工）约占项目 60 年总碳影响的 25%，其中材料选择本身就占前期排放的近 90%。

马来西亚建筑工业发展局（CIDB）于 2019 年发布的一份报告指出，混凝土与钢材是隐含碳的主要来源。为此，GreenRE 正引入更严格的前置条件，重点包括混凝土使用指数（CUI）、绿色混凝土配置，以及项目中再生钢材的使用比例。但计算排放只是第一步，真正的挑战在于如何有效减少排放。

尽管目前尚未预期强制实施环境产品声明（EPD），但国际贸易压力将推动制造商披露相关数据。要真正降低隐含碳，发展商需采取战略性行动：

• 减少材料使用： 通过高效资源设计

• 再利用与翻新： 优先采用改造再用而非拆除

• 模块化设计： 采用预制构件

• 可持续材料选择： 低碳混凝土、更高比例再生钢材、适当使用工程木材及本地再生骨料
  

新版工具与支持体系

为配合监管升级，GreenRE 将对其所有评级工具进行全面修订，新增聚焦施工与隐含碳测量，以及建筑运营与维护的前置条件。

同时，将推出全新的健康与福祉工具包，通过通用设计、室内空气质量（IAQ）、热舒适与声学、饮水与营养、自然采光及心理健康等指标，提升使用者的舒适度与生产力。

此外，鉴于老旧建筑对全国碳排放的巨大贡献，现有建筑的翻新与认证更新将获得更高关注。资源效率——包括能源、水资源与废弃物管理——将成为更新认证的核心。为简化流程，一个配备数据仪表板的线上平台将推出，用于追踪相关指标并简化每三年一次的强制性再认证程序。

总体而言，GreenRE 预计这些新措施不会对项目周期或成本造成显著影响，反而有助于提升去碳化过程的清晰度与透明度，并引导资本支出转向高性能解决方案。

韧性、翻新与水管理

应对日益频繁的极端天气已成为设计的核心要求。虽然现行的 MSMA（马来西亚城市雨水管理手册）及 MS2526-6:2014（雨水收集标准）仍是技术基准，但气候风险促使业界在更高设计标准下应用这些规范。

防洪主要依赖于改善被动式水管理，例如增加透水铺面及减少地表径流。所有可持续城市排水系统（SUDS）措施都有助于提升本地防洪能力。灰水回收仍被鼓励作为绿色建筑评分项目，但短期内不太可能强制实施。当前雨水收集主要用于减少非关键用途（如景观灌溉）的自来水消耗，因其实施与维护相对简便。

对现有建筑而言（其占据国家碳足迹的重要部分），EECA 的严格执行至关重要。转型将通过 SEDA 现有计划加速推进，包括商业领域的能源审计与冷水机更换补助，以及住宅领域的 SAVE 计划。更重要的是，行业亟需更多激励与合同保障来推动能源绩效合约（EPC），让第三方为翻新提供资本支出，并通过共享节能收益回收成本——实质上是一种“建设-运营-移交”机制。

健康与先进科技的融合

除基本能效外，设计正进一步整合人类健康与舒适度。建筑师采用混合策略，将自然通风与采光与先进的 IAQ 控制（过滤系统与传感器）相结合，即便在烟霾期间也能维持空气质量。自然采光表现通过既定指标量化，例如马来西亚标准中规定的采光系数（daylight factor）。

与自然的连接也成为可量化指标，通过绿墙、视野因子计算及对绿化户外空间可达性的记录进行评估。

最后，现场可再生能源的高度整合需要更明确的建筑一体化光伏（BIPV）及电池储能系统（BESS）指引。安全仍是首要考量。正在制定的关键指南将聚焦于早期结构审核（风荷载与重量）、整合外立面与光伏系统的消防策略、防水与热桥的精细化设计，以及直流电缆与逆变器/BESS 的严格布置与管控。对定制 BIPV 模块实施强制性的第三方测试与型式认证，将确保其在美观与结构安全方面均符合关键标准。

2026 年标志着马来西亚强制性绿色建筑时代的正式开启。这是一项必要且具战略意义的举措，使行业在一个“可持续性不再是选项”的市场中，实现长期运营节省与韧性提升。

来源鸣谢：Star Media Group Berhad – Star Property – 发布日期 2025 年 12 月 12 日 – 作者 Joseph Wong & Ashwin Thurairajah – 由 ChatGPT 翻译