社区视角：甲洞大都会湖滨公园（Taman Tasik Metropolitan Kepong）房产价值攀升，商业板块飙涨30.77%

malaysiaproptrend
9月28日
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吉隆坡（8月15日）：根据EdgeProp EPIQ数据显示，甲洞大都会湖滨公园周边的房产价值在多个领域均录得增长，其中商业板块涨幅最为显著，从2023年的130万令吉飙升至2024年的170万令吉，涨幅达30.77%。

公寓价格同样稳步上升，平均交易价格从2022年的每平方英尺482令吉升至2024年的每平方英尺497令吉，反映出持续的需求、正在进行的基础设施改善，以及该地区作为综合、生活方式导向城镇的吸引力。

距离公园1.3公里范围内的有地住宅则录得较为温和的涨幅，平均价格从2023年的849,000令吉小幅上升至2024年的851,000令吉，涨幅0.24%。

Kiara Bay是大都会一侧的新兴发展项目，占地73英亩，位于甲洞，于2019年10月首次向公众介绍，并在次月推出首期——占地4.4英亩的Residensi AVA服务式公寓。

该项目由UEM Sunrise Bhd与Melati Ehsan Holdings Bhd以50:50比例合资开发。Residensi AVA总发展值（GDV）为6.64亿令吉，共有870个单位，分布在两栋41层高的住宅楼内。单位面积介于813平方英尺至1,285平方英尺之间，售价从567,800令吉至946,800令吉不等。 Residensi AVA于2025年5月5日起分阶段交付，但尚未确定所有批次交付的固定日期。

该项目紧邻甲洞大都会湖滨公园，是该地区更广泛城市发展的一部分，同时也标志着另一项新发展——Kepong’Gi Square。该项目位于Kiara Bay附近，由Metropolitan Lake Development Sdn Bhd首度开发，目前其部分商业中心已投入运营。该商业店铺项目占地2.75公顷，总发展值达2.2亿令吉，是大都会水岸总体规划的一部分，未来还计划兴建住宅公寓和多功能社区中心。 从矿业小镇到现代城区

位于吉隆坡北部的甲洞，是19世纪60年代锡矿工人最早的聚居地之一。此后，这座历史悠久的小镇迎来了Kiara Bay的开发，彻底改变了甲洞的景观。

该地区的演变最明显地体现在其历史核心与新兴城区之间日益扩大的差距上，这片新兴城区因毗邻218.8英亩的公共公园（吉隆坡最大的湖滨休闲公园）而被非正式地称为“大都会区”。

虽然Kiara Bay是大都会区最新的开发项目，但并非首个。15年前，一个名为Laman Rimbunan的有围栏与保安的住宅区就已开始重塑甲洞景观。该项目由Faber Group Bhd与Metro Kajang Bhd合资开发，总值6亿令吉，占地100英亩。

该地距离Kiara Bay约10分钟车程，土地面积介于1,399平方英尺至3,358平方英尺之间，房产价格已从2023年的140万令吉升至2024年的160万令吉。

根据EPIQ数据，目前在甲洞大都会湖滨公园附近有多项建设正在进行中，包括Residensi ZIG Kiara Bay服务式公寓、Residensi AVA的新阶段，以及The Village社区健康中心，所有这些都属于Kiara Bay总体开发计划的一部分。

不同画面，不同价格就在街对面

仅隔几条街的甲洞新村（Kepong Baru）呈现出截然不同的景象。其名称“Baru”在马来语中意为“新”，却与该地区显而易见的老旧特征形成反讽。

EPIQ数据显示，这里的非有地房产平均交易价已从2023年的356,000令吉下降至2024年的340,000令吉，建筑面积介于601至1,076平方英尺之间，反映出在同一邮区内完全不同的增长轨迹。

同样地，甲洞新村有地房产的平均交易价从2023年的773,000令吉跌至2024年的750,000令吉，土地面积介于915至2,605平方英尺之间。

商业板块也出现下滑，建筑面积介于829至2,949平方英尺之间的单位价格从2023年的140万令吉降至2024年的120万令吉。

在2020年至2023年稳步上涨之后，甲洞新村（Kepong Baru）地区的商业物业平均成交价在2024年从140万令吉下跌至120万令吉。来源：EdgeProp EPIQ — 在2020年至2023年稳步上涨之后，甲洞新村（Kepong Baru）地区的商业物业平均成交价在2024年从140万令吉下跌至120万令吉。**来源：EdgeProp EPIQ**

在这里，生活的节奏似乎依旧扎根于熟悉的氛围——世代相传的社区和朴实的店屋依然兴盛，默默抵御着附近正在发生的巨大变迁。

并存的双重社会经济景观

EPIQ数据显示，甲洞新村有79.8%的居民属于B40收入群体，其中许多人在该地区已居住了数十年。

在甲洞新村（Kepong Baru），79.8%的家庭属于B40收入群体，18.8%属于M40类别，1.4%属于T20阶层。来源：EdgeProp EPIQ — 在甲洞新村（Kepong Baru），79.8%的家庭属于B40收入群体，18.8%属于M40类别，1.4%属于T20阶层。**来源：EdgeProp EPIQ**

然而，在更靠近甲洞大都会湖滨公园（Taman Tasik Metropolitan Kepong）的区域，数字却呈现反转：如今有62.6%的居民属于T20收入群体——显示出这一人群更青睐精心规划的公园、新建的公寓以及便捷的公共交通。

在甲洞大都会公园（Taman Tasik Metropolitan Kepong）附近，62.6%的家庭属于T20收入群体，19.8%属于B40类别，17.6%属于M40群体。来源：EdgeProp EPIQ — 在甲洞大都会公园（Taman Tasik Metropolitan Kepong）附近，62.6%的家庭属于T20收入群体，19.8%属于B40类别，17.6%属于M40群体。**来源：EdgeProp EPIQ**

这是两种平行世界静静共存、交叠并逐步重塑彼此的写照。正是这种在高耸玻璃大厦与坚韧基层生活之间形成的引人注目的双重性，赋予了甲洞独特的身份。

甲洞的城市革命

就在两年前，生活专栏和房地产论坛还在质疑甲洞（Kepong）是否能与毗邻的Desa ParkCity匹敌。Desa ParkCity自20多年前崛起以来，一直被视为巴生谷整合式、生活方式驱动型城镇规划的标杆，以其可步行性、绿色空间和高端住宅产品而备受推崇。

如今，回头来看，这种比较显得不再相关，因为越来越明显的是，甲洞已不再只是追赶者，而是在设定自己的步伐。

曾经被视为边缘城镇、主要服务于年长人口和传统家庭式商铺的甲洞，如今已成为巴生谷最具活力的城市成功故事之一。这并不仅仅是表面上的美化提升——它实际上在结构、经济乃至社会层面都发生了深刻变化。

甲洞崛起的核心是一则对比的故事——甲洞新村（Kepong Baru）依旧如数十年来一般，街角回荡着老咖啡店的喧哗声、代代相传的生意，以及紧密团结的邻里关系，在快速现代化的景观中充当文化锚点。

而在隔壁，一个新的城市篇章正在展开——以高耸的公寓楼、生活方式购物中心、注重健康的绿色空间以及日益全球化的零售业态为特征。

Kiara Bay 会成为下一个 Mont’Kiara 吗？

很少有开发项目能像 Kiara Bay 一样如此清晰地体现出这种转变。从一个不起眼的小镇开始，它如今已发展成为全国可持续、宜居城市规划的典范——一个可步行、注重健康的滨水概念，持续吸引着年轻专业人士和现代家庭。整个城镇的总体规划预计将在 2039 年完成。

6 月 24 日，Mont’Kiara 的开拓性开发商 UEM Sunrise 也与 Melati Ehsan 通过合资公司 Mega Legacy (M) Sdn Bhd，将 The Beat 2.0 的一栋独立零售建筑移交给 Harvey Norman Malaysia。该设施面积约 43,000 平方英尺，将成为该品牌在马来西亚首家独立、太阳能供电的门店，并计划于 10 月开业。

作为 Kiara Bay 正在崛起的重要组成部分，The Beat 2.0 设有两层零售楼，由这家跨国家具及电子产品零售商作为主力店，另有八个双层挑高零售单位和一个额外的独立地块——凸显了该地区作为新一代生活方式及商业中心日益增长的吸引力。

值得注意的是，前 UEM Sunrise 中央区首席运营官（已于 6 月卸任）Liong Kok Kit 在 2021 年 5 月接受《The Edge》采访时表示，开发商打算借鉴 Mont’Kiara 的经验来塑造 Kiara Bay 的愿景，并指出 Mont’Kiara 崛起为富裕城镇也对周边地区如 Sri Hartamas、Taman Tun Dr Ismail 和 Bukit Damansara 产生了积极影响。

此外，轨道交通的便利性也推动了 Kiara Bay 的增长。EPIQ 数据显示，位于布城线（MRT 2）沿线的主要 MRT 站点以及 KTM 铁路连接，都在距离该城镇 10 分钟车程范围内。最近的车站包括 MRT 网络中的 Metro Prima、Kepong Baru 和 Jinjang，这大大提升了通勤效率并增强了该地区对居民和投资者的吸引力。

在短途车程——甚至短距离步行——之内，该城镇提供一个便利的城市生态系统，从连锁咖啡馆和药房到热门餐饮如 Burg It——这是笔者亲自可以推荐的地方。