马来西亚房地产泡沫：一记警钟

几代以来，马来西亚人始终坚信一句话：买房产，稳赚不赔。这条定律早已深植人心，被宣传为对抗通货膨胀的无懈可击的盾牌，是成功的有形象征，也是一个长期跑赢市场波动的财富存储手段。然而，在当前的经济环境下，这种长期以来的信念，正逐渐显得危险而过时。

在充满活力的巴生谷及更远的地区，越来越多的购房者正面临一个严酷的现实：许多业主新购买的房屋，其价值远低于购买时所支付的价格，往往在拿到钥匙的那一刻起就已经“亏本”。这一令人不安的现象，并不仅仅是市场正常调整的结果，而是揭示了一个深层次、遍布整个行业的结构性模式，就隐藏在我们眼前。

这种模式被房地产行业几乎所有主要利益相关者默许放行，其潜移默化的影响，正扭曲着马来西亚的房地产数据、膨胀银行系统的风险，并悄然侵蚀着公众对这项本被视为最安全投资的信任。

房价暴跌，揭示一切

为说明问题的严重性，来看一项位于哥打白沙罗（Kota Damansara）的综合发展项目。该项目于2016年推出，平均售价为每平方英尺750令吉（RM750 psf），但自2020年交屋以来，单位转售价已低至每平方英尺268令吉（RM268 psf）。这意味着其价值在巴生谷最具吸引力和知名度的地段之一下跌了高达64%，令人震惊。

如此剧烈的贬值是如何发生的？答案隐藏在交易背后，一张由未披露的折扣、虚高的贷款审批以及旨在掩盖真实成交价格的定价策略所编织的复杂网络中。更令人担忧的是，这并非孤立事件。这种欺骗性的模式正愈发广泛地在整个马来西亚房地产市场蔓延，完全忽视了真实的市场基本面。

最初，这些看似是为了提升可负担性的工具，例如折扣、返现及“零首付”配套，逐渐演变成一种深度扭曲市场的普遍机制。这个“操控剧本”惊人地简单却异常有效：

• 在纸面上抬高售价：房产的标价被人为地抬高，远超其实际市场价值。

• 提供隐性折扣或“台底交易”：买家收到未公开的回扣或现金返还，这些并未反映在提交给银行的正式买卖合约（SPA）中。

• 申请更高的贷款：凭借被抬高的纸面价格，买家有资格获得高于房产实际价值的贷款金额。

• 银行根据虚高数据发放贷款：银行依据这些被人为抬高的数字，批出更高的贷款额度。

• 买家套现离场，而市场却记录虚高交易价：买家从这笔虚高贷款中拿到部分现金，通常用于支付首付、律师费甚至装修费用。与此同时，官方交易记录却登记了一个新的、虚高的基准价格，进一步扭曲市场数据。

这个令人担忧的做法早已不再局限于新楼盘的推出。它已经悄无声息地渗透到转售市场，在那里监管层级往往较薄弱，激励机制也更为零散，使得识别这些问题变得更加困难。来自各方利益相关者的沉默只会进一步加剧这一问题。

盘根错节的网络

房贷虚高的错综网络牵涉了房地产生态系统中的每一个主要参与者，他们有意或无意地共同推动着房地产价格泡沫的形成。

在转售市场中，越来越多的房地产代理被发现建议客户抬高售价。他们的动机是帮助买家有资格申请更高额度的贷款。这一策略不仅帮助潜在买家支付首付款和印花税，也涵盖装修、家具甚至是提现的需要——同时也把人为抬高的价格记录进官方交易资料中。为了维护市场的诚信，代理必须优先强调透明度，公开净成交价格，停止建议那些为了短期利益而扭曲贷款价值的交易。

至于发展商方面，原本旨在提升购房便利性的措施，如今已经演变成人为抬高价格的操作蓝图。许多发展商采用各种激励方式，不仅仅是为了吸引买家，而是关键在于维持一个人为高企的售价。这保证了买家的贷款资格，同时也维持了项目在市场上的良好定位，即使买家实际支付的价格远远低于挂牌价。

例如，一个新单位定价为65万令吉，买家可获得90%的贷款。表面上看，发展商似乎慷慨地给予10%折扣和其他优惠。但如果这套房产的实际市值仅为50万令吉呢？那么买家就背负了一笔58.5万令吉的贷款，去购买一套其实并不值那么多的钱的房产。

发展商必须在价格诚信方面带头，明确公布反映买家真实资金支出的净售价，而不是依赖于“创意式”的财务包装。

金融机构如履薄冰

金融机构则发现自己正在对“纸牌屋”发放贷款。基于虚高成交价的估值让贷款不断流入市场，然而这些数据早已与真正的经济基本面严重脱节。当市场不可避免地进行修正时，银行将面临一大笔超额融资的资产组合。为缓解这种系统性风险，银行必须强制发展商全面披露回扣。同时，也应运用科技工具验证价格的准确性，并标记那些可能是虚高价格的异常数据，确保贷款建立在现实的市场价值之上。

数据守门人也受压

当基础市场数据本身就存在问题时，估价师就可能成为这个恶性循环中无意的帮凶。据报导，有些估价师承受着巨大压力，被迫确认虚高的价格以维持交易继续进行，避免交易失败。这损害了他们的专业独立性以及估值过程的完整性。因此，估价师必须坚持索取已验证的净成交数据，而不仅仅是表面数字。同时，监管机构必须积极支持估价师的独立性，并提供必要的保护措施，以抵御外部不当压力。

正如国家房屋买家协会（HBA）名誉秘书长拿督张金龙所言：“房地产行业必须秉持一个核心原则，那就是‘确定性’。确定合约双方的义务；确定房产价格；确定产权何时、如何移交给买家；确定买家签下人生一半财富后的房屋质量；以及确定买卖合约中的条款、购屋者的权利与权益，以及他签下并受约束的房贷内容。”

马来西亚的房地产生态系统并未完全崩坏，但它的确已经严重失衡。如果各方利益相关者继续拖延校正措施，忽视这些根深蒂固的问题，那么未来市场的调整将更严重、更痛苦。

来源：Star Media Group Berhad - Star Property - 发布于2025年7月26日 - 作者：Joseph Wong