柔佛成为区域投资热点

从空中俯瞰新加坡与柔佛巴鲁之间的RTS铁路连接。

显然，马来西亚房地产市场的目光已转向南部，而焦点毫无疑问落在最接近新加坡的州属——柔佛。在前所未有的政府关注下——即柔佛-新加坡特别经济区（JS-SEZ）的成立及快速交通系统（RTS）Link即将完工——柔佛已成为2026年前交易活动、房价上涨及投资潜力的无可争议的区域热点。

这一动态环境并非由投机泡沫驱动，而是经济政策与关键基础设施的交汇，使柔佛有望显著超越全国平均水平。2025年的成功故事是市场不仅保持健康，还将这种健康转化为位于马新边境的加速增长走廊，吸引国内升级买家和大量外资投资。

明年普遍预测，柔佛将继续与新加坡经济深度融合，为南部走廊的房地产价值持续增长提供清晰路径。

这一区域繁荣的背景是马来西亚整体市场状况。根据Juwai IQI联合创始人兼集团首席执行官Kashif Ansari的说法，市场基本面健康，并乐观指出柔佛成功应对各种逆风。

需求充足吸收新完工住房

此外，今年马来西亚市场健康，新完工住房激增，且有足够稳定需求吸收大部分房产，Ansari指出，这为整体经济奠定基础，也是柔佛成为区域热点的因素之一。此稳定性由谨慎的货币管理支撑。“房价稳步上升的一个原因是利率有支撑。国家银行长期保持利率稳定，今年首次自2020年5月以来降息。隔夜政策利率（OPR）现为2.75%，既有支撑又足以防止通胀，”他说。

市场能够在无通缩压力下吸收供给，证明其内在实力。讽刺的是，这种实力经受了因疫情延迟项目完工的考验。“我们今年看到完工单位激增。自疫情以来延迟的项目现在交付了，”Ansari说。

他量化了这一交付浪潮的规模：“开发商今年预计完工的新住房比2024年增加23.4%，但市场已成功吸收了大部分完工浪潮。”这种吸收至关重要，市场平衡明显改善，关键指标显示：“第三季度服务式公寓库存比去年同期下降11%。”

审慎规划至关重要

与此同时，开发商对未来规划保持审慎，这一策略有利于价格稳定及升值，尤其在柔佛等高需求地区。

“开发商对2026和2027年的新盘推出采取谨慎态度。新住房开工数量下降2%，尚未进入施工阶段的新盘图纸数量下降近18%，”Ansari指出。这一有计划的供应减少将加剧优质地段房产的竞争。这种谨慎应进一步改善市场健康状况，并可能推动价格上涨，使房地产投资者受益。

全国价格数据也显示正向趋势，为区域定向投资提供更多信心。“第一季度房价指数上涨3.5%，实际上自2021年以来年价格从未下降，”他说。“考虑到自COVID以来改变全球前景的大事件，马来西亚住宅价格相当稳定。”

然而，尽管全国数据稳定，柔佛的表现尤为突出，成为领跑者。“最强的州属似乎是柔佛，受益于特别经济区和基础设施投资，”Ansari表示。

验证这一说法的数据令人信服。今年上半年，购房者在柔佛购买的房屋数量同比增长13%，房价同比上涨5.7%。5.7%的房价上涨显著超过全国平均水平，将柔佛定位为全国首屈一指的投资走廊。

“柔佛受益于来自新加坡的跨境投资增加，这受特别经济区和新交通投资的刺激，尤其是RTS，”Ansari解释道。JS-SEZ不仅是政策，更是巨大的经济刺激，预计将重塑南部地区的GDP贡献。

“我们估计JS-SEZ在十年内可为马来西亚GDP增加高达198亿令吉，其中大部分集中在柔佛，”他说。此经济注入直接转化为就业创造、高价值企业，从而带动住房需求。

此外，即将开通的RTS Link将柔佛巴鲁与新加坡交通网络在物理和经济上整合。这一连接将改变整个南部州的房产估值。“RTS开通后，柔佛市场将更强大。当新加坡居民看到跨境出行如此便利时，他们很难不接受柔佛提供的更宜人且实惠的生活方式，”Ansari预测。

年轻人口支持

展望未来，房地产市场的人口驱动因素完美契合，强化了柔佛作为热点的地位。市场受到庞大年轻人口的支撑。

“请记住，每四名马来西亚人中就有一人不超过29岁，可能仍未购买首套住房或投资房产。另一季度人口年龄在30至44岁，这同样是购买房产的黄金年龄，”Ansari强调。随着这部分人口进入其主要收入和购房期，他们自然会被经济机会吸引。JS-SEZ作为该地区最重要的高价值就业来源，将成为强大磁场，将购买力引向柔佛。

“（总体而言）我们对2026年的基本预测是房价稍快增长，在2%至4%之间，”他表示。关键是，他建议投资者关注本地：“柔佛将成为热点，尤其是在RTS及精选的克兰谷MRT/LRT区域附近。靠近这些基础设施项目的价格可能跑赢全国平均水平。”这表明柔佛的5.7%增长很可能只是开始，关键走廊将继续产生两位数回报。

核心结论依然坚定：柔佛是近期首选投资目的地。“我们的展望积极，因此，如果要设想负面风险因素，那将是意外的经济冲击。足以影响就业、信心和信贷条件的重大事件。我们不预见此类结果，核心预期是需求稳定、供应可控及基础设施改善。从房地产角度看，2026年前景光明，柔佛引领潮流，”Ansari说。

来源: Star Media Group Berhad - Star Property - 2025 - Joseph Wong - 由 ChatGPT 翻译