防止房地产继承被冻结

在马来西亚，房地产具有双重身份。一方面，它是家庭最重要的财富累积工具；但另一方面，它却往往在最需要的时候，成为最难以动用的资产。如果缺乏周全的遗产规划，本应成为家族传承的资产，往往反而变成负担，使仍在世的家人暴露于财务风险之中，并陷入漫长的法律纠纷。截至 2025 年 9 月，马来西亚已有超过 900 亿令吉的遗产资产被冻结或无人认领，国家是否终于准备好重新思考家庭该如何保护自身的财富传承？

这一关键议题正是当前席卷遗产规划领域的数字化转型核心所在。数字遗产规划平台 Sampul.co 的联合创办人兼首席执行官 Arham Merican 揭示了传统遗嘱认证程序的现实困境，以及科技创新如何在结合法律合规的前提下，为马来西亚家庭带来前所未有的清晰度与稳定性。

在马来西亚社会中，长期存在一个根深蒂固却极其危险的迷思：当房产持有人去世后，资产会自动转移给仍在世的配偶或直系亲属。事实上，当一个人去世时，其房产并不会自动归属于配偶。

根据马来西亚民事法律以及伊斯兰教法，房产被视为逝者遗产的一部分，必须首先在所有合法继承人之间进行分配。非穆斯林遗产须依据《1959 年遗嘱认证与遗产管理法》，而穆斯林遗产则依据法拉伊德（Faraid）原则进行分配。这一法律要求意味着，一旦死亡发生，资产冻结即刻启动。

在冻结期间，房产无法出售、再融资或转让。然而，与之相关的财务义务却仍在持续累积，例如每月房贷供款、年度地税、地方政府门牌税以及物业管理费。

“房地产通常是马来西亚家庭中最有价值的资产，但如果缺乏妥善的遗产规划，它在身故之后反而最难以动用，”Arham 解释道。“许多家庭被迫自掏腰包维持房屋开销，却无法动用资产本身的价值，造成不必要的财务压力，且这种状况可能持续多年。”无法立即动用资产，加上债务不断累积，正是这些家庭面临财务脆弱性的核心。

传统遗嘱认证程序的迷宫与延误

在马来西亚，正式取得对逝者资产控制权的过程，即遗嘱认证（probate），一向以复杂且耗时著称。这是因为该过程涉及多个政府与金融机构，包括高等法院（申请遗嘱认证书或遗产管理书）、Amanah Raya Bhd 以及相关土地局。

Arham 指出，导致严重延误的常见障碍包括：“传统的遗嘱认证流程之所以漫长复杂，是因为涉及多个机构，而每个机构都要求不同的文件，从房产产权核实到债务清偿证明。”

许多家庭并未意识到这些官僚程序的繁复程度。常见的延误原因包括：

• 文件不完整： 缺失原始房产地契、逝者或继承人的身份证明文件，或银行对账单不齐全。

• 继承人不明确： 对合法受益人存在争议或缺乏清晰文件，需通过昂贵且耗时的法院声明来解决。

• 遗嘱表述不清： 新近购置的房产未更新纳入遗嘱，导致其被归入默认继承制度下的“剩余遗产”，而非依照逝者原意分配。

对于相对简单的遗产，房地产资产通常会被冻结六至十二个月。然而，在涉及多项房产、重大债务或法律争议的复杂情况下，冻结期很容易超过两年。更关键的是，金融机构通常已冻结逝者的银行账户，使家庭失去任何即时流动资金来源来应对遗产的持续开销。

多继承人纠纷的威胁

除了程序性延误，家庭内部纠纷也是导致房地产资产无限期被冻结的主要原因之一。当房产由多名继承人以共有产权（tenants-in-common）方式继承时，法律僵局便可能出现。

“如果存在多名继承人，任何出售、再融资或产权转移的决定，都必须获得所有人的一致同意，”Arham 解释说。“只要有一名继承人不同意——无论是出于情感依恋、希望等待更高价格，还是纯粹的对立情绪——房产就可能在法律灰色地带停滞多年。”

这种僵局使房产价值被牢牢锁住，家庭却仍需继续支付所有相关费用，却无法变现或有效管理该资产。

通过事先在受监管的信托机构（如 Rakyat Trustee Bhd）下明确设定转移条款，房产便可依照业主意愿得到负责任的管理，从而有效避开未来的家庭纷争与程序性死结。这种前瞻性的规划，对于保护资产免受内部冲突侵蚀至关重要。

数字化转型

数字遗产规划正在改变马来西亚人保障继承权益的方式，尤其是针对房地产等高价值资产。然而，Arham 强调，资产持有人必须确保规划内容与时俱进。如果新购房产尚未纳入遗嘱，它便会被归入剩余遗产。“为避免这种情况，Sampul.co 允许用户在获得新资产时，随时以数字方式更新遗产规划，确保每一项房产都能即时反映并正确分配给相应受益人，”他指出了数字化的优势。

对于穆斯林家庭而言，遗产规划不仅是财务管理问题，更是一项宗教责任。符合伊斯兰教法的规划，确保财产分配符合核心伊斯兰原则（Faraid、Hibah 和 Wasiat），这对于维护家庭和谐以及遵循信仰诚信至关重要。

这种合规性对朝觐者等群体尤为重要，因为他们能安心知道，在履行朝觐义务期间，家人可立即获得必要的财务支持。此外，越来越多专业人士也利用符合教法的结构，建立如瓦卡夫（Wakaf）与持续性慈善（Sadaqah Jariyah）等公益遗产。Arham 表示，Sampul.co 在 Rakyat Trustee Bhd 与 Halogen Capital 的支持下，确保现代便利性与宗教诚信并行不悖。

如今，房地产早已不仅仅是砖瓦建筑。Arham 指出，许多马来西亚人同时拥有与房地产相关的投资资产，如房地产投资信托（REITs）、商业项目或联合开发权益。

“如果这些资产未被妥善记录，它们同样可能被冻结，”他提醒道。Sampul.co 确保用户能够将实体房地产与投资型资产整合到一个透明的遗产规划中，帮助受益人更轻松地追踪、核实并申领所有与房地产相关的资产，从而维持资产连续性，保护家庭整体房地产组合。

“遗产规划涉及多个领域：法律、金融以及个人传承，”Arham 表示。“跨领域合作能确保家庭获得全面、合规且富有人文关怀的支持。这不仅帮助家庭更有信心地应对房地产继承中的实际与情感挑战，也支持国家层面的金融素养提升，让更多马来西亚人理解为何遗产规划必须及早开始。”

在 Sampul.co 等平台的推动下，数字化浪潮正将马来西亚的遗产规划带出文件延误与家庭冲突的旧时代，迈向一个以清晰、合规与信心为核心的新未来。

本文最初发表于 StarBiz 7。

来源： Star Media Group Berhad - Star Property - 发布于 2025 年 11 月 24 日 - Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译