改变游戏规则：TRX如何重塑吉隆坡CBD的吸引力
- malaysiaproptrend
- 5月20日
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敦拉萨国际金融中心（TRX）是吉隆坡新兴的国际金融区，整合办公、零售、住宅及公共空间。（TRX City）
从拉惹朱兰路与武吉免登的旧街道，到吉隆坡城中城璀璨且具全球辨识度的天际线，吉隆坡市中心的演变呈现出清晰的分层发展，每一层都标志着城市发展的新篇章。
在这一城市结构中，敦拉萨国际金融中心（TRX）的出现标志着吉隆坡城市叙事的重要新阶段；不仅强化城市的全球吸引力，也重新定义人与环境之间的关系。TRX从一开始就被设计为不仅仅是商业中心，而是一项由政府推动的战略计划，用以重塑首都核心的金融与房地产生态系统。
作为马来西亚国际金融区，该占地70英亩的开发项目被打造为一个完整整合的城市生态系统，使办公、零售、住宅与公共空间在以公共交通为导向的总体规划中无缝连接。
TRX City Sdn Bhd首席执行员拿督阿兹玛·塔利布（Datuk Azmar Talib）指出，2023年底购物中心部分的开幕，是TRX转型的重要里程碑。如今，该区域不仅吸引本地人流，也吸引区域及国际访客，尤其来自印尼与中国。
“顾客、游客与家庭已成为我们每日访客的重要组成部分。这是有意设计的结果。TRX从来不只是金融区，它是一个生活方式目的地。传统那种单一商务型CBD模式，已经被全球向混合用途与体验驱动型城区的趋势所取代。
“TRX正是马来西亚对这一趋势的回应，而人流数据也证明市场反应积极，”他在接受EdgeProp独家采访时表示。
随着大部分新兴区域已完成开发，TRX由多个地标项目支撑其商业身份，包括由Mulia Group开发的Exchange 106（106层），以及TRX Prudential大厦、TRX IQ大厦与TRX Affin大厦。
零售与生活方式部分由The Exchange TRX购物中心主导，由Lendlease与TRX City联合开发，将大型购物中心、公共公园及生活设施整合于同一总体规划中。
其中一个重要亮点是TRX城市公园，约10英亩的高架绿地位于零售建筑之上，设有花园步道、活动空间、水景及餐饮设施，形成城市屋顶公园。
阿兹玛指出，该公园连同TRX整体公共空间，占整个开发面积的23%，并非偶然，而是战略性选择，体现公共空间是经济驱动力，而不仅仅是配套设施。
“公共空间支撑商业活动、零售活力及各类活动，从音乐会、市集到体育与文化艺术活动，使TRX成为吉隆坡重要的社交聚集地。
“作为建筑环境与办公塔楼的延伸，它提升人流量、停留时间及商业可见度，从而强化TRX的商业价值，”他表示。
与此同时，住宅部分由TRX Residences及Core Residence TRX支撑，形成与MRT换乘站直接连接的“生活—工作—娱乐”生态系统。
截至2025年5月，TRX MRT站每日客流量约达50,000人次。
品质升级型目的地（flight-to-quality）
阿兹玛表示，目前约一半TRX地块已投入运营，未来几年将有更多项目陆续启用。最新加入的是普华永道马来西亚在TRX Ethos大厦的新总部，这是该园区第10个发展项目。
“目前已有约120家公司在TRX运营，约400个零售及餐饮品牌，以及接近20,000名知识型工作者，且这一数字仍在增长，”他说。
更重要的是租户质量。TRX已成为明显的品质升级目的地，全球企业正将业务整合至更少但更高质量的核心地点。
在企业层面，TRX吸引了HSBC、蚂蚁国际、保诚、MUFG、Principal及Bin Zayed International等国际与区域金融机构，以及AFFIN与KAF等本地机构，还有华为、苹果等全球科技企业。
办公入住率已按可出租净面积计算超过80%，显示机构投资者对TRX作为马来西亚国际商业地标的信心。
更广泛影响：城市更新催化剂
在启动十多年后，TRX愿景正从蓝图转向市场现实。最初的大型基础设施与城市塑造工程，正在逐步反映在房地产基本面上，包括办公租赁需求、租金基准、住宅定价及零售定位。
此外，早期迹象显示TRX不仅建立高端商业地位，也正在对周边区域产生可量化影响。
TRX City正与吉隆坡市政厅（DBKL）合作推进甘榜达丁路升级工程，该道路连接TRX与武吉免登，工程包括道路与立面升级、交通重新导向，以及更适合步行的街景设计，用于户外餐饮、快闪活动及艺术文化展览。
“新增的人行道与绿化改善了步行体验，同时燕美路的交通也更加顺畅，”他指出。
Azmar表示，TRX总体规划刻意设计为“多孔（porous）”结构，以促进行人无缝流动，并确保与周边区域（包括Imbi、武吉免登，以及未来的Pudu）实现更高的包容性与连通性。
“更宏大的目标是打造一条无缝、可步行的走廊，将TRX连接至武吉免登购物带，从而强化该区不仅作为商业中心的角色，也成为提升吉隆坡城市宜居性的真正贡献者。
“通过优化步行道、美化后巷、景观广场以及更好的交通流管理，行人与车辆体验都得到了升级，”他解释道。
从视觉与城市层面来看，TRX正在提升周边区域的整体形象，并推动新一轮升级动能。土地价值正在重新定价，旧资产面临重新定位压力，而武吉免登等邻近区域在客流、连通性及租户行为方面也出现变化。
基础设施与政策确定性推动长期定位
此外，TRX的转型也建立在基础设施与政策协调之上。
该区域与MRT网络直接整合，包括主要线路之间的换乘连接；道路升级与步行连通性改善了TRX与周边区域的可达性。SMART隧道及内部交通系统进一步提升流动性，将过境交通与本地交通分离。
“TRX通过更活跃的新商业集群、更完善的交通连接、更友好的步行基础设施，以及通过TRX MRT换乘站连接大吉隆坡的综合公共交通网络，为周边区域带来了有意义的城市复兴。
“它也重塑了吉隆坡CBD的边界与形象，推动步行化发展，并将城市商业轴线从KLCC经武吉免登延伸至TRX，”Azmar表示。
Amy Wong也指出，TRX在巴生谷地区具有相对罕见的特征：一个拥有明确政策使命、成熟金融区定位以及MNC级租户基础的片区，使投资者能够有实质依据进行评估。
“TRX被定位为吉隆坡（或马来西亚）的国际金融区，这一设定显著推动了投资者兴趣，”她表示。
“除了吸引租户之外，它也提供了机构资本在评估长期投资时所重视的政策确定性，”她补充道。
Wong还引用Knight Frank集团董事总经理Keith Ooi的观点，指出投资者正更加关注长期基本面——能够提供可持续性、效率与适应性的资产。
“在这些标准下，TRX级别资产与吉隆坡大多数传统办公资产属于不同类别。
“我们预计资本增长将在更广泛市场中保持选择性。租金增长将更偏向优质、规格更高的办公资产，而老旧或位置较弱的资产将持续承压。对投资者而言，这意味着上涨空间集中在少数核心区域，而TRX正是其中之一，”她解释道。
问题已不再是TRX是否会产生影响，而是其影响将延伸多远，以及随着该片区成熟，吉隆坡房地产市场中哪些部分将受益最多。
房地产价值增长明显，但新旧资产差距正在扩大
EdgeProp EPIQ关于TRX与武吉免登走廊办公与商铺市场的数据分析显示，2024至2025年期间出现显著变化（图1）。商业物业中位价格从2024年的104万令吉上升至2025年的171万令吉，但同期每平方英尺中位价格却从3,081令吉下降至1,866令吉。
活跃于该区域的房地产顾问也指出，该走廊周边的土地价值正在被重新上调，尤其是在Jalan Tun Razak、Jalan Imbi以及Jalan Barat等主要干道沿线。
此外，他们观察到，老旧商业地块正越来越多地被重新定位为综合用途或高层重建项目，反映出投资者预期的更广泛转变。
新的资本也正流入豪华住宅塔楼、精品酒店资产，以及与TRX作为金融生态系统定位相一致的甲级办公项目，而不仅仅是一个独立的CBD。
如Exchange 106和The Exchange TRX购物中心等标志性资产，已成为整个区域的声望核心，进一步增强机构投资者信心，并吸引跨国企业租户及高端零售品牌。
在此背景下，Amy Wong指出，TRX正逐步进入成熟阶段，而租户“向优质资产迁移（flight-to-quality）”趋势已被清晰记录。
她表示，新旧甲级资产之间的差距正在扩大，而数据也反映了这一点。
“截至2025年第四季度，包括武吉免登等金三角区域在内的新CBD办公区，整体入住率为77.4%（高于前一季度的76.8%），而旧CBD（传统金融区，如Kotaraya、吉隆坡证券交易所附近区域及前马银行总部）仅为54.1%，”她表示。
“新CBD租金约为每平方英尺每月7.37令吉，而旧CBD为4.45令吉，差距超过65%，”她说。
她补充说，投资者在资产定价时会将入住率与租金差异纳入评估，因此资本价值也随之变化。
Exchange 106目前已落实超过75%的租赁承诺，面积约170万平方英尺，主要租户包括华为、蚂蚁国际及埃森哲。
“对于老旧建筑，这种压力短期内不太可能缓解。我们的观点是，老旧及低等级资产需要进行针对性升级、现代化改造或资产重定位，以保持竞争力，”她补充道。
“即便如此，与目的性设计、绿色认证并与MRT连接的开发项目之间的差距仍然难以弥合。租户如今偏好大面积楼层，通常为2万平方英尺或以上，同时重视ESG标准以及整合生活方式配套的开发。大多数旧楼在设计之初并未考虑这些需求，”她补充。
从市场角度来看，这种分化正在从周期性变化转变为结构性趋势。
CBRE | WTW集团董事总经理陈家良（Tan Ka Leong）表示，TRX片区是一个相对较新的国际金融区，目前仍处于早期发展阶段，可供租赁的已完工办公楼数量有限。
“2020年，在TRX覆盖范围内，仅有两栋已完工办公楼具备可观察的租金数据，即Menara Prudential TRX和Exchange 106，其月租金普遍约为每平方英尺9.00至12.00令吉（图表2）。
“2021至2022年期间因数据不可得而未纳入分析，部分原因是新冠疫情期间的市场扰动，”他说。
他补充，自2023年起，TRX内部办公租金大致介于每平方英尺8.50至15.00令吉之间，反映出园区内不同办公楼之间的差异。
“到了2024至2025年，租金已收敛至约每平方英尺9.50至13.00令吉的更窄区间，显示早期阶段的标杆定价逐步回归正常，同时随着多个项目的租赁活动增加，市场导向的竞争性租金水平也趋于稳定。
TRX内部需求正在分层，而不再是单一市场
Tan表示，目前TRX内按面积（1,800–3,000平方英尺）划分的办公及零售租金基准仍然有限。
“当前需求主要由金融机构及相关租户支撑，与TRX作为由政府推动的国际金融区定位一致。
“此外，企业租户、专业服务公司、区域办事处，以及联合办公与灵活办公运营商也构成重要需求来源，其中许多租户通常需要中大型楼层面积。这些租户被TRX高规格设计、高效空间布局以及一体化配套设施所吸引，”他解释道。
与此同时，Tan表示，市场上也观察到对小型办公单位（例如低于3,000平方英尺）的需求，但这一细分市场较为挑选性强。
“该细分市场通常由精品公司、代表处、家族办公室以及较小型企业团队所推动。
“部分需求也通过楼内运营的联合办公及灵活办公空间供应商来满足，以迎合寻求灵活性及短期承诺的租户，”他补充道。
商业入住增长是真实的，但其结构同样重要
Tan补充说，自2023年以来，TRX区域的办公入住率整体有所提升（图表3），但这一变化需谨慎解读，因为园区内若干主要建筑属于自用型（owner-occupied）。
“对于自用型项目，例如Menara Prudential TRX（413,000平方英尺NLA）、Menara IQ TRX（568,000平方英尺NLA）以及Menara AFFIN TRX（576,000平方英尺NLA），入住率自2023年以来已处于较高水平，约78%至90%，并在2025年进一步上升至约94%–97%。
“这主要反映的是已被业主自用的空间，而非开放市场租赁活动，”他说。
Tan指出，在整个吉隆坡办公市场中，地段优越的优质办公楼近年来整体表现优于非核心及老旧资产，尤其是在入住率、租户结构及租金定位方面。
“需求正逐渐转向具备高效平面布局、ESG合规标准、良好楼宇管理，以及更佳交通与生活配套可达性的建筑。
“这反映出后疫情时代对办公质量、员工体验及企业品牌形象的持续重视，”他说。
他同时指出，建筑年龄并非唯一决定因素，位置、资产质量及物业管理在推动租赁表现方面更为关键。
“在这一背景下，TRX区域的办公项目整体受益于这一结构性需求转变。作为新兴的专用国际金融区，TRX拥有高度集中的甲级及高端甲级办公楼，与当前租户对质量、效率及综合配套的偏好高度一致。
“这支撑了园区内部分项目（尤其是市场租赁资产如Exchange 106）的租赁动能与入住率表现，但结果仍取决于建筑产权结构、规模及租赁成熟度，”Tan表示。
他补充说，该区域亦受政府推动的政策与激励措施支持，以鼓励企业迁入及在TRX设立业务，进一步强化其金融中心定位。
Amy Wong补充指出，租户结构强化了投资逻辑。
“TRX的需求由科技、金融及专业服务行业推动，受到本地扩张及新区域总部设立的带动，跨国企业及大型公司越来越倾向于扩大办公空间以支持业务增长。
“这一租户结构带来了收入稳定性及租约信用质量，这是更广泛市场难以复制的，”她说。
总体而言，尽管TRX周边商业物业价值有望受益于其不断提升的区域地位，但对于无法跟上这一转型步伐的老旧物业而言，长期预期应更加谨慎，因为市场正在被重新设定新的质量标准。
零售转型与外溢效应
零售是TRX生态系统的另一核心支柱。
在零售方面，Wong表示The Exchange TRX购物中心已在竞争激烈的巴生谷零售市场中站稳脚跟。
“拥有超过500家体验式门店、首发品牌阵容，以及吉隆坡最大的屋顶公园，该项目展现出强劲的人流韧性，并具备相匹配的入住率与租金表现，”她说。
“在TRX这类整合性强、连通性高的甲级资产中，正与旧有资产逐渐拉开差距，我们预计随着更多供应入市以及租户持续升级，这一差距将进一步扩大，”她说。
Tan Ka Leong同意指出，The Exchange TRX Mall的开幕在吉隆坡CBD内引入了一个新的主要零售节点，使武吉免登–TRX走廊的零售需求逐步重新平衡。
“不过，其对现有购物中心如Pavilion Kuala Lumpur的影响目前更多是渐进式的，而非颠覆性的，”他补充道。
Tan解释说，TRX Mall的出现并非取代既有零售中心，而是扩展了吉隆坡优质零售版图。
他表示，Pavilion Kuala Lumpur仍维持相对稳定的租户组合及其作为高端零售目的地的定位，这得益于其在武吉免登零售集群中的成熟地位及强大的国际品牌基础。
“这说明其核心定位依然稳固，需求仍由奢侈时尚、餐饮及体验式零售支撑，”他说。
Tan补充说，The Exchange TRX Mall仍处于租赁稳定初期阶段，并吸引越来越多希望进入由办公人群、居民及周边客群支撑的新型综合金融区的租户。
“部分零售商正在调整门店布局，一些品牌同时在成熟购物中心如Pavilion Kuala Lumpur以及新兴目的地如The Exchange TRX Mall运营，而非完全迁移。
“这反映出零售需求正在逐步重新分配，品牌在进入新兴核心节点的同时，也继续保持在既有核心零售中心的曝光度。”
在谈及TRX与武吉免登购物中心之间的关系时，Tan表示，目前两个目的地在客群及零售功能上呈现部分分化，随着TRX逐步成熟，其长期定位仍在持续演变。
与此同时，他解释称，TRX的落成在周边地区如Bukit Bintang、Imbi及Pudu带来了一定程度的溢出式租赁需求，但影响较为选择性，而非全面性扩散。
“武吉免登似乎是主要的相对受益区域，这得益于其长期作为核心零售、酒店及综合用途目的地的成熟地位、较为多元的物业结构，以及与TRX的良好连通性。
“TRX的落成提升了白天人流活动，并强化了整体CBD的活力，从而支持该区域零售及餐饮需求。但由于其本身已处于成熟阶段，这种影响更多体现为强化，而非结构性转变，”他说。
与此同时，不同细分市场的需求仍然存在明显差异。
Tan表示，Imbi及Pudu的溢出效应较为有限且具有选择性。
“一部分需求来自成本敏感型租户及中小企业，他们希望以更可负担的租金靠近TRX；然而整体租赁活动仍受限于较高比例的老旧办公库存，这些资产在规格方面缺乏竞争力。
“因此，需求往往集中在地段较好或经过翻新的建筑，这些项目具备更强的可达性及配套设施，而较弱资产则持续面临租赁压力，”他解释道。
迈向TRX发展的下一阶段
展望未来，Azmar表示，TRX的持续领先地位不仅取决于“硬件”，即建筑、基础设施及公共空间。
他透露，即将在TRX设立的Monash University Malaysia校园将带来另一关键维度，即将知识、研究与创新嵌入金融生态系统，并提供直接的人才输送渠道，从而增强TRX对寻求高素质毕业生及科研能力的国际企业吸引力。
除了Monash University Malaysia校园外，南部新区规划中的新组件将进一步完善TRX生态系统，使其成为具备完整MICE（会议、奖励旅游、会议及展览）、生活方式及知识基础设施的成熟CBD，以满足世界级国际金融中心（IFC）的需求。
“这就是‘软件’层面：治理框架、数字服务、人才体验、合作生态系统及社区活动规划，使TRX成为国际人才愿意工作、生活并发展事业的地方。
“进入TRX 2.0阶段，我们的重点是深化这一生态系统，将金融深度、创新、人才与生活方式结合，使TRX不仅是马来西亚的专属国际金融中心，也成为具备全球竞争力的商业枢纽，持续吸引世界顶尖企业与人才，”Azmar总结道。
住宅市场：高端生态系统中的稳定需求
根据EdgeProp数据（图表A），TRX与Bukit Bintang走廊的住宅市场在2024年及2025年交易活动更为活跃。2024年中位交易价格为158万令吉，2025年略降至156万令吉，但同期中位每平方英尺价格从1,873令吉上升至2,128令吉。
在项目层面，根据Oregeon Property Consultancy的数据，Residen Simbar TRX在2024年与2025年分别录得每平方英尺2,378令吉及2,229令吉，仍为该区域价格较高的项目之一，而Residensi TRX 1则分别录得2,260令吉及2,326令吉。
这反映出TRX及其周边区域作为高端一体化城市居住环境的定位，并受到就业中心、生活配套及公共交通便利性的支撑。
TRX未来及规划项目
PwC Malaysia总部大楼（TRX）（C7.12地块）由TRX City Sdn Bhd开发，是一栋位于Menara IQ旁的39层甲级办公楼，预计于2029年完工，PwC马来西亚将作为核心租户并迁入其总部。
TRX Residences II由Lendlease开发，延续已售罄的TRX Residences I成功模式，将推出两座塔楼的高端城市综合住宅项目，单位涵盖一至三房。
Monash University MalaysiaTRX校区预计于2032年完工，这是一座约22层的垂直校园（约150万平方英尺），投资额约18亿令吉，可容纳22,000名学生。 来源：Edgeprop.my – 发布于2026年5月17日 – Veishnawi Nehru / EdgeProp.my - 由 ChatGPT 翻译
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